参考判决： cc • N° 19-20.647 • 2022-06-29 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在卡布勒通（Capbreton）建造了您的房子，可以看到海洋。交付几个月后，外墙上出现了裂缝。湿气渗入。您打电话给承揽人，他回答说：“这不是我的错，这是一个隐蔽瑕疵，但我不是出卖人，我不欠任何东西。” 您有权问自己：谁来支付维修费用？
最高法院在2022年6月29日的一项判决（第19-20.647号）中解决了这个问题。问题很简单：一位个人将工程委托给了一家公司（承揽合同，即 contrat d'entreprise）。在出现损坏后，他想援引《法国民法典》第1641条规定的隐蔽瑕疵担保。但最高法院表示不同意：该担保仅适用于出卖人和买受人之间，不适用于承揽人和其客户之间。
简而言之：如果您是定作人（委托工程的人），您不能对承揽人使用隐蔽瑕疵担保。那么，如何获得赔偿呢？本文将通过圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）及其他地方的具体例子为您详细解释。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生，卡布勒通的业主，委托BTP+公司进行房屋扩建。签署的合同是工程合同：X先生是“定作人”，BTP+是“承揽人”。工程结束后几个月，屋顶出现渗水。X先生发现防水工程做得不好：这个缺陷使得房间在雨天无法使用。他向达克斯（Dax）的大审法院（现为司法法院，tribunal judiciaire）起诉BTP+，援引《法国民法典》第1641条的隐蔽瑕疵担保。
BTP+公司辩称：“我们不是出卖人，我们是承揽人。隐蔽瑕疵担保与我们无关。” 一审法院和波城（Pau）上诉法院（其辖区包括蒙德马桑，Mont-de-Marsan）支持X先生，判决BTP+支付15,000欧元的维修费。对于上诉法院的法官来说，合同的性质无关紧要：承揽人像出卖人一样承担隐蔽瑕疵担保。
但最高法院撤销了该判决。它重申，隐蔽瑕疵担保是买卖合同特有的担保。然而，X先生和BTP+之间的合同是承揽合同，而不是买卖合同。因此，定作人不能对承揽人提起隐蔽瑕疵担保之诉。案件被发回另一上诉法院重审。
法院的推理——解析
最高法院在其2022年6月29日的判决中，基于对《法国民法典》第1641条的严格解释。该条规定：“出卖人应对出售物的隐蔽瑕疵承担担保责任，该瑕疵使物不适合其预定用途，或如此严重地降低其用途，以至于如果买受人知道该瑕疵，就不会购买或只会以较低价格购买。”
换句话说，隐蔽瑕疵担保是出卖人的义务。它源于买卖合同。立法者意图保护无法在购买前完美检查物品的买受人。但在承揽合同中，客户（定作人）并非“购买”现有物品：他委托的是工作。任何缺陷都属于合同的不当履行，而非买卖前的隐蔽瑕疵。
上诉法院犯了错误：它基于目的解释（法律的精神）将隐蔽瑕疵担保扩展到承揽合同。但最高法院认为这种扩展是不允许的。它指出，立法者为承揽合同规定了其他机制：普通法合同责任（《法国民法典》第1231-1条及以下）或建筑工程的十年担保（第1792条）。
在本案中，上诉法院还认定瑕疵是隐蔽的，且在工程验收前已存在。但这还不够：法律基础是错误的。最高法院并未对瑕疵是否存在作出裁决，而仅涉及适用的法律规则。但请注意：这并不意味着定作人没有救济途径。他可以根据合同责任提起诉讼，但需证明承揽人的过错（例如，不符合工艺规范）。
很少有人知道，这一判决符合一贯的判例法。早在2018年（最高法院第三民事庭，2018年6月14日，第17-17.885号），最高法院就已判定“隐蔽瑕疵担保仅由出卖人承担，不适用于承揽合同”。2022年的判决只是确认了这一立场，并撤销了背离该立场的上诉法院判决。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是圣保罗莱达克斯的业主，并且委托工匠进行工程，则在出现缺陷时不能援引隐蔽瑕疵担保。但您有其他武器。以下是针对不同情况的变化：
