参考判决： cc • 编号 22-10.027 • 2023-01-11 • 查看判决 →
想象一下：您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一块土地的业主，当地政府启动了一个整治项目。一个公共机构提议以友好方式购买您的房产。您同意了，以为只是一笔简单的私人买卖。但多年后，您发现适用的规则并非普通法，而是更具约束力的征用法典。该怎么办？最高法院在2023年1月11日的一项判决中解决了这个问题，该判决直接关系到业主和房地产专业人士。
在本案中，业主们在马恩拉瓦莱（Marne-la-Vallée）公共整治机构（Epamarne）发布公用宣言（DUP）后，将他们的地块出售给了该机构。他们认为这笔买卖适用普通法，但最高法院表示不：征用法典第L.21-1条及后续条款适用于所有在DUP之后达成的友好转让。换言之，一旦公用性被宣布，即使是“友好”出售也受到特殊规则约束，这些规则既保护公共买方也保护卖方，但同时限制了一些权利。
但这对您，无论是塔尔诺斯（Tarnos）还是其他地方的业主，实际意味着什么？这一判决澄清了一个重要点：您不能通过签署“友好”销售合同来规避征用规则。征用法典规定的保障（如返还权，即项目未实施时回购房产的可能性）适用，但限制也同样适用。在本文中，我将解读这一判决及其对业主、租户和专业人士的影响。
事实：一个每天都会发生的故事
故事始于20世纪70年代，在马恩拉瓦莱新城的整治框架内。马恩拉瓦莱公共整治机构（Epamarne）于1975年和1976年购买了许多位于协商整治区（ZAC, 城市规划已规划的区域）内的地块。这些收购是在公用宣言（DUP）之后进行的，但以友好方式，即自愿出售，未采用强制征用。
多年后，在2017年，[T]夫妇，其中一些地块的业主，向巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris）起诉Epamarne。他们要求适用征用法典第L.21-1条及后续条款，涉及被征用不动产的转让和临时特许。简而言之，他们认为友好出售发生在DUP之后，应受这些规定管辖，而非普通买卖法。他们的目的？可能是获得额外权利，如优先权或更有利的赔偿。
Epamarne方面则主张友好出售是普通法下的买卖，征用规则不适用。一审法院是否支持[T]夫妇？不，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在2021年4月2日的判决中驳回了他们的请求。上诉法官认为在DUP之前达成的友好转让不受征用法典约束。但注意：本案中的出售发生在DUP之后。[T]夫妇向最高法院提起上诉。
最高法院在2023年1月11日的判决中撤销了上诉法院的判决。它提醒，征用法典第L.21-1条及后续条款适用于在公用宣言之后达成的友好转让。无论转让是友好还是强制：一旦DUP被作出，买卖受这一特殊制度管辖。这是对所有受整治项目影响的业主的重要提醒。
法院的推理——详细解读
要理解这一判决，首先需要审视相关条文。征用法典第L.21-1条规定，“为在协商整治区内实施整治项目而被征用的不动产，可根据某些条件被转让或临时特许”。问题在于，这一条是否仅适用于强制征用，还是也适用于DUP之后的友好出售。
最高法院回答：是的，它适用。它依据法律的措辞：“被征用的不动产”（les immeubles expropriés）不仅指那些被强制取得的，也包括在征用程序内友好取得的。换言之，一旦DUP被宣布，行政机关可以通过友好方式或征用方式取得财产，但两种情况下，法律制度都是征用制度。上诉法院错误地将适用范围限于强制征用。
很少人知道，这一解释在判例法中是一贯的。最高法院曾多次指出：DUP后的友好转让是“征用的准备行为”，因此受相同规则约束。本案中，它有力地重申了这一点。下级法院（上诉法院）忽略了这一原则。
