Referenzentscheidung: cc • Nr. 22-10.027 • 2023-01-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Mont-de-Marsan, in einem Gebiet, in dem die Gemeinde ein Erschließungsprojekt gestartet hat. Eine öffentliche Einrichtung bietet Ihnen an, Ihr Grundstück im freiwilligen Wege zu kaufen. Sie stimmen zu und glauben, einen einfachen privaten Kaufvertrag abzuschließen. Doch Jahre später stellen Sie fest, dass nicht die allgemeinen Regeln, sondern die strengeren Vorschriften des Enteignungsgesetzbuchs gelten. Was tun? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 11. Januar 2023 geklärt, das Eigentümer und Immobilienfachleute direkt betrifft.
Im vorliegenden Fall hatten Eigentümer ihre Grundstücke nach einer Gemeinwohlerklärung (DUP, Verwaltungsakt, der ein Projekt von allgemeinem Interesse erklärt) an die öffentliche Erschließungseinrichtung von Marne-la-Vallée (Epamarne) verkauft. Sie waren der Ansicht, der Verkauf unterliege dem allgemeinen Recht, doch der Kassationsgerichtshof entschied anders: Die Bestimmungen der Artikel L. 21-1 ff. des Enteignungsgesetzbuchs gelten für alle freiwilligen Veräußerungen, die nach einer DUP erfolgen. Mit anderen Worten: Sobald die Gemeinnützigkeit erklärt ist, unterliegt auch ein „freiwilliger“ Verkauf besonderen Regeln, die sowohl den öffentlichen Erwerber als auch den Verkäufer schützen, aber auch bestimmte Rechte einschränken.
Doch was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer in Tarnos oder anderswo? Diese Entscheidung klärt einen wichtigen Punkt: Sie können die Regeln der Enteignung nicht umgehen, indem Sie einen „freiwilligen“ Kaufvertrag unterzeichnen. Die im Enteignungsgesetzbuch vorgesehenen Garantien (wie das Rückübertragungsrecht, also die Möglichkeit, das Grundstück zurückzukaufen, wenn das Projekt nicht realisiert wird) gelten, aber auch die Einschränkungen. In diesem Artikel erläutere ich diese Entscheidung und ihre Auswirkungen für Eigentümer, Mieter und Fachleute.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in den 1970er Jahren im Rahmen der Erschließung der neuen Stadt Marne-la-Vallée. Die öffentliche Erschließungseinrichtung von Marne-la-Vallée (Epamarne) erwarb 1975 und 1976 zahlreiche Grundstücke in einem geplanten Erschließungsgebiet (ZAC, ein Bereich, in dem die Stadtplanung festgelegt ist). Diese Erwerbe erfolgten nach einer Gemeinwohlerklärung (DUP), jedoch im freiwilligen Wege, d. h. durch freiwillige Verkäufe ohne Zwangsenteignung.
Jahre später, im Jahr 2017, verklagten Herr und Frau [T], Eigentümer einiger dieser Grundstücke, die Epamarne vor dem Tribunal de grande instance Paris. Sie beantragten die Anwendung der Artikel L. 21-1 ff. des Enteignungsgesetzbuchs über die Veräußerung und die vorübergehende Nutzungsüberlassung enteigneter Immobilien. Kurz gesagt, sie waren der Ansicht, dass der freiwillige Verkauf nach der DUP diesen Bestimmungen und nicht dem allgemeinen Kaufrecht unterliege. Ihr Ziel? Wahrscheinlich zusätzliche Rechte wie ein Vorkaufsrecht oder eine günstigere Entschädigung zu erhalten.
Die Epamarne hingegen argumentierte, der freiwillige Verkauf sei ein Verkauf des allgemeinen Rechts und die Enteignungsregeln fänden keine Anwendung. Gab das Gericht den Eheleuten [T] in erster Instanz recht? Nein, das Berufungsgericht Paris wies ihre Klage mit Urteil vom 2. April 2021 ab. Die Berufungsrichter waren der Ansicht, dass freiwillige Veräußerungen, die vor der DUP erfolgten, nicht dem Enteignungsgesetzbuch unterlägen. Aber Achtung: Hier hatten die Verkäufe nach der DUP stattgefunden. Die Eheleute [T] legten Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof hob mit seinem Urteil vom 11. Januar 2023 das Berufungsurteil auf. Er stellte klar, dass die Artikel L. 21-1 ff. des Enteignungsgesetzbuchs auf freiwillige Veräußerungen anwendbar sind, die nach einer Gemeinwohlerklärung erfolgen. Es spiele keine Rolle, ob die Veräußerung freiwillig oder zwangsweise erfolge: Sobald eine DUP erlassen sei, unterlägen die Verkäufe diesem Sonderregime. Dies ist eine wichtige Klarstellung für alle Eigentümer, die von Erschließungsprojekten betroffen sind.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man sich zunächst die Texte ansehen. Artikel L. 21-1 des Enteignungsgesetzbuchs bestimmt, dass „die zum Zweck der Durchführung von Maßnahmen in geplanten Erschließungsgebieten enteigneten Immobilien unter bestimmten Bedingungen veräußert oder vorübergehend überlassen werden können“. Die Frage war, ob dieser Artikel nur für Zwangsenteignungen oder auch für freiwillige Verkäufe nach einer DUP gilt.
Der Kassationsgerichtshof antwortet: Ja, er gilt. Er stützt sich auf den Wortlaut des Gesetzes: „die enteigneten Immobilien“ beziehe sich nicht nur auf diejenigen, die zwangsweise entzogen wurden, sondern auch auf diejenigen, die im Rahmen eines Enteignungsverfahrens freiwillig erworben wurden. Mit anderen Worten: Sobald eine DUP erklärt wurde, kann die Verwaltung Grundstücke entweder im freiwilligen Wege oder durch Enteignung erwerben, aber in beiden Fällen gilt das Enteignungsregime. Das Berufungsgericht habe einen Fehler begangen, indem es den Anwendungsbereich auf reine Zwangsenteignungen beschränkt habe.
