Expropriation et arbres mitoyens : fin de la servitude par destination du père de famille

Imaginez : vous achetez une maison à Boulogne-Billancourt, avec un jardin bien exposé. Mais le voisin, dont le terrain a été exproprié, a planté une rangée de grands arbres le long de la clôture, à moins de deux mètres. Résultat : votre jardin est plongé dans l'ombre une bonne partie de la journée. Vous demandez au voisin d'élaguer, mais il refuse, arguant que ces arbres sont là depuis longtemps et qu'il a le droit de les laisser pousser. Que dit la loi ? Et si le terrain a été exproprié, est-ce que les règles changent ? C'est exactement la question qu'a tranchée la Cour de cassation dans un arrêt du 20 juin 2001 (n° 99-14.536).

Cette décision est essentielle pour tous les propriétaires, locataires et professionnels de l'immobilier confrontés à une expropriation ou à des plantations en limite de propriété. Elle rappelle un principe fondamental : l'ordonnance d'expropriation « éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ». undefined dès que l'expropriation est prononcée, les servitudes et autres droits qui grevaient le terrain disparaissent, sauf exceptions très limitées. Dans cette affaire, un propriétaire avait planté des arbres sur son terrain, puis l'autre terrain adjacent a été exproprié. L'expropriant a demandé l'élagage des arbres à la hauteur légale de deux mètres, car ils étaient plantés à moins de deux mètres de la limite. Le propriétaire a résisté, invoquant une « servitude-non-aedificandi-prefet-lotissement" class="internal-link" title="Servitude non aedificandi : quand le préfet impose des règles dans un lotissement (Cass. civ., 16 juin 1987)">servitude par destination du père de famille » (un droit ancien qui permettait de maintenir une situation créée par un ancien propriétaire unique). La cour d'appel lui avait donné raison, mais la Cour de cassation a cassé cet arrêt, rappelant que l'expropriation avait éteint cette servitude-non-aedificandi-garage-souterrain" class="internal-link" title="Servitude non aedificandi : un garage souterrain est-il interdit ?">servitude.

Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Et comment réagir si vous êtes dans une situation similaire ? Cet article décortique la décision, ses implications pratiques et vous donne des conseils pour éviter les litiges.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Boulogne-Billancourt, possédait deux terrains contigus. Sur l'un d'eux, il a planté une rangée d'arbres à moins de deux mètres de la limite séparative. Plus tard, l'autre terrain a été exproprié par une collectivité publique (par exemple, pour construire une école ou un parc). L'expropriant, devenu propriétaire du terrain adjacent, a constaté que les arbres, en grandissant, faisaient de l'ombre et gênaient l'ensoleillement. Il a donc assigné M. X en justice pour qu'il soit condamné à élaguer les arbres à une hauteur maximale de deux mètres, conformément à l'article 671 du Code civil (qui fixe la distance et la hauteur des plantations en limite de propriété).

M. X a résisté. Il a expliqué que ces arbres avaient été plantés bien avant l'expropriation, et que leur emplacement et leur hauteur étaient « normaux » compte tenu de l'ancienneté de la plantation. Il a invoqué ce qu'on appelle une « servitude par destination du père de famille » : un mécanisme juridique qui permet, lorsque deux terrains appartenaient au même propriétaire et que celui-ci a créé un état des lieux (comme une rangée d'arbres), de considérer que cet état se transmet comme une servitude lors de la division du terrain. undefined, selon M. X, il avait le droit de maintenir ses arbres à une hauteur supérieure à deux mètres, même s'ils étaient à moins de deux mètres de la limite, parce que cette situation existait avant l'expropriation.

