参考判决： cc • N° 96-20.940 • 2000-01-12 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在L'Isle-sur-la-Sorgue购买了一套新房公寓。工程已经完工，银行解除了竣工担保。但道路和公共设施（VRD）不符合合同：车道太窄，电气连接有问题。谁来支付修复费用？银行？建筑商？这正是法国最高法院在2000年1月12日判决中解决的问题。
如果您签订了未来完工状态销售合同（VEFA - vente en l'état futur d'achèvement">VEFA），您可能也会遇到这个问题：您按图纸购买，开发商承诺交付符合要求的工程。但银行担保何时终止？直到合规证书颁发？还是更早？答案并不明显，许多业主会感到意外。
在该判决中，最高法院撤销了上诉法院的一项判决，该判决曾裁定银行在工程完工后仍需支付VRD费用。最高法院指出，银行担保在竣工申报时终止，而非合规证书颁发时。这是一个关键点，改变了购房者的处境。
事实：日常案例
建筑商Soricag公司向一家银行投保了VRD竣工担保，形式为保证金（银行个人承诺，若建筑商不付款则由银行支付）。购房者按图纸在L'Isle-sur-la-Sorgue购买了一处住宅。VRD工程已经完成，但购房者认为不符合合同（例如，车道过窄或连接不良）。
市政府颁发了合规证书，证明建筑符合城市规划规定。但购房者起诉银行要求支付VRD尾款。上诉法院支持购房者，认为银行有义务付款，且合规证书不能免除建筑商交付符合要求工程的义务。
银行提起上诉。银行主张其担保在工程竣工申报时终止，该申报依据《城市规划法典》第R.460-1条（由专业人士签署的证明工程完工的声明）。最高法院支持了银行：上诉法院违反了《建筑与住房法典》第R.261-24条。简而言之，竣工担保在竣工申报时终止，而非合规证书颁发时。
法院推理——详解
要理解这一点，需要区分两份文件：竣工申报（《城市规划法典》第R.460-1条）和合规证书（市政府经核查后颁发）。竣工申报是建筑商的简单声明，通常由建筑师或监理机构认证。它证明工程已实际完工。合规证书则是行政文件，核查是否符合城市规划规定。
《建筑与住房法典》第R.261-24条规定，竣工担保在工程竣工申报时终止。但注意：该申报必须依据第R.460-1条作出，即由专业人士认证。换言之，一旦建筑商宣布工程完工且该声明经过认证，银行不再承担责任。
本案中，上诉法院认为银行担保持续到合规证书颁发。但最高法院撤销了判决：银行承诺担保竣工，而非合规。只要VRD已完工（即使不符合合同），担保即终止。鲜为人知的是，这里的“竣工”是物质意义上的，而非合同意义上的。银行担保工程完成，而非工程质量。
因此，法官对保证金合同进行了严格解释。这确认了先前的判例：竣工担保在时间和范围上有限。
对您的影响——具体而言
对于VEFA购房者，这意味着您不能指望银行在完工后支付返工费用。如果VRD质量差，应由建筑商返工，如果建筑商违约，您必须依据合同责任（《民法典》第1231-1条：合同不履行）起诉建筑商。
举个例子：您在Apt购买了一套住宅。建筑商于3月1日宣布VRD竣工。银行解除担保。6月，您发现水管安装不当并漏水。银行会告诉您其担保已终止。您必须起诉建筑商，但如果他无力偿债，您可能一无所获。
对于开发商，这是好消息：担保在竣工申报时终止。但注意：这不能免除其交付符合要求工程的义务。开发商仍负有合同责任。
对于出租业主，如果您出租新房，请确保在竣工申报前VRD符合要求。一旦担保解除，您无法再向银行追索。
实践中，如果您处于这种情况，您需要核实竣工申报的日期。如果已经发生，您对银行的诉讼将失败。您必须转向建筑商，可能还有其保险公司。
避免此类纠纷的四点建议
- 要求完美竣工担保：在签署VEFA合同时，协商一年期的完美竣工担保（《民法典》第1792-6条），覆盖交付后的不符合缺陷。
- 在竣工申报前聘请专家：委托监理机构在建筑商宣布竣工前检查VRD。这样您可以在银行担保终止前要求返工。
- 书面记录保留事项：如果发现不符合，在竣工申报前通过挂号信通知建筑商。保留证据（照片、邮件）。
- 审查保证金条款：在合同中仔细阅读竣工担保条款。某些银行将担保延长至竣工申报之后，但这不是惯例。如果没有，协商延长。
深入：相关判例与演变
该判决符合最高法院的一贯判例。例如，在1996年1月24日的判决（n° 93-20.123）中，最高法院已裁定竣工担保在竣工申报时终止。最近，在2017年9月13日的判决（n° 16-19.845）中，最高法院重申银行保证金不担保工程符合合同，仅担保物质竣工。
趋势明确：法官保护银行，限制其责任。这意味着购房者必须保持警惕。但若建筑商作出欺诈性竣工申报（例如，申报未完工工程），银行可能因共谋而承担责任，但这是另一回事。
未来，没有迹象表明会改变。相反，判例确认了对第R.261-24条的严格解释。购房者必须提前准备。
要点总结
常见问题：
- 银行竣工担保何时终止？在工程竣工申报时，由专业人士认证，而非合规证书颁发时。
- 竣工后VRD不符合怎么办？依据合同责任（《民法典》第1231-1条）起诉建筑商。
- 能否协商延长银行担保？可以，但罕见。最好安排完美竣工担保。
- 诉讼时效是多久？对建筑商的诉讼时效自交付起5年（《民法典》第1792-4-3条）。
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检查清单：
- 竣工申报前：检查VRD。
- 发现缺陷：向建筑商书面保留。
- 竣工申报后：确认银行担保是否仍有效（罕见）。
- 若建筑商不修复：咨询律师提起责任诉讼。
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