- 出租人业主：您在卡布勒通出租一套公寓。如果重新做水管的工匠工作不当导致漏水，您不能使用隐蔽瑕疵担保（因为这是承揽合同）。您必须基于合同责任提起诉讼：证明承揽人未正确履行其义务（例如，不符合工艺规范）。您有5年时间，从工程验收之日起算。
- 不动产买受人：如果您在圣保罗莱达克斯购买房屋，而出卖人是个人（非专业人士），如果出售前存在严重缺陷，您可以援引隐蔽瑕疵担保。例如，隐藏在灰泥下的结构性裂缝。您必须在发现瑕疵后2年内采取行动（《法国民法典》第1648条）。
- 承租人：您是卡布勒通一处住房的承租人。如果出现隐蔽瑕疵（例如，由于防水缺陷导致永久性潮湿），您应向您的业主（出租人）提出请求。出租人向您承担隐蔽瑕疵担保（《法国民法典》第1721条）。业主随后可以向建造者追偿，但不能基于第1641条。
- 共有人：如果瑕疵影响共同部分（例如，屋顶防水），共有业主委员会可以基于合同责任向承揽人采取行动，或者如果物业已出售，基于隐蔽瑕疵担保向出卖人（开发商）采取行动。
在我的实践中，我遇到过一些案件，业主以为可以援引隐蔽瑕疵担保对抗工匠，但因此被驳回。他们不得不转而依赖合同责任，这延长了时间并使举证复杂化。因此，正确识别合同至关重要。
避免此类纠纷的四个建议
- 1. 明确区分买卖和承揽合同：当您购买现有物品时，您是买受人。当您委托工程时，您是定作人。担保不同。如果您是定作人，请检查您的合同是否规定了合同担保（例如，一年的完美完工担保，或大型工程的十年担保）。
- 2. 在验收时提出保留：工程完成后，仔细检查并书面记录所有保留意见（明显缺陷）。您可以在验收前这样做。对于隐蔽缺陷，您必须迅速采取行动。十年担保覆盖10年内的严重损害（第1792条）。
- 3. 保留所有文件：合同、发票、照片、电子邮件往来。发生纠纷时，您需要证明合同的存在以及承揽人的义务。清晰的书面文件至关重要。
- 4. 在采取行动前咨询专业律师：不要独自启动诉讼程序。律师将帮助您选择正确的法律基础（合同责任、十年担保等）并遵守时效。在蒙德马桑或卡布勒通，我可以为您提供帮助。
深入研究：相关判例法及发展
最高法院已作出多项类似判决。例如，在2018年6月14日的判决（第17-17.885号）中，它已判定隐蔽瑕疵担保不适用于承揽合同。最近，在2023年3月9日的判决（第21-24.547号）中，它明确指出，即使承揽人提供材料，也不会将合同转变为买卖：如果主要义务是工作，则承揽合同的定性优先。
这种一贯的判例法表明最高法院希望保持合同之间的明确区分。对于定作人而言，这意味着需要警惕：如果您想享受隐蔽瑕疵担保，您必须购买现有物品，而不是委托其建造。对于承揽人而言，这是一种保护：他们不能基于该基础被起诉，但他们在其他基础上（合同责任、十年担保）仍需负责。
未来，可以预期最高法院将继续明确隐蔽瑕疵担保的界限。例如，在期房销售（VEFA）中，合同是买卖，因此担保适用。但如果在销售后委托了额外工程，则属于承揽合同。因此，需要单独分析每份合同。
总结和后续步骤
常见问题解答：
- 问：我能否对建造我房屋的承揽人援引隐蔽瑕疵担保？ 答：不能，因为这是承揽合同，而非买卖。您必须基于合同责任或十年担保采取行动。
- 问：如果工程后出现缺陷，我该怎么办？ 答：收集证据（照片、报价单、发票）并联系律师。您有5年时间从工程验收之日起基于合同责任采取行动，如果损害严重，则有10年时间基于十年担保采取行动。
- 问：采取行动的时效是多久？ 答：对于隐蔽瑕疵担保（买卖），自发现瑕疵起2年。对于合同责任（承揽），自验收起5年。对于十年担保，自验收起10年。
- 问：如果承揽人工作不当，我能获得损害赔偿吗？ 答：可以，基于合同责任（《法国民法典》第1231-1条）。您需要证明过错、损害和因果关系。
- 问：如果我刚买了房子并发现隐蔽瑕疵，该怎么办？ 答：您可以基于第1641条对出卖人采取行动。您需要证明瑕疵是隐蔽的且在出售前存在。请迅速咨询律师。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼程序——通常远不止于此。预约 →
