Referenzentscheidung: cc • N° 88-20.052 • 1990-06-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Decazeville im Département Aveyron, das Sie vor zwanzig Jahren gekauft haben. Eines Tages erhalten Sie ein Schreiben der Gemeindeverwaltung, das Sie darüber informiert, dass Ihr Grundstück in einer Zone mit aufgeschobenem Bebauungsplan (ZAD) liegt. Sie haben das Recht, von der Gemeinde den Erwerb Ihres Grundstücks zu verlangen – das nennt man Überlassung (délaissement). Aber zu welchem Preis? Auf welcher rechtlichen Grundlage? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof 1990 entschieden. Eine Frage, die sich jeder Eigentümer eines Tages stellen könnte, insbesondere in Gemeinden wie Decazeville oder Espalion, wo Bauprojekte häufig sind.
Was besagt diese Entscheidung? Dass die Berechnungsregeln für die Entschädigung bei Enteignung (Artikel L. 13-2 des Enteignungsgesetzbuchs) nicht auf die Überlassung nach Artikel L. 123-9 des Stadtplanungsgesetzbuchs in der Fassung des Gesetzes von 1976 anwendbar sind. Mit anderen Worten: Wenn Sie die Gemeinde bitten, Ihr Grundstück zu kaufen, wird der Preis nicht wie bei einer klassischen Enteignung festgesetzt. Das ist eine technische Unterscheidung, die jedoch erhebliche finanzielle Auswirkungen für die Eigentümer haben kann.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte dieses Falles erzählen, die Argumentation der Richter erklären und Ihnen vor allem praktische Ratschläge geben, um böse Überraschungen zu vermeiden. Denn ein Beurteilungsfehler kann Sie Tausende von Euro kosten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Decazeville, sieht sich einem kommunalen Bauprojekt gegenüber. Sein Grundstück liegt in einer ZAD, was bedeutet, dass die Gemeinde ein Vorkaufsrecht (priorité d'achat) auf das Grundstück hat. Anstatt abzuwarten, dass die Gemeinde dieses Recht ausübt, ergreift Herr X die Initiative: Er fordert die Gemeinde gemäß Artikel L. 123-9 des Stadtplanungsgesetzbuchs auf, sein Grundstück zu erwerben. Dies nennt man Überlassung (délaissement).
Die Gemeinde stimmt zu, aber es kommt zu einer Meinungsverschiedenheit über die Höhe der Entschädigung. Herr X ist der Ansicht, dass der Preis nach den Regeln der Enteignung festgesetzt werden muss, d.h. unter Berücksichtigung des Verkehrswerts (Marktpreis) zum Zeitpunkt des Urteils, wie in Artikel L. 13-2 des Enteignungsgesetzbuchs vorgesehen. Die Gemeinde hingegen betrachtet die Überlassung als einen eigenständigen Mechanismus, auf den die Enteignungsregeln nicht anwendbar sind. Der Enteignungsrichter von Paris gibt der Gemeinde mit Beschluss vom 26. Oktober 1978 recht und setzt eine niedrigere Entschädigung fest, als von Herrn X gefordert.
Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt das Urteil: Die Überlassung begründet keinen Anspruch auf die klassische Enteignungsentschädigung. Der Fall gelangt schließlich bis zum Kassationsgerichtshof, der eine Rechtsfrage entscheiden muss: Ist Artikel L. 13-2 des Enteignungsgesetzbuchs auf die Überlassung nach Artikel L. 123-9 des Stadtplanungsgesetzbuchs anwendbar?
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof hat mit Nein geantwortet. Seine Argumentation ist einfach, aber präzise: Artikel L. 123-9 des Stadtplanungsgesetzbuchs in der Fassung des Gesetzes vom 31. Dezember 1976 enthält eigene Regeln für die Überlassung. Er verweist auf Artikel 8 der Verordnung vom 23. Oktober 1958 (heute Artikel L. 12-3 des Enteignungsgesetzbuchs), der die Preisbestimmung im Falle der Überlassung betrifft, und nicht auf Artikel L. 13-2 über die Enteignungsentschädigung.
Kurz gesagt, der Gesetzgeber wollte zwei Situationen unterscheiden: die Enteignung, ein Zwangsverfahren, bei dem die öffentliche Hand Ihnen Ihr Grundstück wegnimmt, und die Überlassung, ein freiwilliges Verfahren, bei dem Sie die öffentliche Hand bitten, Ihr Grundstück zu kaufen. Im ersten Fall wird die Entschädigung für den Eigentümer günstiger berechnet (Wert zum Zeitpunkt des Urteils). Im zweiten Fall wird der Preis zum Zeitpunkt des Überlassungsantrags festgesetzt, was nachteilig sein kann, wenn der Markt in der Zwischenzeit gestiegen ist.
Der Gerichtshof bestätigt damit die bisherige Rechtsprechung: Keine Vermischung der beiden Regelungen. Achtung jedoch: Diese Entscheidung betrifft nur die Fassung des Gesetzes von 1976. Das Gesetz hat sich seitdem weiterentwickelt, aber das Prinzip bleibt aktuell. Was nur wenige wissen: Diese Unterscheidung beruht auf einer einfachen Logik: Wer die Initiative ergreift (der Eigentümer, der die Überlassung beantragt), kann nicht dieselben Garantien verlangen wie derjenige, der sie erleidet (der Enteignete).
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks in einer ZAD sind und erwägen, eine Überlassung zu beantragen, hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen auf den Betrag, den Sie erhalten werden. Konkret wird der Kaufpreis zum Zeitpunkt Ihres Antrags festgesetzt, nicht zum Zeitpunkt des Urteils. Wenn die Immobilienpreise in der Zwischenzeit gestiegen sind, verlieren Sie Geld. Zum Beispiel in Espalion, wo der Immobilienmarkt dynamisch ist, könnte ein zum Zeitpunkt des Antrags auf 100.000 € geschätztes Grundstück zwei Jahre später zum Zeitpunkt des Urteils 120.000 € wert sein. Mit Anwendung von Artikel L. 13-2 hätten Sie 120.000 € erhalten; ohne ihn erhalten Sie nur 100.000 €. Der Unterschied beträgt 20.000 €.
Für Mieter hat diese Entscheidung keine direkten Auswirkungen, es sei denn, der vermietende Eigentümer beschließt, das Grundstück zu überlassen. In diesem Fall kann der Mieter vorzeitig sein Mietverhältnis beenden müssen. Für potenzielle Käufer: Achtung, wenn Sie ein Grundstück in einer ZAD kaufen, prüfen Sie, ob ein Überlassungsverfahren läuft, da der Preis unter dem Marktwert liegen könnte.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer eine Überlassung beantragt haben, ohne diese Regel zu kennen, und dann von der angebotenen Summe enttäuscht waren. Mein
