参考判决： 法国最高法院（Cour de cassation）• 案号 17-21.081 • 2018-07-12 • 查看判决 →
想象一下，您在卡普布勒通（Capbreton）拥有一栋房屋，所在小区的规划细则规定所有围篱高度不得超过1.80米。您希望种植更高的围篱以获得更多隐私，但邻居们反对。谁是对的？可以修改这条规则吗？如果可以，如何修改？
在我的律师事务所，无论是在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）还是在蔚蓝海岸（Côte d'Azur），我经常听到这些问题。小区有时严格的规则是邻里之间许多冲突的根源。围篱高度、百叶窗颜色、围栏类型……这些都可能演变成漫长而昂贵的司法程序。
法国最高法院（Cour de cassation）2018年7月12日的一项判决就这一点提供了重要的澄清。它区分了规范性条款（需要行政批准）和非规范性条款（可由业主自行修改）。但这对于您作为业主、租户或房地产专业人士究竟意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
马丁夫妇（为保护隐私，姓名已更改）在比斯卡罗斯（Biscarrosse）的一个小区拥有一栋带花园的房屋。规划细则（规定小区生活规则的文件）规定围篱高度不得超过1.50米。马丁夫妇希望种植2米高的围篱以保护隐私，认为这不会影响社区的安全或美观。
他们首先咨询了直接邻居，邻居们表示同意。但当他们将项目提交给小区业主大会时，多数人反对。一些人认为这会开创先例，另一些人则担心会影响他们花园的阳光。马丁夫妇仍然决定种植围篱，认为规则过于严格。
小区业主协会（syndicat du lotissement）随后将他们告上法庭，要求遵守规划细则。一审中，法院（tribunal）支持业主协会：围篱必须降至1.50米。马丁夫妇提起上诉，但上诉法院（cour d'appel）维持原判。他们随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，认为关于围篱高度的条款本应获得行政当局批准才能有效。
他们的论点是什么？他们认为，该条款具有规范性（它规定了城市规划规则），因此必须由市政厅（mairie）批准。没有这种批准，它就不具有约束力。但最高法院会支持他们吗？这正是这项判决所解决的问题。
法院的推理——详细解析
最高法院驳回了马丁夫妇的上诉，并确认了上诉法院的判决。其推理基于两个关键区别，我经常看到我的客户对此理解不清。
首先，法官们区分了规划细则中的规范性条款和非规范性条款。规范性条款是具有城市规划性质的规定（涉及土地的占用或使用），必须由主管行政当局（通常是市政厅）批准。相反，非规范性条款属于业主之间的私人组织安排，不需要这种批准。
在此案中，最高法院认为关于围篱高度的条款不具有规范性。为什么？因为它不直接涉及严格意义上的城市规划，而是更多地涉及小区的美观和共同生活。换句话说，这不是由集体强加的城市规划规则，而是业主之间约定的私人规则。
其次，最高法院依据《城市规划法典》（code de l'urbanisme）第L. 315-3条（重述于第L. 442-10条）。该条规定，小区规划细则的修改可由多数业主通过，除非涉及规范性条款。由于关于围篱的条款不是规范性的，因此其修改可由多数业主决定，无需市政厅批准。
在我的实践中，我遇到过一些案件，业主混淆了这两种类型的条款。有些人认为规划细则中的任何规则都必须由市政厅批准，另一些人则认为他们可以自由修改任何条款。这项判决澄清了这一点：在知道如何修改之前，必须首先确定条款的性质。
最高法院还驳回了马丁夫妇关于上诉法院违反了《城市规划法典》第L. 422-10条的论点。它认为上诉法院正确适用了法律，区分了规范性条款和其他条款。因此，这不是判例的逆转，而是法院在这一问题上立场的确认和澄清。
这对您的实际影响——具体说明
