参考判决： cc • N° 19-14.256 • 2021-01-13 • 查阅判决 →
在巴黎，房地产市场的压力促使许多业主在卖掉旧居之前就搬离。一套位于巴黎11区（11ᵉ arrondissement）的公寓空置着，然后在寻找买家的期间被出租……然而，在这看似平常的交易背后，可能隐藏着一张五位数的税单。这正是某位纳税人遭遇的陷阱，其案件由法国最高法院（Cour de cassation）于2021年1月13日作出终审判决。这一技术性强却影响深远的裁决，重新勾勒了很多人误以为已稳操胜券的免征政策的边界。究竟发生了什么？法官为何说“不”？更重要的是，如何避免犯下相同的错误？
每年，成千上万的主要住宅销售受益于《税法典》（code général des impôts）第150 U条（150 U, II, 1°）规定的房地产增值税（即买入价与转售价之间的差额）全额免征。但这一税收优惠需满足一个看似简单的条件：该房产在转让时必须构成卖方的“主要居所”（résidence principale）。“转让之日”这一细微差别至关重要，而2021年1月13日的判决再次鲜明地强调了其严格性。
故事的开端与众多案例无异：一对巴黎夫妇决定离开他们的公寓，搬到郊区居住。这套从此空置的房产被出租了两年。接着，出售的时机到来。业主们凭借过去多年的居住事实，提交了一份免征增值税的申报。但税务部门却另有看法：这处住宅已变为出租投资，所谓免征属于不当请求。
事实：每天都会发生的寻常经过
回到这起于2021年1月13日判决的案件中的主角。一方是位于巴黎大区的一套公寓的业主。另一方是税务部门。多年来，该房产一直是他们的主要居所——即他们与家人通常实际居住的地方。此后，出于职业或个人原因，他们搬离了该住所。他们没有立刻出售，而是选择将公寓出租。这是一个常见的决定，尤其是在期待更好的市场行情，或希望保留一处落脚点时。
时间流逝。两年过去，期间收到的租金均正常申报并纳税。最终，业主决定出售。他们深信自己有权获得增值税免征——毕竟，这难道不是他们长达十余年的主要居所吗？——因此未缴纳增值税（及社会分摊金）。税务部门在一次稽查中，并不认同。它认为，在出售之日，该房产已不再具有主要居所的性质，因为当时它正被出租，而业主居住在别处。结果：下达税务调整通知，追缴漏缴税款，并加收滞纳利息。
业主提出异议。他们先后向行政法院（tribunal administratif）和行政上诉法院（cour administrative d’appel）提起诉讼，均未获支持。最后的希望寄托于最高法院。然而，高等法院同样驳回了他们的上诉，其判决精确展示了法官在这一问题上的严厉态度。
法院的推理——逐层拆解
要理解最高法院采取的解决方案，必须深入法律条文。《税法典》第150 U条（150 U, II, 1°）规定，增值税免征适用于“转让构成转让人在转让之日主要居所的住宅”。法律条文清晰明确：关键在于出售当天的情况，而非房产的过往历史。
纳税人试图援引税务行政理论（doctrine administrative）的宽泛解释，即因合法原因（如职业调动、入住养老院等）暂时搬离不会丧失免税待遇。但最高法院驳回了这一论点。它指出，行政理论不能超越法律，且若在出售时该住宅已出租给第三方，从物质上即不可能由业主本人占用。因此，条件未获满足。房产过去曾为主要居所，这一单纯事实并不足够。
该判决确认了一项持续的司法实践，但其表达的清晰度值得肯定。行政上诉法院曾指出，业主“并未指明该住宅在转让之日为他们所有且他们对其享有使用权”。换言之，他们未能履行举证责任，证明该房产在出售日已重新成为其主要居所。最高法院赞同这一推理，并驳回了上诉。
这一判决体现了对免征条件的字面解读。它并非判例转向，但强化了基层法官和税务部门审查事实情况时的严格性。若业主在出售时已不再居住于该房产内，即使此前已居住数十载，也必须预期将失去免征优惠。
