房地产诈骗：将资金交给第三方并不能保护您

想象一下：您是位于胡安莱潘（Juan-les-Pins）一套公寓的业主，收到了一份诱人的购买要约。买家出示了一份正规的银行文件，贷款已经获得批准。您签了字，交了钥匙。然后，什么都没有了。付款从未到账。您发现贷款是基于伪造文件，资金已支付给中间人，而不是买家。诈骗者对您说：“我没有碰过资金，这不构成诈骗。”他说得对吗？在此判决之前，一些法官可能会犹豫不决。最高法院（Cour de cassation）明确裁定：无论资金最终落入谁的手中，只要交付是由欺诈手段引起的，罪名即告成立。对于您——业主或房地产专业人士——这是针对复杂欺诈安排的一项额外保护。

此案于2016年5月4日由最高法院刑事庭（chambre criminelle de la Cour de cassation）审理，案号为15-81.244。它回答了一个简单但关键的问题：《刑法典》（Code pénal）第313-1条是否要求资金必须直接交付给诈骗者本人？不，最高法院如是回答。重要的是，交付是通过欺诈手段获得的，无论最终受益人是谁。这是一项具有判例意义的判决，所有房地产从业者都应了解。

为什么这在房地产领域如此重要？因为欺诈性安排通常涉及名义借款人、空壳公司和中间人。诈骗者本人从不接触资金，这使得对其定罪更加困难。如今，即使资金支付给第三方，法官也可以认定诈骗罪成立，前提是该第三方被用作欺诈工具。这是打击房地产诈骗的重大进步。

事实：一个每天都会发生的故事

X先生，一位位于穆然（Mougins）的房地产经纪人（agent immobilier），策划了一项复杂操作。他向客户Y先生提议，使用名义借款人Z先生购买一处房产。目的是基于伪造档案（虚假工资单、虚假收入申报）获取银行贷款。银行被文件欺骗，批准了贷款并支付了资金……但不是付给X先生。资金直接支付给了名义借款人Z先生，他本应将资金转交给卖方。但交易失败了：卖方拒绝转让，资金被冻结，银行转而以诈骗罪起诉X先生。

在轻罪法庭（tribunal correctionnel）上，X先生拒不认罪。他的论点是：“我从未收到过一分钱。资金是付给Z先生的，不是付给我的。因此，缺少向诈骗者交付资金这一要素。”初审法官支持了他的观点，宣告X先生无罪。他们认为，由于资金并未直接落入被告手中，诈骗罪不成立。作为民事当事人的银行提起上诉。上诉法院维持了无罪判决。银行随后向最高法院提起上诉。

案件到达最高法院，最高法院撤销了上诉法院的判决。最高法官们重申，《刑法典》第313-1条将诈骗罪定义为：通过使用虚假姓名或虚假身份、滥用真实身份或使用欺诈手段，欺骗自然人或法人，并以此诱使其在自身或第三方受损的情况下交付资金、有价物或任何财产。交付可以是对诈骗者本人或第三方。法律并未区分。在本案中，X先生使用了名义借款人和伪造文件来获取贷款。无论资金是否支付给Z先生：交付确实发生，并且是X先生欺诈手段的结果。因此，上诉法院的判决被撤销，案件被发回另一上诉法院重新审理X先生的有罪问题。

法院的推理——解析

最高法院依据对《刑法典》第313-1条的字面和目的解释。字面解释：法律条文提到“交付资金”而未指定向谁交付。如果立法者意图将犯罪限于直接交付给行为人，他们会明确说明。目的解释：诈骗罪的目的是保护人们免受欺骗的同意。一旦欺骗引起了交付，损害即已造成，无论最终受益人是谁。

该判决确认了先前的判例（Crim.，2000年9月12日，n° 99-86.234），该判例已承认向第三方交付，但本案通过更明确的推理加以巩固。它驳斥了向名义借款人交付不足以构成犯罪的观点，因为名义借款人只是行为人手中的工具。在刑法中，行为人是对犯罪具有控制权的人，即使他通过中间人行事。