如果您是小区的业主，这项判决具有重要影响。首先，它为您修改某些规则提供了更大的灵活性。例如，如果您想更改百叶窗颜色或围栏类型，并且这些点不受市政城市规划规则约束，您可以在业主大会上提出修改建议。
但请注意：这种灵活性有其限制。要修改非规范性条款，必须获得多数业主的投票（根据规划细则或法律规定的规则）。在比斯卡罗斯的马丁夫妇案例中，他们未能说服多数人，因此初始条款仍然适用。如果您处于这种情况，您必须首先咨询邻居，并在业主大会前准备您的论据。
对于租户，情况则不同。作为租户，您必须遵守小区的规划细则，即使您不是业主。如果您的房东允许您种植围篱，但规划细则禁止，您可能会与小区业主协会发生冲突。在这种情况下，即使进行微小工程，也务必在开始前检查规则。
房地产专业人士（房地产经纪人、公证人、开发商）也必须考虑这项判决。在出售小区房产时，必须告知购买者现行规则及其性质。很少有人知道，某些条款可以相对容易地修改，而另一些则更为严格。希望个性化其房产的购买者会重视这一信息。
具体来说，如果您想修改非规范性条款，步骤如下：1) 检查条款的性质（规范性或非规范性），2) 查阅内部规章以了解投票方式，3) 在业主大会上提交您的项目，4) 如果获得多数同意，通过会议记录正式确定修改。时间各不相同，但从想法到实施至少需要2到3个月。成本通常仅限于召集和召开会议的费用（通常每位业主几十欧元）。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前仔细阅读规划细则：不要只看一眼。识别可能困扰您的条款（围篱高度、外墙颜色、允许的植被类型）。向卖方或业主协会提问。
- 区分规范性条款和其他条款：向业主协会或专业人士（律师、公证人）询问哪些条款需要行政批准，哪些可以由业主修改。这种区别对于了解哪些规则可协商至关重要。
- 在冲突前优先对话：如果您想修改规则，首先与邻近邻居交谈。解释您的项目，倾听他们的反对意见，寻求妥协。如果维护得当，1.80米而非1.50米的围篱有时可以被接受。
- 记录您的步骤：如果您获得口头同意，请以书面形式确认。如果您在业主大会上投票通过修改，请保留会议记录。在发生纠纷时，这些文件对于证明您的诚信和遵守程序至关重要。
深入探讨：相关判例和演变
这项判决符合法院关于区分规范性条款和非规范性条款的一贯判例。例如，在最高法院2017年3月15日的一项判决（案号 16-10.305）中，法官们已经认为，禁止小区围栏的条款不具有规范性，可以由业主修改。
相反，对于规范性条款（如规定与边界的距离或建筑高度的条款），判例更为严格。它们必须由行政当局批准，其修改遵循特定规则。例如，在2016年7月5日的一项判决（案号 15-20.789）中，最高法院重申，未经批准的规范性条款对业主不具有约束力。
因此，法院的趋势是给予业主更多自主权来管理小区的非规范性方面，同时对城市规划方面保持严格控制。这意味着，未来我们可能会看到更多关于美观或舒适等点的规划细则修改，但基本的城市规划规则将保持稳定。
对于业主来说，这是个好消息：您有更多余地根据需求调整规则，前提是遵守程序并获得多数同意。对于业主协会和专业人士来说，这意味着必须充分告知业主其权利和义务，以避免纠纷。
您必须记住的要点
- 非规范性条款：不属于城市规划的规则（例如：围篱高度、百叶窗颜色）。可由多数业主修改，无需行政批准。
- 规范性条款：属于城市规划的规则（例如：建筑距离、建筑高度）。必须由市政厅批准，修改更为复杂。
- 修改程序：对于非规范性条款，在业主大会上以多数票通过。保留会议记录。
- 不遵守的后果：如果您不遵守有效条款，业主协会可以将您告上法庭以制止违规行为，并可能要求损害赔偿。
- 购买前核实：阅读规划细则，识别限制性条款，询问它们是规范性还是非规范性的。
您遇到类似情况吗？与扎基恩律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免您数月的法律程序——而且通常远不止于此。预约咨询 →
cecile-zakine.fr实用资源