这对您有何具体影响？
对于即将售房的业主，此事关系重大。房地产增值额的计算方法是：出售价格减去取得价格（再加重置成本及特定工程费用）。对这部分增值额征收的税款为19%，另加17.2%的社会分摊金，合计负担率达36.2%。一份沉重的账单。
试举一例：一套位于巴黎15区（15ᵉ arrondissement）的公寓，2010年以40万欧元购入，2024年以60万欧元售出。毛增值额为20万欧元。若业主在出售日未居住其中，须缴纳共计72,400欧元的税款和分摊金，而他原本以为分文不付。若在税务稽查后被加征滞纳利息（每月0.20%），总金额可能迅速超过8万欧元。
您是租客？该判决对您无直接影响，但可能间接导致某些房产暂缓出售，因为业主宁愿等待有朝一日能重回住宅以避税。潜在买家呢？请留意：若您从一位被拒绝免税的卖方处购入房产，对您自身的税务并无影响，但可能在议价时产生压力。
若您正处此境，您必须核对您在税务部门申报的主要居所地址，并尤其要确保该房产在您搬离后立即空置并挂牌出售。法律允许在搬离后有一段合理期限用于出售——通常为几个月，前提是房产未被出租且保持完全空置。一旦您将房产出租，您便失去了主要居所的性质，随之丧失免税资格。
避免此类争议的四项建议
- 在搬家前出售。 若实际可行，应在您仍将其作为主要居所占有期间就将房产挂牌出售。在公证处签署正式文契的日期，必须与您的居住期间重合。
- 若您拟在短期内出售，绝不出租旧居。 出租行为将不可逆转地使房产丧失主要居所的性质，从而影响即将进行的出售。租约一旦签订，房产即成为租赁资产，不存在任何通融空间。
- 若您已搬离，应保持房产完全无人占用并尽快出售。 数周或数月的空置期可能被容忍，但您需证明采取了积极的出售举措（如与中介签署委托书、发布广告）。请保留所有证明文件（断电证明、寻找买家的往来信函）。
- 留存主要居所证明。 一旦遭遇稽查，举证责任在您，需证明出售日您确实居住在该房产内。能源账单、住房保险证明、载有该地址的税单……均可作为说服税务部门的材料。
延伸阅读：相关判例与趋势
该判决并非孤例。2018年，最高行政法院（Conseil d’État，2018年12月28日判决，第410917号）即已认定，居住条件必须在出售日得到满足，仅凭重新占用的意图并不充分。巴黎行政上诉法院在2020年7月6日的一项判决中，也拒绝了一位将旧居出租三年后出售的业主的免税请求。
趋势是明确的：法官们恪守对条文的严格解释，不留任何衡平或“经济逻辑”的余地。未来，税务部门很可能越来越依靠来自所得税申报、租赁合同档案和能源表计的数据来发现异常。业主们因此必须倍加谨慎。
需要记住的关键点
为确保一次免税出售，请牢记以下要点：
1. 关键日期是出售当天。 不论过去居住多久，税务部门只关心一件事：在公证处签字那天，您是否仍居住于该住宅？
2. 出租，即便是暂时的，也会扼杀免税。 一旦租约签订，该住宅不再是您的主要居所，除非您收回占有并在出售前实际重新居住其中。
3. 搬离后出售的容忍期：有，但…… 若您搬离是为了购买另一住宅，您可享受一个“合理”期限以出售旧宅。该期限通常短于一年，且要求在此期间房产未被出租或由他人占用。
4. 举证责任在您。 若生争议，您必须证明该房产在出售日构成您的主要居所。自签署出售承诺书（promesse de vente）起，即应收集所有有用文件。
5. 出售前与税务律师会面，可为您节省大笔费用。 一次简单的咨询，便能让您提前规划增值额税务处理，并合理安排以符合免税条件。
您正身处类似情境？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可为您避免数月的程序——通常还能节省远多于此的费用。 预约咨询 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
