Decisione di riferimento: cc • N° 18-16.121 • 2019-04-11 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Loches e avete appena ceduto la vostra locazione a un subentrante. Tre anni dopo, il nuovo conduttore fallisce e il locatore si rivale contro di voi in virtù di una clausola di garanzia che avevate firmato. Fino a che punto questa garanzia può impegnarvi? La questione è cruciale per ogni cedente di una locazione commerciale. Nel 2019, la Corte di Cassazione ha fornito una risposta sfumata in una sentenza che ora fa giurisprudenza.
L'articolo L. 145-16-2 del Codice del commercio, introdotto dalla legge Pinel del 2014, limita a tre anni la durata della garanzia solidale del cedente. Ma si applica ai contratti di locazione conclusi prima della sua entrata in vigore? Questo è il fulcro della decisione commentata qui.
Se siete cedente, locatore o acquirente di una locazione commerciale, questa sentenza vi riguarda direttamente. Ridisegna i contorni della responsabilità post-cessione e vi fornisce le chiavi per negoziare o contestare una clausola di garanzia.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor X, proprietario di un fondo di commercio a Joué-lès-Tours, aveva ceduto il suo diritto alla locazione nel 2010. Il contratto di cessione conteneva una clausola di garanzia solidale a favore del locatore, in base alla quale il signor X si impegnava a rispondere dei canoni non pagati dal cessionario per tutta la durata della locazione. Nel 2016, il cessionario ha smesso di pagare il canone. Il locatore ha quindi citato in giudizio il signor X per il pagamento degli arretrati, per un importo di quasi 40.000 €.
Il signor X ha contestato, invocando l'articolo L. 145-16-2 del Codice del commercio, entrato in vigore nel 2014, che limita a tre anni la durata della garanzia del cedente. Secondo lui, la clausola contestata doveva essere ridotta a tale durata. Il locatore ribatteva che la nuova legge non poteva applicarsi a un contratto già in corso.
La causa è stata portata davanti al tribunale del commercio di Tours, poi davanti alla corte d'appello di Orléans, che ha dato ragione al locatore. Il signor X ha proposto ricorso in cassazione. La Corte di Cassazione ha deciso nel 2019: la nuova legge non è di applicazione immediata ai contratti in corso, poiché non risponde a un motivo imperativo di interesse generale. Di conseguenza, la clausola di garanzia rimane valida per tutta la durata prevista dal contratto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si è basata su un principio fondamentale del diritto: la non retroattività delle leggi. In virtù dell'articolo 2 del Codice civile, la legge dispone solo per l'avvenire; non ha effetto retroattivo. Affinché una nuova legge si applichi ai contratti in corso, è necessario che sia di ordine pubblico E che risponda a un motivo imperativo di interesse generale.
Ora, l'Alta Corte ha ritenuto che, sebbene l'articolo L. 145-16-2 sia di ordine pubblico (le parti non possono derogarvi), esso non persegue un motivo imperativo di interesse generale che giustifichi un'applicazione immediata. Si tratta di una misura di protezione dei cedenti, certamente legittima, ma non di una riforma che tocchi l'ordine pubblico economico o la protezione dei consumatori.
La Corte aggiunge che la garanzia solidale non costituisce un effetto legale del contratto (cioè una conseguenza automatica prevista dalla legge), ma una clausola liberamente negoziata tra le parti. La volontà delle parti deve quindi essere rispettata.
Di conseguenza, la clausola di garanzia si applica nella sua durata iniziale, anche se supera i tre anni, per le locazioni concluse prima dell'entrata in vigore della legge del 18 giugno 2014 (legge Pinel).
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete cedente (venditore della locazione): siete potenzialmente esposti a una garanzia illimitata nel tempo se la vostra cessione è anteriore al 19 giugno 2014. Ad esempio, se avete ceduto la vostra locazione a Joué-lès-Tours nel 2012 con una clausola di garanzia che copre l'intera durata della locazione (9 anni), potreste essere chiamati in garanzia fino al 2021. Verificate i vostri contratti e, se possibile, rinegoziate con il locatore.
Se siete locatore: potete avvalervi della clausola di garanzia nella sua interezza per le cessioni anteriori al 2014. Per le cessioni successive, la legge limita ora la durata a 3 anni, salvo che abbiate incluso una clausola più favorevole prima della legge (ma attenzione, dal 2014, qualsiasi clausola contraria è considerata non scritta).
Se siete acquirente di una locazione: dovete essere vigili sulla clausola di garanzia del cedente. Essa può esservi opposta se il cedente è stato inadempiente. In un esempio numerico: un canone annuo di 12.000 €, un inadempimento del cedente dopo 2 anni, il locatore richiede 24.000 € al cedente, che a sua volta può rivalersi su di voi se vi siete impegnati a sollevarlo.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate la data della vostra cessione: se è anteriore al 19 giugno 2014, la legge Pinel non si applica. In questo caso, la durata della garanzia è quella prevista dal contratto, potenzialmente illimitata. Fate esaminare la vostra clausola da un avvocato.
- Negoziate una clausola di durata limitata: anche prima del 2014, potete tentare di rinegoziare la garanzia con il locatore per limitarla a 3 anni, specialmente se il cessionario è solvibile.
- Esigete una cauzione bancaria dal cessionario: per proteggervi, potete chiedere al subentrante di fornire una garanzia autonoma (cauzione bancaria) che vi copra se il locatore vi persegue.
- Fate redigere un atto aggiuntivo al contratto di locazione: se siete ancora in possesso dei locali, potete modificare la clausola di garanzia con l'accordo del locatore. Un atto aggiuntivo