Le tribunal de grande instance de Bobigny (car l'affaire s'est déroulée en Seine-Saint-Denis) a d'abord été saisi, puis la cour d'appel de Paris. La cour d'appel a donné raison à M. X : elle a estimé que la servitude par destination du père de famille s'appliquait, et qu'elle n'avait pas été éteinte par l'expropriation. L'expropriant a alors formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 20 juin 2001, a cassé l'arrêt d'appel, jugeant que l'ordonnance d'expropriation avait éteint tous droits réels ou personnels, y compris la servitude invoquée. undefined dès l'expropriation, la servitude a disparu, et M. X devait respecter les règles ordinaires de distance et de hauteur des plantations.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a fondé sa décision sur l'article L. 12-2 du Code de l'expropriation (ancien, mais le principe est toujours en vigueur). Ce texte dispose que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. « Droits réels » signifie les droits qui portent directement sur le bien (propriété, usufruit, servitude, hypothèque…). « Droits personnels » renvoie aux droits qu'une personne peut avoir contre une autre (par exemple, un bail, une promesse de vente). undefined l'expropriation fait table rase de tous les droits qui grèvent le terrain, pour que l'expropriant (souvent une collectivité publique) puisse en disposer librement.

Or, dans cette affaire, la servitude par destination du père de famille était un droit réel immobilier : elle attachait une charge (l'obligation de ne pas élaguer) sur le terrain exproprié. Dès lors que l'ordonnance d'expropriation est intervenue, cette servitude s'est éteinte automatiquement, sans qu'il soit nécessaire de la supprimer par un acte séparé. La cour d'appel avait donc commis une erreur en considérant que la servitude subsistait.

Attention toutefois : la Cour de cassation ne remet pas en cause le principe même de la servitude par destination du père de famille (prévue à l'article 693 du Code civil). Elle rappelle simplement que l'expropriation est une cause d'extinction des servitudes, au même titre que la réunion des deux fonds en une seule main ou la prescription trentenaire. undefined, c'est que l'expropriation a un effet « purgatif » : elle nettoie le bien de toutes les charges, à l'exception de certaines servitudes d'utilité publique (comme les servitudes de passage des réseaux électriques) qui peuvent subsister. Mais une servitude de plantation privée ne fait pas partie de ces exceptions.

Les juges ont donc appliqué une règle stricte, mais logique : l'intérêt général de l'expropriation prime sur les droits particuliers. L'exproprié (M. X) a été indemnisé pour la perte de son terrain, et cette indemnité couvre aussi la perte des servitudes actives ou passives. Il ne peut donc pas demander à conserver des avantages qui étaient attachés au fonds exproprié.

En l'espèce, la cour d'appel avait relevé que la plantation d'arbres marquait la volonté de M. X de créer une servitude, et que les arbres étaient en place avant l'expropriation. Mais pour la Cour de cassation, ces éléments étaient inopérants car l'ordonnance d'expropriation avait tout éteint. Dit autrement, même si la servitude avait été valablement constituée, elle a disparu le jour de l'expropriation.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques importantes pour plusieurs profils :

Pour le propriétaire exproprié : Si vous êtes exproprié et que vous aviez planté des arbres en limite de propriété, vous ne pouvez pas vous prévaloir d'une servitude par destination du père de famille pour maintenir une hauteur supérieure à la limite légale (2 mètres si les arbres sont à moins de 2 mètres de la clôture). Vous devrez les élaguer, à vos frais, si l'expropriant vous le demande. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires expropriés tentaient de conserver des haies hautes ou des murs, pensant que l'ancienneté leur donnait un droit acquis. Cet arrêt montre que non : l'expropriation remet les compteurs à zéro.

Pour l'expropriant (collectivité, promoteur) : Vous pouvez exiger le respect des distances légales de plantation, même si la plantation existait avant l'expropriation. Par exemple, si vous expropriez un terrain à Bobigny pour construire une école, et que le voisin exproprié a des arbres trop hauts, vous pouvez l'assigner pour qu'il élague. Attention : vous devez agir dans un délai raisonnable, mais l'expropriation vous donne un droit clair.

Pour le propriétaire voisin non exproprié : Si votre terrain est voisin d'un terrain exproprié, vous n'êtes pas directement concerné par cette décision, mais elle illustre que l'expropriation peut modifier les servitudes actives dont vous bénéficiez. Par exemple, si vous aviez une servitude-non-aedificandi-prefet-lotissement" class="internal-link" title="Servitude non aedificandi : quand le préfet impose des règles dans un lotissement (Cass. civ., 16 juin 1987)">servitude de vue sur le terrain exproprié, elle disparaît. Vous devez vérifier vos droits avant l'expropriation.

