Decisione di riferimento : cc • N° 20-10.947 • 2021-03-25 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Pamiers, messo a disposizione di un ex dipendente. Il suo contratto di lavoro termina, ma lui rifiuta di lasciare l'immobile. Avviate una procedura di espulsione. E qui, sorpresa: il vostro avvocato vi informa che l'occupante senza titolo invoca la prescrizione trentennale per opporsi alla vostra richiesta. Scandalo? Eppure è ciò che è accaduto alla società Bpifrance Financement, che ha visto la sua azione di espulsione dichiarata prescritta dalla corte d'appello di Parigi, prima che la Corte di cassazione ristabilisse la verità giuridica.
Ma cosa cambia esattamente? In poche parole: l'azione di espulsione di un occupante senza diritto né titolo, fondata sul diritto di proprietà, è un'azione di rivendicazione. Ora, la rivendicazione di un bene immobile da parte del suo proprietario è imprescrittibile, cioè non si estingue mai per il decorso del tempo. Questa decisione del 25 marzo 2021 è una vittoria per i proprietari, ma solleva anche interrogativi per gli occupanti di buona fede.
In questo articolo, analizzerò questa decisione, vi spiegherò perché è importante e vi darò consigli concreti per evitare o gestire questo tipo di contenzioso, che siate proprietari a Colomiers, inquilini a Tolosa o professionisti del settore immobiliare.
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
La vicenda oppone la società Bpifrance Financement al suo ex dipendente, il signor X. Quest'ultimo occupava un alloggio di proprietà della società nell'ambito del suo contratto di lavoro. Quando il contratto termina, Bpifrance gli chiede di liberare l'immobile. Il signor X rifiuta e si trattiene nei locali senza alcun diritto. Bpifrance lo cita quindi in giudizio per l'espulsione.
Davanti al tribunale giudiziario di Parigi, il signor X solleva un'eccezione procedurale apparentemente inoppugnabile: invoca la prescrizione dell'azione. Secondo lui, l'azione di espulsione sarebbe soggetta alla prescrizione estintiva di trent'anni (articolo 2227 del Codice civile), e poiché occupa l'alloggio da più di trent'anni, l'azione sarebbe irricevibile. Il tribunale lo segue e dichiara l'azione prescritta. Bpifrance propone appello, ma la corte d'appello di Parigi conferma la sentenza: per essa, l'azione di espulsione è un'azione personale, soggetta alla prescrizione trentennale, e il termine decorre dalla fine del contratto di lavoro.
Bpifrance ricorre quindi in cassazione. La questione posta alla Corte di cassazione è semplice: l'azione di espulsione di un occupante senza diritto né titolo, fondata sul diritto di proprietà, è un'azione di rivendicazione (imprescrittibile) o un'azione personale (prescrittibile)?
Quello che pochi sanno è che la distinzione tra azione reale (che riguarda un bene) e azione personale (che riguarda un'obbligazione) è cruciale nel diritto immobiliare. La rivendicazione è l'azione con cui il proprietario chiede il riconoscimento del suo diritto di proprietà e la restituzione del bene. Essa è imprescrittibile perché il diritto di proprietà è perpetuo. Al contrario, le azioni personali, come il pagamento di un affitto, si prescrivono in cinque anni (o trent'anni per le azioni più datate).
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello e stabilisce un principio chiaro: « l'azione di espulsione di un occupante senza diritto né titolo, fondata sul diritto di proprietà, costituisce un'azione di rivendicazione che non è soggetta a prescrizione ». In altre parole, non importa che l'occupante sia lì da trenta, cinquanta o cento anni: il proprietario può sempre chiederne l'espulsione.
Il ragionamento dei giudici è il seguente. L'azione di espulsione può avere due fondamenti: o si basa su un contratto (locazione, comodato), nel qual caso è un'azione personale che si prescrive; oppure si basa sul diritto di proprietà stesso, nel qual caso è un'azione reale di rivendicazione, imprescrittibile. Nel caso di specie, Bpifrance fondava la sua azione sul suo diritto di proprietà, e non sul contratto di lavoro che era terminato. Di conseguenza, l'azione era una rivendicazione, e la prescrizione non poteva esserle opposta.
Questa soluzione non è una sorpresa: si inserisce in una giurisprudenza costante, ma qui è ribadita con forza. La Corte di cassazione si era già pronunciata in tal senso con una sentenza del 13 febbraio 2019 (n° 18-10.526). L'originalità della sentenza del 25 marzo 2021 è di risolvere il caso particolare dell'occupazione legata a un contratto di lavoro. In chiaro, una volta terminato il contratto, l'occupazione diventa senza diritto né titolo, e il proprietario può agire in rivendicazione senza limiti di tempo.
Attenzione però: questa imprescrittibilità non significa che il proprietario possa agire in qualsiasi momento senza conseguenze. Ad esempio, se il proprietario ha lasciato credere all'occupante di essere titolare di un diritto (accettando canoni dopo la fine del contratto), ciò potrebbe creare una locazione verbale, e l'azione diventerebbe allora
