征用与完全占有：对额外购买部分排除再就业补偿金

您是拉苏（Laxou）一块土地的所有者，突然，市政府通知您一项道路工程将占用您部分地块。您将获得补偿金，但金额是多少？而且，如果剩余土地因无法建设而必须出售给市政府呢？这正是发生在马尔凯特莱里尔（Marquette-lez-Lille）一位所有者身上的情况，最高法院已作出裁决：未被征用但额外购买的土地部分无权获得再就业补偿金（补偿重新投资费用的款项）。这一决定值得关注。

但这具体意味着什么变化？对所有者而言，区分剥夺补偿金（针对被征用部分）和收购价格（针对自愿购买部分）至关重要。前者附加再就业补偿金，后者则没有。这种法律上的细微差别可能涉及数千欧元。

2010年9月22日的这份判决（编号 09-69.049）提醒，征用法官必须依职权适用征用法典中的公共秩序规则。换句话说，即使双方就总金额达成一致，法官也必须按照法律划分补偿。下面详细说明。

事实：日常发生的故事

想象一下X先生，他是北部省马尔凯特莱里尔（Marquette-lez-Lille）一块6,148平方米土地的所有者。市镇决定实施一项开发项目，需要他部分土地修建道路。征用（国家为公共用途强制所有者转让其财产并给予补偿的程序）仅涉及部分占用：6,148平方米。但剩余地块变得无法建设或难以出售。市镇因此提议购买整块土地，包括未被征用的部分。

征用法官被请求确定补偿金。在判决中，他设定了总计2,994,000欧元的补偿金，即每平方米232.35欧元，未区分被征用部分（受征用程序约束）与友好协商购买部分（额外部分）。然而，这一区分至关重要：对于被征用部分，所有者有权获得包括土地价值、再就业补偿金（通常为10%，用于补偿重新投资费用）以及可能的精神或商业损害赔偿的剥夺补偿金。对于额外购买部分，属于自愿出售，无权获得再就业补偿金。

所有者向最高法院对判决提出异议，主张法官本应适用征用法典的公共秩序规则。最高法院支持其主张：法官必须主动区分这两部分，并分别确定两个金额。在本案中，上诉法院确认了一审判决，但最高法院撤销了该判决，并将案件发回另一上诉法院重审。

法院推理——解析

最高法院的推理依据征用法典第L.13-1条（现编入第L.321-1条），该条规定征用补偿金必须覆盖征用造成的直接、物质和确定的全部损害。但对于部分占用，如果剩余部分贬值或无法使用，所有者可以要求完全占有（即征用方购买全部土地）。在此情况下，法官必须确定两项不同的补偿金：一项针对被征用部分，包括再就业补偿金；另一项针对额外购买部分，不包括再就业补偿金，因为这属于销售价格。

换句话说，法官不能将两者混同计算。最高法院提醒，这些规定属于公共秩序：即使当事人未援引，法官也必须适用。明确地说，所有者不能放弃这一区分，征用方也不能强加一个包含不当再就业补偿金的总价。

在本案中，上诉法院确认了一审判决，该判决设定了包含对整个金额（包括额外购买部分）的再就业补偿金的总补偿金。最高法院批评这种做法：额外购买部分不受征用程序约束，因此不能支付再就业补偿金。这是一个原则问题：再就业补偿金补偿被征用所有者的重新投资费用，但如果出售是自愿的，这些费用已包含在协商价格中。

鲜为人知的是，征用法官扮演着积极角色：即使当事人同意，他也必须核实补偿金是否符合法律规定。在本人实践中，我见过一些所有者接受总补偿金而未意识到自己丧失权利的情况。这一决定保护了他们。

对您的实际影响

如果您是土地或不动产的所有者，涉及部分征用，且征用方提议友好协商购买剩余土地，您必须警惕：再就业补偿金仅适用于被征用部分。例如，在南锡（Nancy），一块1,000平方米可建设用地的所有者，其中400平方米因有轨电车项目被征用。土地价值为每平方米200欧元。对于被征用的400平方米，补偿金为80,000欧元 + 8,000欧元再就业补偿金（10%）= 88,000欧元。对于市政府提议购买的剩余600平方米，价格为120,000欧元，无再就业补偿金。总计208,000欧元，而非将再就业补偿金计算于总金额的220,000欧元。

如果您是房地产专业人士，您必须就这一区分向客户提供建议。部分通过征用、部分通过友好协商获得土地的开发商必须知道，法官会划分金额，这可能影响总成本。

如果您是承租人，您并不直接相关，但请注意，征用补偿金可能包括对被迫迁离的承租人的补偿金，该补偿金也根据特定规则计算。

然而请注意：如果一开始就是完全占有（全部土地被征用），再就业补偿金适用于全部。微妙之处在于部分占用后友好协商购买剩余部分的情况。

避免此类纠纷的四条建议

• 自征用通知起，请独立专家评估您的财产。不要轻信征用方的报价。专家可以确定市场价值和再就业补偿金金额。
• 在任何协议或判决中要求明确划分补偿金。要求分解金额：被征用部分价值、再就业补偿金、损害赔偿金以及额外购买部分的价格。
• 在接受总报价前咨询房地产专业律师。在南锡，律师可以核实法官是否遵守了公共秩序规则。咨询费用（扎基纳律师（Maître Zakine）45欧元）与您可能损失的金额相比微不足道。
• 如果部分财产是友好协商购买的，切勿接受对整个金额计算的再就业补偿金。要求区分。如果征用方拒绝，向征用法官提出请求。

深入探讨：相关判例与演变

这一决定属于最高法院的一贯立场。早在2009年7月8日的判决（编号 08-16.020）中，最高法院就已提醒，再就业补偿金只能针对被征用部分。最近，在2017年1月12日的判决（编号 15-26.563）中，它进一步明确，法官必须依职权区分两项补偿金。趋势明确：法官对金额划分越来越严格。

未来，这一判例保护小所有者免受通常更强大的征用方（地方政府、国家）的影响。它要求补偿金计算完全透明。如果您涉及其中，请毫不犹豫地援引这些判决。

要点总结

常见问题：

• 什么是再就业补偿金？这是在财产价值之外支付的一笔款项，用于补偿重新投资费用（公证费、中介费等）。对于土地，通常为10%。
• 我可以对总补偿金提出异议吗？可以，如果法官没有区分被征用部分和额外购买部分的补偿金。您可以上诉或向最高法院提出撤销原判的申诉。
• 行动期限是多少？对征用法官的判决，您有1个月的上诉期；向最高法院申诉的期限为2个月。请勿拖延。
• 如果征用方拒绝划分怎么办？向征用法官提出请求。即使在当事人同意的情况下，他也有义务适用公共秩序规则。
• 这一决定是否适用于所有地方？是的，这是国家法律。无论您在南锡、拉苏还是其他地方，同样的规则适用。

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