Decisione di riferimento: cc • N° 08-13.508 • 2009-04-01 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Mâcon, rue de la République. Firmate un contratto di locazione con due soci, Pierre e Jacques, che gestiscono un caffè. Tutto va bene per cinque anni. Poi arrivano le difficoltà: i canoni non vengono più pagati, voi risolvete il contratto. Il locale rimane vuoto, ma voi richiedete i canoni insoluti e un'indennità di occupazione. Chi deve pagare? Entrambi i co-conduttori, anche se uno ha lasciato i locali? La domanda che ogni locatore si pone: l'impegno solidale firmato all'inizio sopravvive alla risoluzione del contratto?
La risposta della Corte di Cassazione è chiara: no, salvo che il contratto preveda espressamente il contrario. Invece, chi si trattiene senza diritto nei locali deve un'indennità di occupazione in base alla sua colpa quasi-delittuale. In parole povere, l'effetto della solidarietà cessa con il contratto, ma l'occupante in colpa (chi resta) paga personalmente.
Questa decisione del 1° aprile 2009 (ricorso n. 08-13.508) è un punto di riferimento per tutte le locazioni commerciali. Protegge il co-conduttore che ha lasciato i locali, ma rafforza la responsabilità dell'occupante. Esploriamo i fatti, il ragionamento dei giudici e cosa cambia per voi, siate proprietari a Digoin o conduttori a Chalon-sur-Saône.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il sig. X, proprietario di un locale commerciale a Chalon-sur-Saône, affitta il suo bene a due co-conduttori: la società Y e la società Z. Il contratto, firmato nel 1999, contiene una clausola di solidarietà: ogni co-conduttore si impegna a pagare l'intero canone, anche se l'altro non paga. Nel 2003, i canoni cessano di essere pagati. Il proprietario notifica un atto di intimazione di pagamento, poi ottiene la risoluzione del contratto in tribunale nel 2004.
Ma la società Z, uno dei due co-conduttori, rimane nei locali senza pagare. Il proprietario cita in giudizio entrambe le società per il pagamento dei canoni insoluti e delle indennità di occupazione successive alla risoluzione. La Corte d'Appello di Digione condanna entrambi i co-conduttori in solido. Ma la società Y, che aveva lasciato i locali, ricorre in Cassazione.
Il suo argomento: l'impegno solidale è cessato con la risoluzione del contratto. Non deve quindi le indennità di occupazione, poiché non occupa più. La Corte di Cassazione le dà ragione. In altre parole, la solidarietà non si estende automaticamente ai debiti sorti dopo la fine del contratto. Ma attenzione: la società Z, rimasta nei locali, deve pagare l'indennità di occupazione, poiché commette una colpa quasi-delittuale trattenendosi senza diritto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su due pilastri giuridici. Innanzitutto, l'articolo 1202 del Codice Civile (vecchio testo): la solidarietà non si presume; deve essere espressamente stipulata. In secondo luogo, l'articolo 1240 dello stesso codice (già 1382): qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo. In parole povere, l'indennità di occupazione non è un canone, ma un risarcimento per l'occupazione senza diritto.
I magistrati ragionano così: il contratto di locazione è risolto, quindi la clausola di solidarietà, che è una clausola contrattuale, scompare salvo che le parti abbiano previsto che sopravviva. Invece, il co-conduttore che rimane nei locali commette una colpa quasi-delittuale (in diritto, quasi-delitto significa un atto illecito non intenzionale che causa un danno). Questa colpa è personale: non può essere imputata all'altro co-conduttore che ha lasciato i locali.
Quello che pochi sanno è che questa decisione è una conferma della giurisprudenza precedente. Già nel 1999, la Corte di Cassazione aveva stabilito che l'impegno solidale del cessionario non sopravvive alla risoluzione del contratto (Civ. 3e, 24 febbraio 1999, n. 97-13.850). Qui, estende questo principio ai co-conduttori. È quindi una soluzione costante: la solidarietà cessa con il contratto. Ma perché? Perché la solidarietà è un'eccezione al principio secondo cui ciascuno risponde solo dei propri debiti. I giudici vogliono evitare che un co-conduttore sia perseguito indefinitamente per debiti sorti dopo che ha lasciato i locali.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: non potete più richiedere le indennità di occupazione a tutti i co-conduttori in solido se uno di loro ha lasciato i locali. Dovete identificare l'occupante effettivo e agire contro di lui solo. Esempio concreto: a Mâcon, se affittate a due commercianti e uno parte prima della risoluzione, l'altro resta: dopo la risoluzione, potrete agire solo contro chi occupa. Se il contratto contiene una clausola che prevede che la solidarietà sopravviva alla risoluzione, allora potrete agire contro tutti. Quindi, verificate i vostri contratti!
Per il conduttore co-conduttore: se lasciate i locali prima o al momento della risoluzione, siete liberati da ogni obbligo di indennità di occupazione. Attenzione però: rimanete tenuti per i canoni insoluti anteriori alla risoluzione, poiché la solidarietà opera per il periodo contrattuale. Se siete a Digoin e il vostro associato rimane nel locale, non dovrete pagare la sua occupazione. Ma assicuratevi di avere una prova della vostra partenza (consegna delle chiavi, verbale di riconsegna).
Per l'acquirente di un contratto di locazione: se acquistate un fondo di commercio, verificate se il contratto contiene una clausola di solidarietà che sopravvive alla risoluzione. Altrimenti, in caso di risoluzione, non sarete solidali per le indennità di occupazione con il precedente conduttore. Ma se rimanete, le dovrete personalmente.
