Decisione di riferimento : cc • N° 11-19.200 • 2012-09-05 • Consulta la decisione →
Immaginate la situazione: siete conduttori di un locale commerciale a La Chapelle-Saint-Luc, e il vostro locatore vi dà disdetta per vendere. Avete diritto a un'indennità di esodo, ma aspettate qualche anno prima di agire. Errore fatale: il termine di due anni è passato e perdete ogni diritto all'indennizzo. È esattamente ciò che è accaduto alla società Le Boulingrin, in una vicenda che la Corte di cassazione ha deciso il 5 settembre 2012.
Questa decisione è un monito brutale per tutti i conduttori commerciali: il termine per richiedere l'indennità di esodo è di due anni, e la riforma della prescrizione del 2008 non vi ha cambiato nulla. Ma cosa cambia esattamente? E come evitare di trovarsi in questa situazione?
In questo articolo, vi spiegherò in modo chiaro e concreto cosa dice questa sentenza, quali sono le conseguenze per voi e, soprattutto, come proteggervi. Sono l'Avvocato Cécile Zakine, avvocato specializzato in diritto immobiliare, e tratto questo tipo di pratiche tutti i giorni, in particolare nella regione di Troyes. Allora, seguitemi, analizziamo tutto.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La storia inizia con la società Le Boulingrin, conduttrice di un locale commerciale a La Chapelle-Saint-Luc, in periferia di Troyes. Il proprietario, il Sig. X, le dà disdetta per vendere il locale. Conformemente allo statuto delle locazioni commerciali, il conduttore esodato ha diritto a un'indennità di esodo, destinata a compensare la perdita della sua azienda commerciale. Ma la società Le Boulingrin non richiede subito tale indennità. Aspetta diversi anni prima di citare in giudizio il suo locatore.
Problema: nel frattempo, il termine di prescrizione è decorso. Il locatore eccepisce la prescrizione biennale prevista dall'articolo L. 145-60 del Codice del commercio, che dispone che tutte le azioni relative alle locazioni commerciali si prescrivono in due anni. La società Le Boulingrin replica che la legge del 17 giugno 2008, che ha riformato la prescrizione in materia civile, ha modificato tale termine o, quantomeno, ha previsto norme transitorie a lei favorevoli.
La corte d'appello dà ragione al locatore: l'azione è inammissibile perché prescritta. La società Le Boulingrin ricorre in cassazione. Ma la Corte di cassazione rigetta il ricorso con la sentenza del 5 settembre 2012. Conferma che la legge del 2008 non ha né aumentato né ridotto il termine di prescrizione biennale dell'articolo L. 145-60, e che nessuna disposizione transitoria consente di far rivivere una prescrizione già maturata prima dell'entrata in vigore della legge. In altre parole, il termine di due anni rimane invariato e, se avete lasciato trascorrere tale termine, non potete più richiedere nulla.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione è stata molto chiara: la legge n. 2008-561 del 17 giugno 2008 recante riforma della prescrizione in materia civile non ha né aumentato né ridotto il termine di prescrizione biennale dell'articolo L. 145-60 del codice del commercio. Tale termine resta di due anni, come prima. E, soprattutto, la nuova legge non prevede alcuna disposizione transitoria per le cause di interruzione o sospensione della prescrizione. Di conseguenza, quando la prescrizione dell'azione per il pagamento dell'indennità di esodo era maturata prima dell'entrata in vigore della legge (il 19 giugno 2008), un'azione proposta dopo tale data è inammissibile.
Concretamente, la Corte di cassazione ha convalidato il ragionamento della corte d'appello che aveva constatato che il termine di due anni era superato al momento in cui la società Le Boulingrin ha agito. Poco importa che la legge del 2008 abbia allungato alcuni termini di prescrizione (come il termine di diritto comune passato da 30 a 5 anni), il legislatore ha espressamente escluso le prescrizioni speciali come quella delle locazioni commerciali. Quello che pochi sanno è che questa soluzione è stata successivamente confermata da altre sentenze, come quella del 17 dicembre 2015 (n. 14-26.572).
Il fondamento legale? L'articolo L. 145-60 del Codice del commercio, che dispone: «Tutte le azioni a cui le locazioni commerciali possono dar luogo, tra locatori e conduttori, si prescrivono in due anni.» È una prescrizione breve, voluta dal legislatore per garantire una rapida certezza giuridica nei rapporti commerciali. I giudici hanno semplicemente applicato la lettera della legge, senza fare spazio all'equità. Nella mia pratica, ho incontrato pratiche in cui conduttori di Nogent-sur-Seine hanno perso la loro indennità per lo stesso motivo: avevano aspettato troppo a lungo, pensando che il termine fosse più lungo o che la legge del 2008 offrisse loro un'ancora di salvezza. Non è così.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i conduttori: se ricevete una disdetta (per vendere, per riprendere, ecc.), avete due anni dalla notifica della disdetta per richiedere la vostra indennità di esodo. Trascorso tale termine, perdete ogni diritto. Esempio numerico: immaginiamo un'azienda commerciale a Nogent-sur-Seine valutata 80.000 €. Se aspettate tre anni prima di agire, non riceverete nulla. La perdita può essere enorme.
Per i proprietari locatori: questa decisione è piuttosto una buona notizia. Se date disdetta a un conduttore e lui non agisce entro due anni, siete tranquilli. Ma attenzione: non contate sulla prescrizione per esonervi da ogni obbligo se avete commesso un illecito (ad esempio, una disdetta fraudolenta).
Per gli acquirenti: se acquistate un locale commerciale occupato, verificate se è stata data disdetta e se il conduttore ha agito nei termini. Altrimenti, potreste ereditare un contenzioso. Inoltre, se siete conduttori e avete dubbi sui termini, non esitate a consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare, come me, per valutare la vostra situazione.
