Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 99-17.175 • 2001-03-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Couzeix, einem Vorort von Limoges. Sie kündigen Ihrem Mieter, um die Geschäftsräume zurückzunehmen, und verweigern die Verlängerung des Mietvertrags. Der Mieter bleibt, zahlt keine Miete mehr, und zwei Jahre vergehen. Plötzlich fordert er eine Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe (eine Summe, die der Vermieter dem Mieter schuldet, der sein Geschäft verliert). Zu spät, sagt das Gesetz. Aber was ändert das genau?
Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 7. März 2001 beantwortet eine entscheidende Frage: Bis wann kann ein Mieter eine Kündigung anfechten und eine Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe verlangen? Das Urteil ist eindeutig: Der Mieter, der innerhalb von zwei Jahren ab dem Zeitpunkt, für den die Kündigung ausgesprochen wurde, keine Verteidigung vorgebracht hat, die als Anfechtung der Kündigung und der Weigerung, eine Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe zu zahlen, ausgelegt werden kann, ist ausgeschlossen (d.h. er hat sein Klagerecht verloren).
Für einen Eigentümer in Brive-la-Gaillarde oder anderswo ist dies eine wirksame Waffe: Wenn der Mieter nicht innerhalb von zwei Jahren reagiert, können Sie seine Räumung erwirken, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen. Aber Vorsicht: Die Kündigung muss gültig sein und der Mieter darf sie nicht angefochten haben. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft Sefco, Mieterin einer Geschäftsräumlichkeit zur Nutzung als Café-Hotel-Restaurant, erhält eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung von ihrem Vermieter. Der Eigentümer, der die Räume zurücknehmen möchte, spricht diese Kündigung zu einem bestimmten Datum aus. Was passiert als nächstes? Der Mieter bleibt in den Räumen, ohne eine Nutzungsentschädigung (eine Summe, die für die Nutzung nach Beendigung des Mietvertrags geschuldet wird) zu zahlen. Der verärgerte Vermieter verklagt ihn auf Bestätigung der Kündigung und Räumung.
Der Mieter macht zu seiner Verteidigung geltend, der Vermieter habe eine schwere und berechtigte Pflichtverletzung begangen, die die Verweigerung der Verlängerung rechtfertige, und fordert im Gegenzug eine Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe. Aber er tut dies spät: mehr als zwei Jahre nach dem Wirksamkeitsdatum der Kündigung. Das Berufungsgericht erklärt ihn wegen Ausschlussfrist für unzulässig. Der Mieter legt Kassation ein und argumentiert, dass er durch seine Verteidigung gegen die Klage auf Bestätigung der Kündigung implizit die Kündigung und die Weigerung der Entschädigung angefochten habe, was die zweijährige Frist unterbrochen hätte.
Das oberste Gericht folgt dem nicht. Es bestätigt, dass die bloße Verteidigung gegen die Klage des Vermieters keine ausdrückliche Anfechtung der Kündigung und der Weigerung der Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe darstellt. Um die Ausschlussfrist zu unterbrechen, ist ein ausdrücklicher Antrag auf Zahlung der Entschädigung oder eine klare Anfechtung der Kündigung erforderlich. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist keinen solchen Antrag gestellt.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 145-28 des Handelsgesetzbuchs (der die Geschäftsmietverträge regelt) und den Grundsatz, dass der Mieter innerhalb von zwei Jahren ab dem Wirksamkeitsdatum der Kündigung die Verweigerung der Verlängerung anfechten und eine Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe verlangen kann. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist (eine Frist, nach deren Ablauf kein Rechtsbehelf mehr möglich ist, im Gegensatz zur Verjährung, die unterbrochen werden kann).
Mit anderen Worten: Der Mieter muss innerhalb von zwei Jahren handeln. Tut er dies nicht, verliert er endgültig seinen Anspruch auf Entschädigung. Der Gerichtshof stellt klar, dass die bloße Verteidigung gegen die Klage auf Bestätigung der Kündigung ohne Widerklage (Klage des Beklagten gegen den Kläger) auf Zahlung der Entschädigung nicht ausreicht, um diese Frist zu unterbrechen.
Was nur wenige wissen: Die Frist läuft ab dem Datum, für das die Kündigung ausgesprochen wurde, und nicht ab dem Datum der Zustellung der Kündigung. Wenn die Kündigung also am 1. Juli 2019 wirksam wird, hat der Mieter bis zum 1. Juli 2021 Zeit zu handeln, selbst wenn er die Kündigung im März 2019 erhalten hat.
In diesem Fall machte der Mieter geltend, der Vermieter habe sich pflichtwidrig verhalten (schwerer und berechtigter Grund), was die Verweigerung der Verlängerung und die Entschädigung rechtfertige. Der Kassationshof erinnert jedoch daran, dass dieser Grund, selbst wenn er vorliegt, innerhalb der zweijährigen Frist geltend gemacht werden muss. Nach Ablauf dieser Frist kann nichts mehr gefordert werden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Sie kündigen Ihrem Mieter in Brive-la-Gaillarde. Wenn der Mieter nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Wirksamkeitsdatum der Kündigung eine Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe von Ihnen verlangt, können Sie seine Räumung erwirken, ohne einen Cent zahlen zu müssen. Achtung jedoch: Die Kündigung muss gültig sein (ernsthafter und berechtigter Grund, Einhaltung der Formvorschriften). Wenn der Mieter die Kündigung selbst anficht (z.B. wegen Formfehlern), läuft die Frist nicht auf die gleiche Weise. Aber wenn er einfach bleibt, ohne zu zahlen, ist er ausgeschlossen.
Für den Mieter: Sie erhalten eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung. Zögern Sie nicht! Sie haben zwei Jahre Zeit, die Kündigung anzufechten und/oder eine Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe zu verlangen. Wenn Sie warten, verlieren Sie jedes Recht. Beispiel: Ihr Geschäftswert beträgt 80.000 €, die Entschädigung wegen Geschäftsaufgabe könnte 60.000 € betragen. Wenn Sie nicht innerhalb von zwei Jahren reagieren, verlieren Sie diesen Betrag. In meiner Praxis habe ich Fälle gesehen, in denen Mieter, die glaubten, gut daran zu tun, zu bleiben und nicht zu zahlen, ohne Entschädigung geräumt wurden.
Für den Erwerber einer vermieteten Immobilie: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, deren Mieter eine Kündigung erhalten hat, prüfen Sie, ob die zweijährige Frist abgelaufen ist. Wenn ja, kann der Mieter keine Entschädigung mehr verlangen, was Ihren Erwerb absichert.
