Décision de référence : cc • N° 73-13.563 • 1974-11-13 • Consulter la décision →
Cette décision, bien que vieille de près de 50 ans, reste une référence absolue en droit immobilier. Elle pose un principe simple mais redoutable : celui qui obtient en référé une mesure provisoire (comme l'arrêt des travaux) et la fait exécuter alors que l'ordonnance n'est pas définitive (c'est-à-dire qu'elle peut encore être contestée en appel) le fait à ses risques et périls. Si la décision est ensuite réformée, il devra réparer l'intégralité du préjudice causé à son adversaire.
En d'autres termes, une ordonnance de référé n'est jamais une victoire définitive. C'est un couteau à double tranchant : exécuter trop vite peut vous coûter cher. Dans cet article, nous allons décortiquer cette affaire, comprendre le raisonnement des juges, et voir comment vous protéger si vous êtes confronté à une situation similaire.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Nous sommes dans les années 1970. M. X, propriétaire à Saint-Jean-de-Braye, entreprend la construction d'une maison d'habitation sur une parcelle cadastrée B. Mais les consorts C..., se prétendant propriétaires de cette même parcelle en vertu d'un titre de propriété datant du 23 avril 1938, l'assignent en référé devant le tribunal de grande instance. Le juge des référés, sans trancher le fond du litige sur la propriété, rend une ordonnance le 3 février 1966 ordonnant l'arrêt des travaux, au motif que l'apparence de droit était en faveur des consorts C... (c'est ce qu'on appelle le trouble manifestement illicite).
M. X obtempère et stoppe le chantier. Mais il conteste en appel. La cour d'appel d'Orléans, par un arrêt du 8 mars 1971, infirme l'ordonnance de référé. Pourquoi ? Parce que le titre de propriété des consorts C... ne mentionnait pas la parcelle 878 B (celle en litige), alors que celui de M. X, lui, la mentionnait. Autrement dit, les consorts C... n'avaient jamais été propriétaires de cette parcelle. L'arrêt des travaux était donc injustifié.
M. X, qui a subi un préjudice considérable (retard de construction, frais supplémentaires, perte de crédit), assigne alors les consorts C... en dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (aujourd'hui article 1240). Il leur reproche d'avoir fait exécuter l'ordonnance de référé à leurs risques et périls, alors qu'elle n'était pas définitive. La cour d'appel lui donne raison et condamne les consorts C... à réparer l'entier préjudice. Ceux-ci se pourvoient en cassation, mais la Cour de cassation rejette leur pourvoi par l'arrêt commenté.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation devait répondre à une question précise : celui qui obtient une ordonnance de référé et la fait exécuter engage-t-il sa responsabilité si cette ordonnance est ensuite infirmée ? La réponse est oui, sans aucune hésitation. Les juges du Quai de l'Horloge confirment l'arrêt d'appel et énoncent un principe clair : « Une partie est responsable du préjudice causé à son adversaire en faisant exécuter à ses risques et périls une ordonnance de référé non définitive prescrivant l'arrêt des travaux entrepris par celui-ci et qui a été par la suite infirmée par les juges du second degré. »
Le fondement légal est l'article 1382 du Code civil (ancien), aujourd'hui codifié à l'article 1240 : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » En l'espèce, la faute consiste à avoir exécuté une décision provisoire avant qu'elle ne soit définitive. Les consorts C... ont pris le risque d'obtenir une mesure conservatoire, mais ce risque leur incombe entièrement.
Ce que peu de gens savent, c'est que le juge des référés statue en urgence, sans examiner le fond du droit. Son ordonnance est provisoire par nature. L'exécuter immédiatement, c'est prendre le parti qu'elle sera confirmée en appel. Si elle est infirmée, le préjudice subi par l'adversaire (ici, l'arrêt du chantier) est directement imputable à celui qui a demandé et exécuté la mesure. Autrement dit, la responsabilité est quasi-automatique.
Les consorts C... tentaient de plaider qu'ils avaient agi de bonne foi, sur la foi de leur titre de propriété. Mais la Cour de cassation balaie cet argument : la bonne foi n'exonère pas de la responsabilité quand on exécute une décision non définitive. Le seul fait d'exécuter est une faute, indépendamment de l'intention. C'est donc une forme de responsabilité pour faute, la faute résidant dans l'exécution de la décision non définitive.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications très pratiques pour tous les acteurs de l'immobilier. Si vous êtes propriétaire bailleur, locataire, acquéreur ou copropriétaire, vous devez comprendre que toute ordonnance de référé obtenue contre vous n'est pas une victoire définitive. Inversement, si vous obtenez une ordonnance favorable, ne vous précipitez pas pour l'exécuter.
Par exemple, un propriétaire obtient en référé l'arrêt des travaux d'un voisin en raison de nuisances. Il fait exécuter cette ordonnance immédiatement. Le voisin conteste en appel et l'ordonnance est infirmée, les nuisances n'étant pas suffisamment caractérisées. Le voisin, qui a subi un retard dans ses travaux, des pénalités et un préjudice de jouissance, peut alors obtenir des dommages-intérêts importants du propriétaire qui avait fait exécuter l'ordonnance.
Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires ont obtenu en référé la suspension de travaux dans les parties communes, les ont fait exécuter, puis ont été condamnés à indemniser le syndicat des copropriétaires lorsque l'ordonnance a été infirmée. Les montants peuvent être élevés : frais d'avocat, indemnités pour retard, perte de valeur du bien.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) avant d'exécuter une ordonnance de référé, évaluer le risque qu'elle soit infirmée ; 2) si le risque est faible, exécuter mais en mesurant les conséquences ; 3) si le risque est élevé, attendre l'issue de l'appel ou demander à la cour d'appel de suspendre l'exécution provisoire. En général, l'exécution provisoire est de droit en référé, mais vous pouvez demander au juge de l'écarter si elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Ne jamais exécuter une ordonnance de référé sans avoir consulté un avocat spécialisé en droit immobilier. Un professionnel pourra évaluer les chances de confirmation en appel et vous conseiller sur l'opportunité d'exécuter ou d'attendre. À Saint-Jean-de-Braye comme ailleurs, mieux vaut prévenir que guérir.
- Si vous êtes la partie qui subit l'ordonnance, conservez toutes les preuves du préjudice. Factures d'arrêt de chantier, courriers de l'entrepreneur, attestations de témoins, photos.