在各方论点方面，[T]夫妇主张违反法律。Epamarne则主张区分友好出售和征用。但最高法院裁定：标准不是当事人的意愿，而是是否存在DUP。一旦公用性被宣布，公共买方即在征用框架内行事，即使他以友好方式购买。这避免了业主仅仅因为同意出售而未等待强制征用而被剥夺征用法典的保障（如项目未实施时的返还权）。
简而言之，这一判决保护卖方：他们不能通过剥夺其征用特定权利的友好出售而被绕过。但注意：这也意味着公共买方必须遵守征用法典的所有义务，这可能会延长程序。
对您的实际影响——具体来说
如果您是位于公用宣言区域内的土地业主，这一判决直接关系到您。以下是按个人情况划分的实际影响。
对于出租业主（例如，如果您在塔尔诺斯出租一块土地，该土地因某个活动区项目而被DUP覆盖）：如果行政机关向您提出友好收购，请注意这笔出售受征用规则约束。因此，您有权获得根据征用规则计算的赔偿（市场价值，可能的增值），并且如果项目在5年内未实施，您可以享有返还权。具体来说，如果行政机关出价10万欧元，您可以要求按照征用法典进行评估，可能更高。
对于自住业主（您的自住主要居所）：同样适用。您可以协商法典规定的重新安置赔偿（搬家费等等）。注意：友好出售并不免除您遵守期限的义务；如果您同意，您必须在规定条件下腾空房产。
对于公共买方（市镇、公共机构）：即使对于友好收购，现在也必须严格适用第L.21-1条及后续条款。这包括，例如，遵守转让和临时特许的规则，并在出售合同中包含关于财产用途的条款。如果不这样做，卖方可以质疑出售。
在我的实践中，我遇到过一些案例，业主在不知晓自身权利的情况下友好出售，结果被剥夺了要求额外赔偿的可能性。这一判决为他们提供了坚实的基础，以重新审视出售或要求解释。
数字示例：在蒙德马桑，ZAC内1公顷的农业用地平均价值5万欧元。应用征用法典后，赔偿可能因重新安置赔偿和按DUP日期市场价值评估而增加10%至20%。
避免此类纠纷的四个建议
- 签署前检查是否存在DUP：在向公共机构出售任何财产前，询问是否已作出公用宣言。如果是，则出售受征用法典管辖。查阅省政府网站或登记簿。
- 请专家评估您的财产：征用赔偿通常高于普通友好出售价格。聘请专门从事征用的房地产专家，根据法典规则评估您的财产实际价值。
- 要求合同符合法典：在出售合同中，确保提及返还权、项目实施期限和转让条件。如果买方拒绝，请不要犹豫，告知律师。
- 保留所有文件：保留DUP副本、买方信函和出售合同。在发生纠纷时，这些是您最好的武器。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于一贯的判例路线：最高法院曾在例如2019年3月20日（编号18-14.567）的判决中认定，DUP后的友好转让受征用法典管辖。它在此确认了一项既定判例。然而，某些上诉法院，如本案中的巴黎上诉法院，曾试图根据友好或强制性质进行区分。最高法院将它们拉回正轨。
未来，这一判决可能对ZAC框架内的出售产生影响：地方集体在起草合同时将必须更加谨慎。我们也可以预期过去受损的业主会提起诉讼以寻求赔偿。无论如何，趋势是明确的：一旦存在DUP，征用法优先于普通法，即使是在友好协议的情况下。
总结与后续步骤
如果您受影响，应该做什么：
- 检查您的土地是否已被作出DUP（查阅朗德省（Landes）或蒙德马桑省政府网站）。
- 如果是，在咨询专门从事征用的律师之前，不要签署任何初步协议。
- 请经认可的专家评估您的财产，以了解您的权利。
- 如果出售已经完成，您可能可以要求修改赔偿，如果它未遵守法典。
快速FAQ：
- 我可以在DUP后拒绝友好出售吗？ 可以，但行政机关随后可以启动强制征用，赔偿由法官确定。
- 如果在DUP后友好出售，我有什么权利？ 您享有征用法典的保障：重新安置赔偿、返还权等。
- 如果买方未遵守规则，出售可以被撤销吗？ 可以，您可以要求宣告出售无效或要求损害赔偿。
- 行动期限是多久？ 通常，无效诉讼的期限为出售后5年，但应咨询律师。
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