参考判决： cc • N° 16-25.138 • 2018-01-25 • 查看判决 →
想象一下：您是位于贝尔福地区（Territoire de Belfort）瓦卢瓦（Valdoie）的一处房屋的所有者。一天早上，您收到市政府的来信，通知您您的土地需要用于一个绕行道路项目。有人向您提起征用、公用声明（DUP）、补偿等事宜。但您的财产将在哪一天被评估？答案可能意味着合理补偿与不足额补偿之间的区别。
这个看似技术性的问题，由法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）在2018年1月25日的一项判决中作出了裁决。关键点在于参考日期，即用于确定财产状况和用途以确定补偿金额的日期。如果这个日期选择不当，您可能会损失数千欧元。
简而言之，法院表示：不，修改地方城市规划计划（PLU）的DUP的发布日期不能用于确定参考日期。只有《城市规划法典》（Code de l'urbanisme，法国城市规划法律）第L.213-4条规定的日期才有效。这一决定让所有者感到安心，但值得详细解读。
事实：一个每天都会发生的故事
瓦卢瓦的Y先生和Y夫人是某块土地的所有者，他们得知自己的地块被划入了一个延迟开发区域（ZAD，一种公共机构可以优先购买财产的区域）。贝尔福市启动了一项征用程序，以实施一条绕行道路。2012年3月15日发布了一项DUP，该DUP要求PLU兼容（即修改PLU以允许该项目）。
征用法官（主管法庭）将参考日期定为2012年3月15日，即DUP发布之日。对Y夫妇来说，这是个坏消息：在那一天，他们的土地是可建设的，但他们认为价值本应在一个更早的日期进行评估，即在项目被知晓之前，以避免公共机构从项目公告导致的价值下跌中获益。
因此，他们对这一决定提出异议，认为参考日期应根据《城市规划法典》第L.213-4条确定，该条列举了有限（即详尽）的可能日期：例如，ZAD创建的发布日期，或PLU最近一次修订的日期。巴黎上诉法院（Cour d'appel de Paris）在2003年支持了他们的主张，但贝尔福市提起了上诉。
法国最高法院在2018年1月25日的判决中确认了上诉法院的判决：导致PLU兼容的DUP的发布不是合法的参考日期。只有《城市规划法典》第L.213-4条规定的日期才能被使用。这对Y夫妇来说是一种解脱，同时也给所有受征用影响的所有者上了一课。
法院的推理——详细解析
要理解这一判决，必须回顾《城市规划法典》第L.213-4条。该条款规定了评估被征用财产的日期。这个日期必须在DUP之前，以避免项目影响价值。可能的日期包括：ZAD创建的发布日期、PLU最近一次修订的日期，或者如果PLU的兼容性由特定程序产生，则为其兼容日期。但注意：正如法院所提醒的，该列表是有限的。
在本案中，贝尔福市主张，导致PLU兼容的DUP应被视为一个参考日期。但法国最高法院驳回了这一论点。为什么？因为DUP不是第L.213-4条意义上的城市规划行为：它宣布一个项目的公用事业性质，但并不直接修改城市规划规则。PLU的兼容性是DUP的结果，但DUP本身并不设定日期。
换句话说，法官们做出了一个微妙但至关重要的区分：参考日期必须由城市规划法（如ZAD的创建）相关的行为确定，而不是由属于征用法范畴的DUP确定。这种解释符合立法者的意图：保护所有者免受不利的过晚评估。
鲜为人知的是，这一判决确认了最高行政法院（Conseil d'État，法国最高行政法院）和最高法院的一致判例。两个司法体系立场一致：除非法律明确规定，否则DUP不能设定参考日期。在我的实践中，我曾遇到过一些案件，所有者因为不了解这一规则而接受了基于错误日期计算的补偿。这种错误代价高昂。
这对您意味着什么——具体影响
对于瓦卢瓦或贝尔福的所有者来说，这一决定意味着，如果您的财产被征用，评估日期不会是DUP的日期，而是一个更早、更有利的日期。具体来说，如果PLU在五年前进行了修订，而当时您的土地是可建设的，那么补偿将基于该基础计算，即使自项目公告以来土地价值已经下跌。
举个例子：您在贝尔福拥有一块1000平方米的土地，在ZAD创建前评估为200欧元/平方米。项目公告后，价值跌至100欧元/平方米。如果参考日期定为ZAD发布日（在下跌前），您将获得20万欧元。如果定为DUP日（在下跌后），您只能获得10万欧元。差异巨大。
对于租户来说，这一决定直接影响较小，但如果所有者被征用，它可能会影响迁出补偿金（离开场所的补偿金额）。对于购房者，在购买位于项目区域内的房产前，必须检查参考日期：如果DUP即将发布，价值可能被锁定在更早的日期，这根据情况可能是优势或劣势。
如果您处于这种情况，您必须核实征用法官采用的参考日期。如果它与DUP对应，您可以提出异议。但请注意：行动时间很短（自征用令通知之日起两个月）。不要拖延。
避免此类纠纷的四个建议
- 保留所有城市规划文件：PLU、修订、ZAD创建、DUP。它们有助于确定参考日期。制作带有日期的副本。
- 一旦得知项目，请独立专家评估您的财产。该评估将作为对不利日期提出异议的基础。
- 在未核实参考日期前，切勿签署任何补偿协议：请您的律师检查所采用的日期是否符合第L.213-4条。简单的计算就可能揭示错误。
- 在DUP通知发出后立即咨询专业律师：提出异议的期限很短，参考日期错误可能是致命的。律师将帮助您准备有效的上诉。
深入研究：相关判例与演变
这一判决延续了一贯的立场。早在2010年，最高行政法院就裁定DUP不能作为参考日期（CE, 2010年6月2日，编号312312）。法国最高法院在此确认了这一立场，并明确指出DUP导致的PLU兼容性并不改变这一点。
另一个有趣的判决是法国最高法院2018年7月12日的判决（编号17-21.456），其中裁定，如果DUP的发布日期在ZAD创建之前，且PLU在此之前已修改，则可以采纳DUP的日期。这一细微差别表明每个案件都是独特的。
法院的趋势很明确：保护所有者免受项目引起的价值波动影响。在实践中，法官们严格审查参考日期，并毫不犹豫地排除来自DUP的日期。未来，除非立法者修改法律，否则这一判例可能得以维持。但就目前而言，这对所有者来说是一种保障。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 我的征用补偿的参考日期是什么？ 是《城市规划法典》第L.213-4条规定的日期：通常是ZAD创建的日期或PLU最近一次修订的日期，绝不是DUP的日期。
- 我可以在征用令后对参考日期提出异议吗？ 可以，在通知后的两个月内，向征用法官提出。逾期则日期成为最终决定。
- 如果DUP在ZAD创建之前发布怎么办？ 参考日期仍然是ZAD的日期，因为DUP不是合法日期。但必须与律师核实具体日期。
- 这条规则适用于所有类型的征用吗？ 是的，适用于在ZAD或城市规划项目框架内进行的征用。对于其他情况（无ZAD的公用事业征用），规则不同。
- 如果参考日期选择错误，补偿金额会有多大差异？ 差异可能从财产价值的10%到50%不等，具体取决于市场变化。在贝尔福，对于一块20万欧元的土地，差额可能达到10万欧元。
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