参考判决： cc • N° 99-81.057 • 2000-01-12 • 查看判决 →
想象一下：您是卡昂（Caen）皮埃尔·厄泽（Pierre Heuzé）区一栋房屋的业主。一位开发商前来，向您提出购买您的房产。您年事已高，疲惫不堪，也许有些孤独。他坚持要求，向您展示低估您房屋价值的评估报告。您以远低于市场价格的价格签署了预售合同。您被骗了。但这份预售合同具有法律效力吗？您能获得赔偿吗？
许多业主都会问这个问题。答案并不总是直观的。许多人认为，只要交易尚未最终完成，或者损害尚未发生，就不构成刑事犯罪。这是错误的。
法国最高法院（Cour de cassation）2000年1月12日的判决（编号99-81.057）消除了所有歧义：构成诈骗罪，只需从受害者处获得的文件可能对其造成严重损害即可。无论该文件是否有效，甚至损害是否实际发生，都无关紧要。解读这一改变房地产欺诈受害者处境的判决。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于卡尔瓦多斯省（Calvados）的法莱斯（Falaise）。年迈的业主勒内·X先生（M. René X.）希望出售其房屋。他将销售委托给房地产经纪人皮埃尔·Y（Pierre Y）。但后者并未为客户寻求最佳价格，而是利用X先生的弱势地位，说服他以远低于房产实际价值的价格出售。
他是如何做到的？他提供相互矛盾的评估报告，低估房产价值，并利用其影响力迫使X先生签署一份明知被低估价格的预售合同。预售合同签署了。但最终销售从未发生：X先生在正式公证契约（acte authentique）之前去世。
X先生的继承人发现了这一阴谋，并以诈骗罪提起诉讼。他们的论点是：房地产经纪人以极低价格获得了预售合同，对其父亲造成了严重的潜在损害。但经纪人及其律师反驳说：预售合同不是最终文件，交易未完成，因此未遭受实际损害。诈骗罪不成立。
轻罪法庭（tribunal correctionnel）和上诉法院（cour d'appel）必须裁决：通过欺诈手段迫使签署的预售合同，即使交易未最终完成，是否构成可能造成严重损害的文件？
法院的推理——解析
法国最高法院在2000年1月12日的判决中给出了肯定答案。其依据是《刑法典》（Code pénal）第313-4条，该条将诈骗罪定义为：通过使用假名或虚假身份，或滥用真实身份，或使用欺诈手段，欺骗他人，从而使其交付资金、有价证券或任何财产，或提供服务，或同意产生义务或免除义务的文件。该条款明确规定，所获文件必须可能对受害者造成严重损害。
最高法院指出，这一条件不要求文件具有法律效力，也不要求损害实际发生。换句话说，只需预售合同（即使可能被撤销或解除）可能造成严重损害即可。在本案中，通过压力和欺诈手段签署的低价预售合同，本质上可能造成严重损害，因为它使X先生有义务以低于实际价值的价格出售其房产。
法院驳回了关于预售合同非最终文件、未造成实际损害的论点。它强调，在受害者签署时，预售合同被视为最终文件。无论交易是否通过公证契约正式完成，只要预售合同是通过欺诈手段获得的，并且可能造成严重损害，诈骗罪即告成立。
这一判决确认并澄清了先前的判例。它排除了民事效力或实际损害发生作为刑事定罪的任何条件。这是保护受害者的重大进步。
这对您的实际影响
无论您是业主、买家还是房地产专业人士，这一判决都具有非常实际的意义。
举一个具体例子：您是法莱斯的一位年迈业主，一位开发商出价15万欧元购买您的房屋。独立评估显示其实际价值为25万欧元。在开发商向您展示有偏差的评估报告后，您签署了预售合同。即使交易未最终完成（例如，您在签署正式公证契约前去世），诈骗罪仍成立。继承人可以提起诉讼并获得赔偿。
对于买家：如果您因关于房产（面积、状况等）的虚假信息而以过高价格签署了预售合同，即使交易尚未完成，您也可以援引诈骗罪。关键是证明欺诈手段以及文件的有害性。
对于专业人士（房地产经纪人、公证人）：这一判决提醒您，您的信息和诚信义务至关重要。任何旨在获得有瑕疵同意的行为都可能构成诈骗罪，无论文件最终是否有效。
在实践中，如果您认为自己受害：保留所有文件（评估报告、预售合同、通信），不要等到损害实际发生再采取行动。刑事起诉可以在签署有争议的文件后立即提起。公诉时效为自发现事实起6年。
避免此类纠纷的四点建议
- 由多位独立专业人士评估您的房产：在签署预售合同前，至少获得三份由不同中介或专家进行的价值评估。进行比较，警惕异常低或高的评估。
- 切勿在压力下签署：花时间思考。如果买家或中介催促您签署，这是一个警报信号。要求收到合同前文件后至少10天的冷静期。
- 签署前咨询律师或公证人：法律专业人士可以检查预售合同是否符合规定，确保价格与市场一致，并提醒您注意可能的滥用条款。
- 记录所有互动：保留电子邮件、会议记录、书面评估。在发生争议时，这些文件对于证明欺诈手段至关重要。
深入研究：相关判例与演变
这一判决属于保护诈骗受害者的判例趋势的一部分。早在1996年1月16日的判决（编号94-84.158）中，最高法院就已裁定，即使未发生资金交付，只要受害者被诱导同意产生义务的文件，诈骗罪即成立。2000年的判决进一步指出，文件甚至不需要具有法律效力。
最近，刑事庭（chambre criminelle）在2021年2月10日的判决（编号19-85.402）中确认了这一方法，该案涉及在欺诈手段影响下签署的出售承诺（promesse de vente）。法院再次认定诈骗罪成立，即使该承诺在民事上已被撤销。
这一持续判例表明，法官严厉惩处房地产交易中的不诚实行为。未来，可以预见“严重损害”概念将被广泛解释，不仅包括经济损失，还包括精神损害或机会丧失。
常见问题
- 如果我以低于市场的价格签署了预售合同，但交易未完成，我可以提起诈骗诉讼吗？ 是的，最高法院确认：一旦签署预售合同，即使交易未最终完成，犯罪即告成立。仅被迫签署有害文件这一事实就足够了。
- 如果我认为自己是房地产诈骗的受害者，该怎么办？ 收集所有证据（文件、证词、评估报告），向共和国检察官（procureur de la République）或直接在警察局/宪兵队报案。您也可以咨询专业律师以获得协助。
- 行动的时效是多久？ 诈骗罪的公诉时效为自事实发生或发现之日起6年。民事诉讼（要求损害赔偿）的时效为自权利人知道或应当知道事实之日起5年。
- 在欺诈手段下签署的预售合同在民事上有效吗？ 无效，可以因同意瑕疵（欺诈（dol）、错误（erreur））而撤销。但民事无效不妨碍刑事诈骗罪的认定，正如该判决所提醒的。
- 如果诈骗被认定，我能获得损害赔偿吗？ 是的，受害者可以成为民事当事人（partie civile），并获得所受损害的赔偿，包括精神损害和以更好价格出售的机会丧失。
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