规范背景：2025年5月15日毒品贩运法
2025年5月15日第2025-456号关于打击毒品贩运的法律（loi n° 2025-456 du 15 mai 2025 relative à la lutte contre le narcotrafic），于2025年7月1日生效，深刻改变了涉及毒品贩运活动的社会住房租户的驱逐制度（régime d'expulsion des locataires de logements sociaux impliqués dans des activités de trafic de stupéfiants）。该文本是在安全紧张背景下通过的，旨在加强社会住房驱逐程序的有效性，同时就事实定性（qualification des faits）、举证责任（charge de la preuve）和救济途径（voies de recours）提出了重大技术问题。
立法者基于以下观察：先前基于《建筑与住房法典》（Code de la construction et de l'habitation，CCH）第L. 442-6条和1989年7月6日法律的程序，威慑力不足。事实上，因与贩运相关的使用干扰（trouble de jouissance lié au trafic）而进行的驱逐程序平均耗时估计为18个月，给网络重组留下了时间。
文本分析：终止条件的强化
2025年5月15日法律第1条在CCH中插入了新的第L. 442-6-1条，其中规定：“当租户、其配偶、同居伴侣或通常与其同住的人在建筑物的公共或私人区域从事转让、提供、便利使用或持有毒品的活动（activités de cession, d'offre, de facilitation d'usage ou de détention de stupéfiants），且这些活动由最终司法判决或司法警察官员记录的违法笔录（procès-verbal d'infraction constaté par un officier de police judiciaire）所证实，社会住房租赁合同（bail d'un logement locatif social）可自动终止（résilié de plein droit）。”
该规定在三个方面进行了创新：
- 使用干扰的简单推定（Présomption simple de trouble de jouissance）：仅凭违法笔录的确认就足以构成异常使用干扰（trouble anormal de jouissance），无需证明对其他租户或出租人造成损害。
- 自动终止（Résiliation de plein droit）：社会出租人（bailleur social）不再需要向法官申请司法终止；他可以通过简单通知宣布终止，但需遵守十五天的异议期（délai de contestation de quinze jours）。
- 扩展至与租户同住的人：适用范围现在包括事实居住者（occupants de fait），即使未在租赁合同中登记，这大大扩大了名义租户的责任。
2025年11月20日第2025-789号法令（décret n° 2025-789 du 20 novembre 2025），为实施该法律而制定，明确了通知方式：终止必须通过带有回执的挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）通知，租户有十五天时间向司法法院（tribunal judiciaire）提出异议。如无异议，租赁合同在该期限届满时自动终止。
实践问题：证据、比例性及与刑法的衔接
这一新机制的实施引发了几个实际困难。
举证责任（La charge de la preuve）
尽管立法者意图减轻社会出租人的举证负担，但违法笔录的可靠性问题仍然存在。事实上，一份简单的确认笔录，未经最终司法判决证实，能否作为自动终止的依据？学术界存在分歧。一些学者，如Dupont教授（RTD civ., 2025, p. 456），认为该规定忽视了无罪推定原则（principe de la présomption d'innocence），因为出租人可以在没有刑事定罪的情况下宣布终止。相反，其他人认为使用干扰是一个客观事实，不同于刑事罪责，出租人可以合法地援引该事实。
法国最高法院（Cour de cassation）在2026年3月12日的一项判决（pourvoi n° 25-80.123，待刊登于Bulletin）中部分解决了这一问题。它裁定：“CCH第L. 442-6-1条规定的自动终止不要求最终刑事判决，只要违法笔录足够精确和详细以确立事实的实质性（matérialité des faits）。”然而，它补充说，受理异议的法官必须根据事实的严重性和租户的个人情况核实措施的比例性（proportionnalité de la mesure）。
比例性审查（Le contrôle de proportionnalité）
因此，司法法官（juge judiciaire）保留了安全阀的角色。他必须核实终止是否构成对《欧洲人权公约》（Convention européenne des droits de l'homme）第8条保障的住宅权（droit au respect du domicile）的过度干涉（ingérence disproportionnée）。在此评估中，他将考虑：
- 事实的性质和频率（重复转让还是单一使用？）；
- 对其他居住者安宁的影响；
- 租户的家庭和医疗状况；
- 替代措施（调解、停止干扰的命令）。
巴黎司法法院（tribunal judiciaire de Paris）最近的判例（2026年2月15日裁定，n° 26/00456）因此撤销了一项自动终止，理由是被指控的事实仅涉及个人使用的简单大麻持有，没有转让或集体干扰。法官认为该措施不成比例，并命令恢复租户的居住权。
与刑事诉讼程序的衔接（Articulation avec la procédure pénale）
另一个问题是民事终止程序与刑事诉讼程序之间的衔接。如果案件被撤销或宣告无罪，租户能否要求撤销终止？法律对此保持沉默。法国最高法院在2026年3月12日的上述判决中指出：“刑事既判力（autorité de la chose jugée au pénal）仅在刑事法官确认的事实的范围内对民事具有约束力。”因此，因证据不足而撤销案件并不妨碍终止，但基于事实不存在的无罪宣告则剥夺了出租人的任何依据。
前景：进一步强化还是重新平衡？
议会正在审议几项法律提案，旨在将该机制扩展至私人住房存量，或将异议期缩短至八天。此外，宪法委员会（Conseil constitutionnel）于2026年6月10日受理了一项优先合宪性问题（question prioritaire de constitutionnalité，QPC n° 2026-123），必须就CCH第L. 442-6-1条是否符合比例性原则和有效救济权（droit au recours effectif）作出裁决。决定预计于2026年9月15日作出。
在此期间，专业人士在起草终止通知时必须特别谨慎。建议：
- 系统性地附上违法笔录或司法判决；
- 根据事实的严重性和缺乏替代措施说明决定的理由；
- 在实施驱逐前严格遵守十五天期限。
总之，2025年5月15日的法律无疑加强了社会出租人应对毒品贩运祸害的权力，但并未取消司法审查。法官仍然是公共秩序与租户基本权利之间平衡的最终保障者。从业者应密切关注判例法的发展以及宪法委员会即将作出的决定。
Cécile Zakine律师，房地产与土地法律师，法学博士