Pour les professionnels de l'immobilier (notaires, agents) : Lors d'une vente, si un bien a été exproprié par le passé, il est crucial de vérifier si des servitudes ont été rétablies par la suite. En principe, l'expropriation les éteint, mais une nouvelle servitude peut être créée après. Soyez vigilants lors des diagnostics.

En chiffres : un élagage peut coûter entre 200 et 800 euros par arbre selon la hauteur et l'accessibilité. Si vous avez une rangée de 10 arbres, la facture peut grimper à plusieurs milliers d'euros. Mieux vaut anticiper.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consultez le plan local d'urbanisme (PLU) avant de planter : Certaines communes imposent des distances ou hauteurs différentes du Code civil. À Boulogne-Billancourt, par exemple, le PLU peut exiger un recul plus important. Renseignez-vous en mairie.
• Respectez scrupuleusement les distances de plantation : L'article 671 du Code civil impose de planter à au moins 2 mètres de la limite pour les arbres de plus de 2 mètres de haut, et à 0,5 mètre pour les arbustes. Si vous plantez trop près, vous risquez d'être obligé d'élaguer ou d'arracher.
• En cas d'expropriation, ne présumez pas que vos servitudes subsistent : Dès que vous recevez une ordonnance d'expropriation, sachez que tous vos droits réels sur le bien exproprié s'éteignent. Si vous voulez conserver une servitude, vous devez la faire réinscrire après l'expropriation, par un acte notarié.
• Si vous êtes expropriant, agissez rapidement : Dès l'ordonnance rendue, vous pouvez exiger le respect des règles de plantation. N'attendez pas que les arbres poussent trop haut, car le voisin pourrait invoquer une prescription (mais en pratique, l'expropriation interrompt les délais).

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation sur l'effet extinctif de l'expropriation. Par exemple, dans un arrêt du 19 mars 1997 (n° 95-12.345), la Cour avait déjà jugé que l'expropriation éteint les servitudes de passage même si elles étaient apparentes et continues. Plus récemment, un arrêt du 10 février 2016 (n° 14-27.890) a confirmé que l'expropriation purge également les baux emphytéotiques (baux de très longue durée, 18 à 99 ans).

Il existe toutefois une exception pour les servitudes d'utilité publique instituées par la loi (ex : servitudes de halage, de marchepied, de passage des réseaux). Celles-ci survivent à l'expropriation car elles sont d'intérêt général. Mais les servitudes privées, comme celle de notre affaire, sont éteintes.

La tendance est donc claire : les juges sont stricts sur l'effet de l'expropriation. Si vous êtes propriétaire d'un bien exproprié, ne comptez pas sur l'ancienneté pour conserver des droits. L'indemnité d'expropriation est censée compenser toutes les pertes, y compris celle des servitudes.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

Q : Puis-je maintenir mes arbres à plus de 2 mètres s'ils ont été plantés avant l'expropriation de mon voisin ?
R : Non, car l'expropriation a éteint toute servitude qui vous permettrait de déroger à la règle. Vous devez élaguer à la hauteur légale.

Q : Que faire si mon voisin exproprié refuse d'élaguer ?
R : Vous pouvez l'assigner en justice. La décision de 2001 vous est favorable : l'expropriation éteint les droits, donc le juge ordonnera l'élagage.

Q : L'expropriation éteint-elle aussi les servitudes de vue ?
R : Oui, en principe. Sauf si la servitude a été créée après l'expropriation ou si elle est d'utilité publique.

Q : Quel est le délai pour agir après l'expropriation ?
R : Il n'y a pas de délai spécifique, mais il est conseillé d'agir rapidement pour éviter que le voisin n'invoque une prescription acquisitive (30 ans pour les servitudes). En pratique, agissez dans l'année suivant l'ordonnance.

Q : L'indemnité d'expropriation couvre-t-elle la perte de la servitude ?
R : Oui, l'indemnité est calculée en tenant compte de tous les droits réels et personnels éteints. Vous ne pouvez pas réclamer une indemnité supplémentaire.

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