Decisione di riferimento : cc • N° 03-13.138 • 2005-01-20 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Pont-Saint-Esprit, un artigiano affitta un locale commercial da anni. Sorge una controversia con il suo proprietario, e quest'ultimo ottiene una decisione giudiziaria che ordina l'espulsione. Il locatario, pensando di essere protetto da un termine di due mesi per lasciare i locali, non si trasferisce. Ma il proprietario ricorre a un commissario di giustizia (ex ufficiale giudiziario) che procede all'espulsione senza attendere. Il locatario contesta la procedura. Chi ha ragione?
Questa domanda, molti proprietari e locatari di locali commerciali se la pongono. La risposta si trova in una sentenza della Corte di Cassazione del 20 gennaio 2005 (n° 03-13.138), che ha stabilito un punto essenziale: l'articolo 197 del decreto del 31 luglio 1992, che impone un termine di due mesi prima di qualsiasi espulsione, si applica solo alle abitazioni principali. Non ai locali commerciali, salvo che comprendano un alloggio accessorio.
In altre parole, se affittate un locale commerciale senza abitazione attigua (ad esempio un laboratorio, un ufficio, un negozio), le regole protettive dell'abitazione principale non operano. L'espulsione può essere più rapida. Ma attenzione: esistono altre protezioni. Analisi.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X è proprietario di un locale commerciale a Pont-Saint-Esprit, che affitta al Sig. Y da diversi anni. Il locale è puramente professionale: un negozio senza alloggio attiguo. Sorge un disaccordo locatizio (mancato pagamento del canone o inadempimento contrattuale), e il proprietario avvia una procedura giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto di locazione (annullamento del contratto) e l'espulsione del locatario.
Nel luglio 2002, il tribunale di commercio di Nîmes dà ragione al proprietario e ordina l'espulsione. Il locatario appella, ma la corte d'appello di Nîmes conferma la decisione nel marzo 2003. Il proprietario notifica quindi al locatario un'intimazione a lasciare i locali (diffida ufficiale) e, poiché il locatario non se ne va, fa procedere all'espulsione da un commissario di giustizia. Il locatario, ritenendo la procedura irregolare per mancato rispetto del termine di due mesi previsto dall'articolo 197 del decreto del 31 luglio 1992, adisce il giudice dell'esecuzione (JEX) per far annullare i verbali di espulsione. Il JEX respinge la sua richiesta, e la corte d'appello di Nîmes conferma il rigetto.
Il locatario ricorre quindi in Cassazione. Sostiene che l'articolo 197 impone un termine di due mesi dalla notifica dell'intimazione a liberare i locali, e che tale termine non è stato rispettato. Ma la Corte di Cassazione respingerà il suo ricorso, precisando la portata di tale articolo. La controversia, decisa nel 2005, è diventata un punto di riferimento per tutte le controversie relative all'espulsione di locali commerciali senza alloggio accessorio.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, nella sua sentenza, analizza l'articolo 197 del decreto n° 92-755 del 31 luglio 1992. Tale articolo dispone: « Prima di procedere all'espulsione, il commissario di giustizia è tenuto a far constatare con un verbale di ufficiale giudiziario la data in cui è stata notificata l'intimazione a liberare i locali. Può procedere all'espulsione solo dopo la scadenza di un termine di due mesi da tale data. » Questo testo mira a proteggere gli occupanti di un'abitazione concedendo loro un termine per trovare una soluzione di ricollocamento.
Ma la questione è: questo termine si applica a tutti i locali, compresi quelli commerciali? La Corte risponde negativamente. Precisamente, l'articolo 197 « si applica solo in caso di espulsione di una persona dalla sua abitazione principale ». Nel caso di specie, il locale affittato dal Sig. Y è un locale commerciale, « che non comprende alcun locale di abitazione accessorio ». Di conseguenza, il termine di due mesi non è applicabile. Il proprietario poteva quindi procedere all'espulsione sin dalla notifica dell'intimazione a lasciare i locali.
In tal modo, la Corte di Cassazione conferma un'interpretazione restrittiva della protezione degli occupanti. L'obiettivo del legislatore era proteggere l'abitazione familiare, non i locali professionali. Attenzione però: se il locale commerciale comprende un alloggio accessorio (ad esempio un appartamento sopra il negozio), l'occupante potrebbe beneficiare del termine di due mesi, poiché in tal caso è considerato residente nei locali. Ma nel nostro caso, non era così.
Questo ragionamento si inserisce in una giurisprudenza costante. La Corte di Cassazione ha già stabilito, ad esempio, che l'obbligo di ricollocamento previsto dalla legge del 9 luglio 1991 (legge relativa alla lotta contro le esclusioni) non si applica ai locali commerciali. Qui, la sentenza del 20 gennaio 2005 conferma questa tendenza: le protezioni legate all'abitazione principale sono riservate solo alle abitazioni, non ai locali professionali.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di un locale commerciale puro (senza alloggio), questa sentenza è una buona notizia. Potete avviare una procedura di espulsione senza attendere il termine di due mesi dopo l'intimazione a lasciare i locali. Concretamente, se il vostro locatario non paga più il canone da diversi mesi, potete ottenere una decisione giudiziaria, poi, subito dopo la notifica dell'intimazione, chiedere al commissario di giustizia di procedere all'espulsione. Attenzione: l'intimazione deve essere notificata almeno un giorno prima (nessun termine specifico, ma un termine ragionevole).
