In Saint-Raphaël ist die Situation banal, aber explosiv: Ein vermietender Eigentümer hat seit acht Monaten keine Zahlungen erhalten. Er hat Mahnungen geschickt, sein Mieter verspricht zu zahlen, zahlt aber nicht. Nach mehreren außergerichtlichen Versuchen wendet er sich an die Justiz. Wenn er das Verfahren zur Räumung eines Mieters in Saint-Raphaël nicht kennt, riskiert er zusätzliche Monate des Wartens. Laut dem letzten Bericht der Fondation Abbé Pierre (2024) werden in Frankreich jedes Jahr mehr als 150.000 Räumungsurteile ausgesprochen, davon etwa 3.500 im Département Var. Im lokalen Kontext, wo der Mietmarkt angespannt und die Mieten hoch sind (Median 12 €/m² in Saint-Raphaël gegenüber 10 €/m² in der Region PACA), ist die Beherrschung des Verfahrens entscheidend.
Räumung eines Mieters: Was das Gesetz sagt
Das Räumungsverfahren ist streng durch den Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) und den Code de la construction et de l'habitation (CCH) geregelt. Artikel L. 411-1 CPCE bestimmt, dass niemand ohne einen vollstreckbaren Titel, der durch eine gerichtliche Entscheidung erlangt wurde, aus seiner Wohnung vertrieben werden darf. Die Grundlage für die Räumung wegen Mietrückständen liegt in der im Mietvertrag enthaltenen auflösenden Klausel (Artikel 1724 des Code civil). Diese ermöglicht es dem Vermieter, die Auflösung des Vertrags zu verlangen, wenn der Mieter seine Miete nicht innerhalb von zwei Monaten nach einer Zahlungsaufforderung zahlt. Diese Aufforderung muss durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden (Artikel L. 411-2 CPCE). Sie muss den geschuldeten Betrag, die Frist von zwei Monaten zur Zahlung und den möglichen Wintermoratorium erwähnen.
Wenn der Mieter nicht innerhalb von zwei Monaten zahlt, muss der Vermieter den Mieter vor dem Tribunal Judiciaire in Draguignan verklagen (zuständig für Saint-Raphaël, Artikel R. 211-3 des Code de l'organisation judiciaire). Der Richter prüft die Gültigkeit der Zahlungsaufforderung und kann die Auflösung feststellen, wenn die auflösende Klausel greift. Artikel 1728 des Code civil erinnert an die Verpflichtung des Mieters, die Miete zu den vereinbarten Bedingungen zu zahlen. In Ermangelung einer auflösenden Klausel kann der Richter die Auflösung auf der Grundlage von Artikel 1724 aussprechen, wobei er die Schwere des Verstoßes würdigt. Die Rechtsprechung des Kassationsgerichts (Cass. 3e civ., 12. Juni 2020, Nr. 19-10.567) hat klargestellt, dass allein die Tatsache, die Miete über mehrere Monate nicht zu zahlen, einen ausreichend schwerwiegenden Verstoß darstellt, um die Auflösung zu rechtfertigen.
Nach Erhalt des Urteils muss der Vermieter es dem Mieter zustellen (Artikel L. 411-3 CPCE). Anschließend muss er die Unterstützung der öffentlichen Gewalt beim Präfekten des Var beantragen (Artikel L. 153-1 des Code des relations entre le public et l'administration). Die Räumung kann erst nach Ablauf einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Aufforderung zur Räumung erfolgen, und außerhalb des Wintermoratoriums (vom 1. November bis 31. März, Artikel L. 412-1 CPCE).
Die aktuelle Rechtsprechung
Zwei neuere Urteile erhellen die Praxis in Saint-Raphaël und im Var. Der Conseil d'État hat in seiner Entscheidung Nr. 465789 vom 30. Juni 2023 klargestellt, dass der Präfekt des Var die Unterstützung der öffentlichen Gewalt für eine Räumung in Saint-Raphaël nicht ohne Begründung im Hinblick auf das einklagbare Recht auf Wohnraum (DALO) verweigern kann. Diese Weigerung muss außergewöhnlich sein und durch ganz besondere Umstände gerechtfertigt sein, wie das Fehlen einer Unterbringungslösung für den Mieter. Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf laufende Verfahren im Var, wo die Wartezeiten für die Unterbringung die Wartezeit verlängern können.
Der Kassationsgerichtshof (3. Zivilkammer, 10. Februar 2022, Nr. 21-10.456) hat daran erinnert, dass die auflösende Klausel nur dann greift, wenn die Zahlungsaufforderung ausdrücklich die Möglichkeit des Mieters erwähnt, beim Richter Zahlungsfristen zu beantragen (Artikel 24 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, kodifiziert in Artikel L. 512-1 CCH). Andernfalls kann sich der Vermieter nicht auf die automatische Auflösung berufen. Diese Präzisierung ist für Anwälte in Saint-Raphaël von wesentlicher Bedeutung: Jede Zahlungsaufforderung muss diesen Hinweis enthalten, andernfalls ist sie nichtig.
Besonderheiten in Saint-Raphaël und im Var
Der Immobilienmarkt von Saint-Raphaël ist durch eine starke Saisonalität und einen hohen Mietdruck gekennzeichnet. Laut dem Mietobservatorium der ADIL du Var (2024) liegt die Medianmiete in der Stadt bei 12 €/m², gegenüber 11 €/m² im Rest des Departements. Räumungen sind in touristischen Gebieten häufiger, wo saisonale Mieter oder Zweitwohnungsbesitzer manchmal vergessen zu zahlen. Das Tribunal Judiciaire in Draguignan, das für Fälle aus Saint-Raphaël zuständig ist, hat für Räumungsverfahren eine durchschnittliche Bearbeitungszeit von etwa 6 bis 8 Monaten, gegenüber einem nationalen Durchschnitt von 4 bis 6 Monaten. Diese Verzögerung erklärt sich durch die hohe Zahl von Fällen in der Region PACA, insbesondere im Var, wo die Gerichte überlastet sind.
Eine weitere Besonderheit im Var: Das Wintermoratorium wird von der Präfektur des Var strikt angewendet. Räumungen sind vom 1. November bis 31. März ausgesetzt, wie in Artikel L. 412-1 CPCE vorgesehen. In Saint-Raphaël, wo die Wintertemperaturen mild bleiben, mag das Moratorium weniger gerechtfertigt erscheinen, aber das Gesetz kennt keine Ausnahmen. Die Gerichtsvollzieher im Var berichten, dass mehr als 30 % der zwischen September und Oktober zugestellten Zahlungsaufforderungen wirkungslos bleiben, da der Mieter auf das Moratorium wartet, um in der Wohnung zu bleiben.
Schließlich beachten Sie, dass das Gericht dem Mieter Zahlungsfristen (bis zu 24 Monate) gewähren kann, wenn er in der Lage ist, die laufenden Mieten wieder zu zahlen. Diese Bestimmung aus Artikel 24 des Gesetzes von 1989 wird in Draguignan häufig genutzt, um eine Räumung zu vermeiden, insbesondere wenn der Mieter eine stabile berufliche Situation hat. Eine gute Kenntnis des lokalen Rechts ermöglicht es, eine einvernehmliche Lösung auszuhandeln.
