Entscheidungsreferenz: cc • N° 08-10.869 • 2009-07-08 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Montbéliard und Ihr Mieter vermietet einen Teil an einen Handwerker unter. Eines Tages wird der Hauptmietvertrag aus Ihrem Verschulden gekündigt. Ihr Mieter fordert von Ihnen eine enorme Summe: nicht nur den Verlust seines Geschäfts, sondern auch die Mieten, die er von seinem Untermieter erhalten hätte, und sogar den Wert des Mietrechts dieses Untermieters. Ist das gerecht? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Muss ich meinen Mieter für Einkünfte entschädigen, die er ohne den Mietvertrag nie erhalten hätte? Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 8. Juli 2009 mit mathematischer Strenge mit Nein geantwortet. Er hob die Entscheidung eines Berufungsgerichts auf, das eine übermäßige Entschädigung zugesprochen hatte, und erinnerte an einen grundlegenden Grundsatz: die vollständige Entschädigung des Schadens, aber auch nur des Schadens. Mit anderen Worten: Man kann nicht fordern, was man nie besessen hat. Dieses Urteil, das im Bezirk Besançon ergangen ist, betrifft direkt Immobilienakteure in ganz Frankreich.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Stellen Sie sich die Gesellschaft Alma vor, Mieterin eines Geschäftslokals in Besançon, die einen Teil an einen Untermieter untervermietet. Der Hauptvermieter begeht schwerwiegende Fehler, und das Gericht spricht die Kündigung des Mietvertrags aus seinem Verschulden durch Urteil vom 11. Mai 2004 aus. Die Gesellschaft Alma verklagt daraufhin ihren Vermieter auf Schadensersatz für alle ihre Schäden. Sie fordert insbesondere: den Verlust der Mieten, die sie vom Untermieter während der Restlaufzeit des Hauptmietvertrags erhalten hätte, sowie den Wert des Mietrechts des Untermieters (d.h. den Wert der Möglichkeit des Untermieters, die Räume zu nutzen). Das Berufungsgericht gibt ihr in diesen Punkten recht und urteilt, dass die Kündigung des Mietvertrags den Mieter der Einkünfte aus der Untervermietung beraubt habe. Der Vermieter, unzufrieden, legt Kassation ein. Er argumentiert, dass der Mieter diese Mieten nur bezogen habe, weil er Inhaber des Hauptmietvertrags war: Sobald der Mietvertrag gekündigt sei, erlösche dieses Recht. Und der Wert des Mietrechts des Untermieters? Er sei nicht Teil des Geschäfts des Mieters, also kein Schaden. Der Kassationshof prüft den Fall. Was entscheidet er?
Die Begründung des Gerichts — analysiert
Der Kassationshof (das höchste französische Gericht) hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Seine Begründung ist einfach, aber unerbittlich, basierend auf zwei Säulen: dem Grundsatz der vollständigen Schadensersatzpflicht (Artikel 1240 des Code civil, der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen) und den Artikeln L. 145-31 und L. 145-32 des Code de commerce (die die gewerbliche Untervermietung regeln). Klar gesagt: Um entschädigt zu werden, muss ein tatsächlicher, gegenwärtiger und sicherer Schaden nachgewiesen werden. Der Verlust der Untermietmieten ist jedoch kein ersatzfähiger Schaden, da der Mieter diese Mieten nur aufgrund des Hauptmietvertrags erhalten hat. Ohne Mietvertrag besteht kein Recht, sie zu erhalten. Es ist, als würde ein Arbeitnehmer sein Gehalt für einen Zeitraum verlangen, in dem er nicht mehr arbeitet, nachdem er gekündigt wurde: Das ergibt keinen Sinn. Ebenso gehört der Wert des Mietrechts des Untermieters nicht dem Hauptmieter: Er ist Eigentum des Untermieters. Der Mieter kann daher keine Summe fordern, die ihm nie zugutegekommen ist. Vorsicht jedoch: Der Kassationshof stellt nicht den Grundsatz in Frage, dass die Kündigung des Mietvertrags aus Verschulden des Vermieters einen Anspruch auf Ersatz anderer Schäden eröffnet (Verlust des Geschäfts, Umzugskosten usw.). Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung ist eine strenge Erinnerung an die Tatsachenrichter: Sie können keinen hypothetischen oder rechtlich nicht existierenden Schaden ersetzen. Es ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung, keine Kehrtwende. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Mieter versuchten, Entschädigungen auf ähnlicher Grundlage zu erhalten, und dieses Urteil ist eine wirksame Waffe für Vermieter.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer-Vermieter: Sie können beruhigt schlafen. Wenn Sie einen Mietvertrag aus Ihrem Verschulden kündigen (z.B. wegen Nichtzahlung von Nebenkosten, die Sie zu vertreten haben), kann der Mieter von Ihnen nicht die Untermietmieten verlangen, die er erhalten hätte. Er kann jedoch den Verlust seines Geschäfts, die Kosten seines Umzugs usw. fordern. Ein Beispiel mit Zahlen: In Besançon, ein Geschäftslokal vermietet für 1.000 €/Monat, untervermietet für 600 €/Monat, Restlaufzeit 5 Jahre: Der Mieter kann nicht 36.000 € (600 € x 60 Monate) verlangen. Für Mieter: Zählen Sie nicht auf diese zukünftigen Einnahmen zur Bewertung Ihres Schadens. Sie müssen sich auf den Wert Ihres Geschäfts (Kundenstamm, Kundenfrequenz) und Ihre tatsächlichen Kosten konzentrieren. Für Untermieter: Ihr Mietrecht ist unabhängig. Wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird, können Sie sich gegen den Hauptmieter wegen Nichterfüllung seiner Verpflichtung, Ihnen die Nutzung der Räume zu gewähren, wenden.
