Normativer Kontext: Artikel L. 442-6-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs
Das Gesetz Nr. 2007-297 vom 5. März 2007 zur Verhütung von Kriminalität führte einen neuen Artikel L. 442-6-1 in das Bau- und Wohnungsgesetzbuch (CCH) ein, der einen spezifischen Grund für die fristlose Kündigung von Mietverträgen für Mieter von Sozialwohnungen schafft, die in Drogenhandelsaktivitäten verwickelt sind. Diese Regelung, verstärkt durch das Gesetz Nr. 2018-1021 vom 23. November 2018 (sog. ELAN-Gesetz), ermöglicht es sozialen Vermietern, die Räumung von Mietern zu erwirken, die wegen Drogendelikten verurteilt wurden, mit dem Ziel, den Einfluss krimineller Netzwerke auf den HLM-Bestand zu bekämpfen.
Analyse der Texte: Eine vom allgemeinen Recht abweichende Regelung
Artikel L. 442-6-1 CCH bestimmt, dass „der Mietvertrag über eine soziale Mietwohnung auf Verlangen des Vermieters fristlos und ohne Entschädigung gekündigt werden kann, wenn der Mieter oder eine Person, die gewöhnlich im Haushalt lebt, wegen einer der in den Artikeln 222-34 bis 222-40 des Strafgesetzbuchs vorgesehenen Straftaten rechtskräftig verurteilt wurde, vorausgesetzt, die Taten wurden innerhalb der Wohnung, des Gebäudes oder in dessen unmittelbarer Umgebung begangen“. Dieser Mechanismus weicht vom allgemeinen Recht der gerichtlichen Kündigung von Mietverträgen und dem üblichen Verfahren der Kündigung aus Gründen des Allgemeininteresses ab.
Die Kündigung beruht auf einer rechtskräftigen strafrechtlichen Verurteilung. Der Staatsanwalt ist verpflichtet, den Vermieter über die Einleitung von Strafverfolgungsmaßnahmen und die Verurteilung zu informieren, gemäß Artikel L. 442-6-1 selbst. Diese Information ermöglicht es dem Vermieter, die Kündigung unter den im Gesetzbuch vorgesehenen Bedingungen mitzuteilen.
Die Modalitäten der Mitteilung werden durch das Dekret Nr. 2008-275 vom 18. März 2008 (Artikel R. 442-8-1 ff. CCH) präzisiert: Der soziale Vermieter sendet dem Mieter einen Einschreibebrief mit Rückschein, der die vorgeworfenen Tatsachen, den Verweis auf die Verurteilung und eine Frist von einem Monat zum Verlassen der Räumlichkeiten enthält. Wird die Wohnung nicht innerhalb dieser Frist geräumt, kann der Vermieter den Vollstreckungsrichter anrufen, um die Räumung zu erwirken, ohne zuvor eine gerichtliche Entscheidung über die Kündigung des Mietvertrags einholen zu müssen.
Praktische Bedeutung für Fachleute
Die Beweislast
Die Beweislast liegt beim Vermieter, der die rechtskräftige Verurteilung des Mieters oder eines Bewohners nachweisen muss. Der mit dem Räumungsantrag befasste Vollstreckungsrichter prüft, ob die strafrechtliche Entscheidung rechtskräftig ist, ob sie eine der genannten Straftaten betrifft und ob die Taten in der Wohnung oder deren unmittelbarer Umgebung begangen wurden. Er stellt auch die Einhaltung des Mitteilungsverfahrens sicher und kann gegebenenfalls unter Berücksichtigung der Situation der Bewohner zusätzliche Fristen gewähren.
Die Rechtsmittel des Mieters
Der Mieter kann die Kündigung vor dem Vollstreckungsrichter anfechten, insbesondere mit der Begründung, dass keine rechtskräftige Verurteilung vorliegt, die Mitteilung fehlerhaft ist oder der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt wurde. Er kann auch von der Ausnahme des guten Glaubens gemäß Artikel L. 442-6-1 profitieren, die es dem Mieter ermöglicht nachzuweisen, dass er von den Handlungen der anderen Bewohner nichts wusste und keine Fahrlässigkeit begangen hat. Diese Ausnahme wird von den Gerichten streng ausgelegt.
Das Schicksal der Bewohner
Die Kündigung des Mietvertrags führt zur Räumung aller Bewohner der Wohnung, es sei denn, einige weisen ein separates Nutzungsrecht nach. Der Vermieter muss jedoch die Winterruhe (Artikel L. 412-6 des Gesetzbuchs über zivilrechtliche Vollstreckungsverfahren) einhalten, es sei denn, der Richter ordnet aufgrund der Schwere der Taten oder des Fehlens von gutem Glauben eine sofortige Räumung an.
Perspektiven und Kritik
Diese Regelung, die aus dem Gesetz von 2007 stammt, wurde vom Verfassungsrat in seiner Entscheidung Nr. 2007-553 DC vom 3. März 2007 bestätigt, unter dem Vorbehalt, dass der Richter eine wirksame Verhältnismäßigkeitskontrolle im Hinblick auf das Recht auf Achtung des Privat- und Familienlebens ausüben kann. Sie wird regelmäßig von sozialen Vermietern angewandt, um die Ruhe im HLM-Bestand zu wahren. Einige Kritiker weisen jedoch auf ein Risiko übermäßiger Beeinträchtigung der Rechte unschuldiger Familienmitglieder hin, die ohne Wohnung dastehen können. Die Rechtsprechung erinnert daran, dass der Richter die persönliche Situation der Bewohner, insbesondere die Anwesenheit von Kindern oder schutzbedürftigen Personen, berücksichtigen und die Räumungsfristen entsprechend anpassen muss.
