Decisione di riferimento : cc • N° 99-17.175 • 2001-03-07 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari a Couzeix, nella periferia di Limoges. Date disdetta al vostro conduttore per riprendere il locale commerciale, con rifiuto di rinnovo del contratto di locazione. Il conduttore rimane, non paga più l'affitto, e passano due anni. All'improvviso, chiede un'indennità di espropriazione (somma dovuta dal locatore al conduttore che perde la sua attività commerciale). Troppo tardi, dice la legge. Ma cosa cambia esattamente ?
Questa decisione della Corte di cassazione del 7 marzo 2001 risponde a una domanda cruciale : fino a quando un conduttore può contestare una disdetta e chiedere un'indennità di espropriazione ? Il verdetto è senza appello : il conduttore che non ha presentato, entro il termine di due anni dalla data per la quale la disdetta è stata data, alcuna difesa che possa configurarsi come una contestazione della disdetta e del rifiuto di pagamento di un'indennità di espropriazione, è decaduto (cioè ha perso il diritto di agire).
Per un proprietario a Brive-la-Gaillarde o altrove, è un'arma formidabile : se il conduttore non reagisce entro due anni, potete ottenere la sua espulsione senza dover pagare alcuna indennità. Ma attenzione : occorre ancora che la disdetta sia valida e che il conduttore non abbia contestato. Decifrazione.
I fatti : una storia come ne capitano ogni giorno
La società Sefco, conduttrice di un locale commerciale ad uso di caffè-hotel-ristorante, riceve una disdetta con rifiuto di rinnovo da parte del suo locatore. Il proprietario, volendo riprendere i locali, consegna questa disdetta per una data determinata. Cosa succede dopo ? Il conduttore rimane nei locali senza pagare un'indennità di occupazione (somma dovuta per l'occupazione dopo la fine del contratto di locazione). Il locatore, esasperato, lo cita in giudizio per far convalidare la disdetta e ottenere l'espulsione.
Il conduttore, per sua difesa, sostiene che il locatore avrebbe commesso una colpa grave e legittima che giustifica il rifiuto di rinnovo, e chiede a sua volta un'indennità di espropriazione. Ma lo fa tardi : più di due anni dopo la data di efficacia della disdetta. La corte d'appello lo dichiara inammissibile per decadenza. Il conduttore ricorre in cassazione, sostenendo che difendendosi nell'azione di convalida della disdetta, aveva implicitamente contestato la disdetta e il rifiuto di indennità, il che avrebbe interrotto (fermato) il termine di due anni.
L'Alta Corte non la pensa così. Conferma che il semplice fatto di difendersi nell'azione del locatore non costituisce una contestazione esplicita della disdetta e del rifiuto di indennità di espropriazione. Per interrompere il termine di decadenza, occorre una domanda espressa di pagamento dell'indennità o una chiara contestazione della disdetta. Nel caso di specie, il conduttore non aveva formulato alcuna domanda in tal senso entro il termine legale.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 145-28 del Codice del commercio (che regola le locazioni commerciali) e sul principio secondo cui il conduttore dispone di due anni dalla data di efficacia della disdetta per contestare il rifiuto di rinnovo e chiedere un'indennità di espropriazione. Questo termine è un termine di decadenza (termine oltre il quale nessun ricorso è possibile, a differenza della prescrizione che può essere interrotta).
In altre parole, il conduttore deve agire entro due anni. Se non lo fa, perde definitivamente il diritto all'indennità. La Corte precisa che la semplice difesa nell'azione di convalida della disdetta, senza domanda riconvenzionale (domanda del convenuto contro l'attore) di pagamento dell'indennità, non basta a interrompere questo termine.
Quello che pochi sanno è che il termine decorre dalla data per la quale la disdetta è stata data, e non dalla data di notifica della disdetta. Quindi se la disdetta ha effetto il 1° luglio 2019, il conduttore ha tempo fino al 1° luglio 2021 per agire, anche se ha ricevuto la disdetta a marzo 2019.
In questa vicenda, il conduttore sosteneva che il locatore aveva avuto un comportamento colposo (motivo grave e legittimo) che giustificava il rifiuto di rinnovo e l'indennità. Ma la Corte di cassazione ricorda che questo motivo, anche se esiste, deve essere invocato entro il termine di due anni. Trascorso tale termine, non si può più chiedere nulla.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore : Date disdetta al vostro conduttore a Brive-la-Gaillarde. Se il conduttore non vi chiede un'indennità di espropriazione entro due anni dalla data di efficacia della disdetta, potete ottenere la sua espulsione senza pagare un centesimo. Attenzione però : la disdetta deve essere valida (motivo serio e legittimo, rispetto delle forme). Se il conduttore contesta la disdetta stessa (ad esempio, per vizio di forma), il termine non decorre allo stesso modo. Ma se si limita a rimanere senza pagare, è decaduto.
Per il conduttore : Ricevete una disdetta con rifiuto di rinnovo. Non indugiate ! Avete due anni per contestare la disdetta e/o chiedere un'indennità di espropriazione. Se aspettate, perdete ogni diritto. Esempio numerico : la vostra attività commerciale vale 80.000 €, l'indennità di espropriazione potrebbe raggiungere 60.000 €. Se non reagite entro due anni, perdete questa somma. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui conduttori, credendo di fare bene rimanendo senza pagare, si sono ritrovati espulsi senza indennità.
Per l'acquirente di un locale occupato : Se acquistate un locale il cui conduttore ha ricevuto una disdetta, verificate se il termine di due anni è scaduto. Se sì, il conduttore non può più chiedere un'indennità, il che rende sicura la vostra acquisizione.
