Décision de référence : cc • N° 23-12.754 • 2024-03-07 • Consulter la décision →
Imaginez : vous vivez à Istres depuis trente ans, dans la maison familiale héritée de vos parents. Un matin, vous recevez un courrier de la mairie vous annonçant que votre terrain est concerné par un projet d'utilité publique et qu'une expropriation-date-reference-plu" class="internal-link" title="Expropriation et date de référence : ce que le PLU change pour votre terrain">enquête parcellaire va être ouverte. Sauf que le courrier est adressé à… votre père, décédé il y a cinq ans. Vous n'avez jamais été informé, et le projet avance sans que vous puissiez faire valoir vos droits. Cette situation, ubuesque, est pourtant arrivée à un propriétaire de Martigues, et a donné lieu à une décision importante de la Cour de cassation le 7 mars 2024.
La question que se pose tout propriétaire concerné par une expropriation est simple : « L'administration a-t-elle le droit de me prendre mon bien sans même me prévenir ? » La réponse est non, mais encore faut-il que le juge vérifie que toutes les formalités ont été respectées. Et si l'autorité expropriante n'a pas pris la peine de rechercher les héritiers du propriétaire décédé, le juge doit refuser de prononcer le transfert de propriété.
Cette décision, rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, vient rappeler une exigence fondamentale : l'expropriation est une procédure d'exception qui prive un particulier de son droit de propriété, protégé par la Constitution et la Convention européenne des droits de l'homme. Dès lors, toutes les garanties légales doivent être scrupuleusement respectées, notamment la notification individuelle aux propriétaires et à leurs ayants droit. undefined si l'administration ne démontre pas avoir effectué des recherches sérieuses pour retrouver les héritiers, le juge ne peut pas valider le transfert. Voyons ensemble les faits, le raisonnement des juges et ce que cela change pour vous.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence à Martigues, dans les Bouches-du-Rhône. Un propriétaire, que nous appellerons M. O, était propriétaire d'un terrain inclus dans une Droit de préemption urbain : la date de référence déterminante pour la fixation du prix">zone d'aménagement concerté (ZAC). Malheureusement, M. O décède le 27 novembre 2020, avant même l'ouverture de l'enquête parcellaire. L'autorité expropriante, sans doute la commune ou l'établissement public en charge du projet, lance pourtant la procédure d'expropriation. Mais au lieu de rechercher activement les héritiers de M. O, elle se contente d'envoyer les notifications à l'adresse du défunt et d'afficher un certificat en mairie indiquant des « recherches infructueuses ».
Les héritiers, qui n'ont jamais été informés, découvrent le pot aux roses bien plus tard. Saisi, le Droit de préemption urbain : que faire si le vendeur refuse mon prix ?">juge de l'expropriation (le tribunal judiciaire compétent) est confronté à une question simple : peut-il prononcer le transfert de propriété alors que l'administration n'a pas justifié avoir cherché les héritiers ? En première instance, le juge accepte le transfert, considérant que l'affichage en mairie suffit. Mais les héritiers, assistés d'un avocat, interjettent appel (contestent la décision devant la cour d'appel). La cour d'appel leur donne raison : l'administration n'a pas prouvé avoir accompli des diligences suffisantes pour retrouver les héritiers. L'autorité expropriante se pourvoit alors en cassation (demande à la Cour de cassation de vérifier si la loi a été correctement appliquée).
Le rebondissement ? La Cour de cassation rejette le pourvoi de l'administration et confirme l'arrêt de la cour d'appel. Elle estime que la seule mention de recherches infructueuses sur le certificat d'affichage ne suffit pas à caractériser l'existence de ces recherches. undefined, l'administration doit démontrer concrètement ce qu'elle a fait : a-t-elle consulté le fichier des successions ? A-t-elle contacté le notaire ? A-t-elle envoyé des lettres recommandées aux derniers domiciles connus ? Rien de tout cela n'a été prouvé. La décision est donc exemplaire : elle protège les héritiers contre une procédure expéditive.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur de la décision repose sur l'article L. 132-4 du Code de l'expropriation (qui impose la notification individuelle du dépôt du dossier d'enquête parcellaire à chaque propriétaire concerné, par lettre recommandée avec avis de réception). Ce texte prévoit que si le propriétaire est décédé, l'autorité expropriante doit accomplir les diligences nécessaires pour identifier ses héritiers et leur notifier le dépôt du dossier. La Cour de cassation rappelle en outre que le juge de l'expropriation est tenu de vérifier que toutes les formalités prescrites par la loi ont été accomplies avant de prononcer le transfert de propriété.
En l'espèce, la cour d'appel avait constaté que l'administration avait connaissance du décès de M. O avant l'ouverture de l'enquête. Elle aurait donc dû, dès ce moment, entreprendre des recherches actives pour retrouver ses héritiers. Or, elle s'est contentée d'un certificat d'affichage en mairie, ce que la Cour de cassation juge insuffisant. Ce n'est pas la première fois que la Haute juridiction se prononce sur ce point : dans un
