Entscheidungsreferenz: cc • N° 11-23.151 • 2013-01-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mérignac, nahe Bordeaux. Nach monatelangen Zahlungsrückständen erhalten Sie endlich ein Räumungsurteil. Der Gerichtsvollzieher erscheint, der Mieter verlässt die Räumlichkeiten. Erleichtert denken Sie, die Sache sei erledigt. Doch einige Wochen später erfahren Sie, dass das gesamte Verfahren wegen eines Formfehlers für nichtig erklärt wurde. Wie ist das möglich?
Diese Situation habe ich in meiner Kanzlei mehrfach erlebt. Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 10. Januar 2013 (Nr. 11-23.151) beantwortet eine präzise Frage: Kann ein Gerichtsvollzieher das Räumungsprotokoll an die alte Adresse des Mieters zustellen, ohne tatsächliche Nachforschungen nach seiner neuen Adresse angestellt zu haben? Die Antwort lautet nein, und dieser Mangel kann die Nichtigkeit der gesamten Räumung zur Folge haben.
Ob Sie Vermieter, Mieter oder Immobilienprofi sind – diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Konsequenzen. Lassen Sie uns sie gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Y. sind Eigentümer-Vermieter in Libourne. Ihre Mieterin, Frau X., häuft Mietrückstände an. Nach einem üblichen Verfahren ordnet das Gericht ihre Räumung an. Am 2. Juni 2009 erscheint ein Gerichtsvollzieher an der Wohnung, um die Räumung durchzuführen. An diesem Tag verlässt Frau X. die Räumlichkeiten. Der Gerichtsvollzieher erstellt ein Räumungsprotokoll (amtliches Dokument, das die erfolgte Räumung feststellt).
Anschließend muss er dieses Protokoll Frau X. zustellen (offiziell aushändigen). An welche Adresse? Der Gerichtsvollzieher wählt die Zustellung an die Adresse der geräumten Wohnung und verwendet dabei das Verfahren des Artikels 659 der Zivilprozessordnung (sogenannte „Zustellung durch erfolglose Nachforschungsniederschrift“, wenn der Empfänger nicht auffindbar ist). Der Gerichtsvollzieher hinterlegt das Schriftstück im Rathaus und sendet einen einfachen Brief an diese Adresse, ohne zu ermitteln, wo Frau X. nun wohnte.
Frau X. klagt auf Nichtigerklärung der Räumung und des Protokolls mit der Begründung, die Zustellung sei formfehlerhaft gewesen. Das Tribunal de grande instance von Libourne weist ihre Klage ab. Das Berufungsgericht von Bordeaux bestätigt dies 2011. Frau X. legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf (erklärt es für nichtig) mit der Begründung, der Gerichtsvollzieher habe nicht ausreichende Nachforschungen angestellt, um die neue Adresse von Frau X. zu finden.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Streit betrifft die Auslegung von Artikel 659 der Zivilprozessordnung. Diese Vorschrift erlaubt dem Gerichtsvollzieher, ein Schriftstück an die letzte bekannte Adresse zuzustellen, wenn der Empfänger nicht auffindbar ist, vorausgesetzt, er hat tatsächliche und ernsthafte Nachforschungen angestellt. Kurz gesagt: Der Gerichtsvollzieher muss nachweisen, dass er alles getan hat, um die Person zu finden.
Im vorliegenden Fall begnügte sich der Gerichtsvollzieher damit, am Tag der Räumung zur Adresse der geräumten Wohnung zu gehen. Er befragte weder Nachbarn, konsultierte Register noch prüfte er, ob Frau X. bei der Post einen Nachsendeauftrag hinterlassen hatte. Dabei hätte er zumindest Frau X. bei der Räumung nach ihrer neuen Adresse fragen müssen, und wenn sie diese nicht angegeben hätte, auf andere Weise suchen müssen. Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass sich der Gerichtsvollzieher nicht darauf berufen kann, dass der Mieter seine neue Adresse nicht mitgeteilt habe: Es ist Sache des Gerichtsvollziehers, aktiv danach zu suchen.
Vorsicht jedoch: Das Gericht schafft keine absolute Pflicht, die Adresse zu finden. Es verlangt einen Nachweis konkreter Schritte. In diesem Fall erbrachte der Gerichtsvollzieher keinerlei Bemühungen, daher die Nichtigkeit. Was nur wenige wissen: Diese Anforderung gilt auch für andere Schriftstücke (Räumungsaufforderung, Klageschrift usw.).
Die Richter des Kassationsgerichtshofs haben somit das Recht auf ein faires Verfahren (Artikel 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention) durchgesetzt: Eine Person muss die Möglichkeit haben, eine Maßnahme anzufechten, die sie aus ihrer Wohnung vertreibt. Wenn der Gerichtsvollzieher sich nicht bemüht, sie zu erreichen, wird sie dieses Rechts beraubt.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Diese Entscheidung verpflichtet Sie, zu überprüfen, ob der Gerichtsvollzieher die erforderlichen Nachforschungen tatsächlich durchgeführt hat. Verlangen Sie einen detaillierten Bericht über die durchgeführten Ermittlungen. Wenn Ihr Mieter beispielsweise die Wohnung in Mérignac verlassen hat, muss der Gerichtsvollzieher nachweisen, dass er seine Adresse bei den Postdiensten, der Gemeinde oder über Nachbarn gesucht hat. Ist dies nicht der Fall, kann die Räumung für nichtig erklärt werden, und Sie müssen das gesamte Verfahren von neuem beginnen, was 6 bis 12 zusätzliche Monate dauern und 2.000 bis 5.000 € an Anwalts- und Gerichtsvollzieherkosten verursachen kann.
Für den Mieter: Wenn Sie geräumt wurden und der Gerichtsvollzieher Ihnen das Protokoll nicht an Ihre neue Adresse zugestellt hat, können Sie die Nichtigerklärung der Räumung beantragen. Aber Vorsicht: Sie müssen schnell handeln, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung (oder nach Kenntnisnahme des Schriftstücks). Wenn Sie gutgläubig sind, können Sie Schadensersatz für den erlittenen Schaden erhalten (z. B. 1.500 bis 3.000 € für Nutzungsbeeinträchtigung).
Für den Erwerber: Wenn Sie eine bewohnte Immobilie kaufen, stellen Sie sicher, dass ein vorheriges Räumungsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Ein Formfehler könnte es dem früheren Mieter ermöglichen, seine Rechte wieder geltend zu machen oder sogar die Nichtigkeit des Verkaufs zu verlangen.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Vermieter, der die Sache für erledigt hielt, plötzlich mit einer