下级法院认为X先生并未“亲自”收到资金，这是一个法律错误。最高法院提醒，参与犯罪可以是间接的。在实践中，这意味着即使没有触碰资金，组织欺诈的人也可以作为主犯而非简单共犯被追诉。这是一个重要区别，因为共谋有时更难证明。

最后，判决明确指出，损害不一定由交付资金的人遭受。此处，银行交付了资金，但损害可能由卖方或第三方承受。诈骗罪是一种形式犯罪：一旦交付即告成立，与实际损害无关。即使银行后来收回了资金，犯罪仍然成立。

这对您的实际影响

对于业主（propriétaires bailleurs）：如果您出售房产，而买家出示了欺诈性融资，即使资金已支付给公证人或中间人，您也可以以诈骗罪报案。例如在穆然：买家让您相信他已获得30万欧元的贷款，公证人从银行收到资金，但贷款是基于伪造文件。买家从未触碰资金，但他是诈骗的实施者。您可以获得赔偿。

对于租客（locataires）：如果您向一家证明是空壳公司的中介支付押金，资金被转至一家空壳公司，您可以起诉中介经理诈骗，即使他个人未收到资金。

对于房地产专业人士（professionnels de l'immobilier）：该判决也保护您。如果您是房产经纪人，并且是贷款欺诈的受害者，您可以对组织者采取行动。例如，在销售中收取佣金：买家向您开具空头支票，但资金来自给予名义借款人的欺诈性贷款。诈骗者未触碰资金，但他负有责任。

对于共有人（copropriétés）：如果物业经理通过使用第三方账户挪用资金，共有人可以提起刑事诉讼，指控诈骗。即使资金已转入其控制下的公司账户，物业经理仍可被追诉。

数据：此类案件的平均损失通常在5万至50万欧元之间。公诉时效为自资金交付之日起6年（《刑事诉讼法典》第8条）。不要拖延咨询律师。

避免此类纠纷的四条建议

• 始终核实资金收款人的身份：在销售中，要求资金直接支付到卖方账户或通过公证人监管账户。警惕向第三方或海外账户的转账。
• 要求提供原件并经认证的文件：不要依赖复印件或扫描件。要求查看身份证件、收入证明、贷款要约的原件。向签发机构核实其真实性。
• 切勿在压力下签字：诈骗者利用紧迫性。花时间让专业人士（公证人、律师）核实文件。48小时的冷静期可能拯救您。
• 使用强有力的解除条件条款：在初步销售协议中，规定销售以买方获得贷款为条件，同时也以文件真实性核查为条件。如果贷款是欺诈性的，该条款保护您。

深入研究：相关判例与演变

该判决符合最高法院一贯扩大交付概念的趋势。早在2000年，前述判例已承认向第三方交付。最近，2019年（Crim.，2019年2月13日，n° 18-83.456），最高法院裁定，交付可以是对行为人控制的法人实体。判例正在朝着功能性概念发展：重要的是行为人是否有能力支配资金，即使是间接的。

然而，与民法存在分歧：对于欺诈（dol，同意的瑕疵），交付必须是对合同方。但在刑法中，犯罪范围更广。这种差异可能令人惊讶，但由刑法的惩罚性目的所证明。轻罪法庭对复杂安排越来越警惕。未来，可以预期“行为人”的概念将进一步扩展，特别是通过“控制”概念。

在实践中，这意味着房地产诈骗的受害者现在拥有更有效的法律工具来获得赔偿。银行尤其有动力监控资金交付流程。

实用指南：该怎么做

常见问题：

• 如果资金支付给了公证人而非诈骗者，我可以报案吗？ 是的，该判决确认了这一点。关键是交付是欺诈手段的结果。
• 采取行动的时间限制？ 自资金交付之日起6年。如果欺诈发现较晚，时效可自发现之日起算。
• 我可以作为民事当事人（partie civile）吗？ 是的，如果您遭受直接损害（财产损失、诉讼费用等）。
• 如果诈骗者无力偿还怎么办？ 您可以要求损害赔偿，但如果银行有过错（例如文件核查不足），也可以起诉银行。
• 我必须咨询律师吗？ 对于刑事报案，非强制，但强烈建议以建立有力档案。对于民事诉讼，在司法法院（tribunal judiciaire）前代理律师是强制性的。

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