参考判决：法国最高法院（Cour de cassation） • 第24-16.968号 • 2026年9月3日
一块绿地，曾经是某分割地产（lotissement）不可分割的一部分，依据规约（cahier des charges）转让给了市镇（commune），随后在解除使用功能（désaffectation）后重新并入市镇私产，最后又出售给第三方。这便是法国最高法院——其审理地位于巴黎（Paris）——于2026年9月3日所裁决的案件情节，表面上技术性很强，但背后隐藏着许多分割地产业主自己都未曾意识到的问题：一个收回分割地产公共通道和共用空间的市镇，是否也因此受到分割地产业主之间自行设定的规则约束？
因为这正是问题的核心所在。分割地产的运作依赖于一份创始文件——规约，该文件确定了每个地块业主相互之间（即所谓"共有分割地产人"colotis）的权利和义务。但是，当分割地产的道路、管网和绿地转移给市镇之后，市镇是否也像其他业主一样成为共有分割地产人，必须遵守该规约？例如，市镇能否自由出售其获得的地块，还是说共有分割地产人可以以设立分割地产时确定的原始用途为由加以反对？
法国最高法院的回答十分明确，值得每一位分割地产业主、每一位有意购买源自分割地产的市镇地产的潜在买家，以及每一位在此情形下负责保障交易安全的房地产专业人士知晓。
案情事实：每天都在发生的故事
本案源于一个典型的分割地产：一份规约组织了共有分割地产人之间的关系，特别规定了将道路和共用空间（包括一块绿地）回让给市镇。依照这些规定，该绿地确实已转移给市镇，并被纳入其公共产权（domaine public）——即配置于集体用途并受到保护、原则上不可转让、不可被查封的财产。
但情况发生了变化。该绿地经证实已被解除使用功能（désaffectation）：它已不再按原有用途使用。其直接法律后果是，市镇对其作出解除配置（déclassement）决定，从而使其退出公共产权，并入市镇私产（domaine privé）——该类财产此后由地方政府如同普通私人业主一般进行管理，并可随时出售。该解除配置决定在法定期限内未遭到任何共有分割地产人的诉讼。
此后，市镇将这块已转为私产的地块出售给第三方。正是这笔交易遭到部分共有分割地产人在法院的质疑，他们援引分割地产的规约，主张市镇不能自由处分该地块，因为在他们看来，该地块被赋予应予尊重的绿地用途。案件上诉至上诉法院（cour d'appel），后者驳回了他们的请求，随后案件上诉至法国最高法院，共有分割地产人指责原审法官违反了《法国民法典》（Code civil）第1134条（现为第1103条，确立合同的约束力）以及《法国城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第R. 442-7条，该条涉及分割地产共用设施的管理。
法院的论理——逐层剖析
法国最高法院确立了一个清晰的原则：依据规约将分割地产全部道路和共用空间回让给一个市镇，并不使该市镇成为共有分割地产人。换言之，单纯接收这些财产并不使地方政府进入地块业主之间的合同关系圈。该市镇相对于分割地产合同而言，仍是第三方。
为什么这一区分如此重要？因为规约的规定属于合同法范畴——原则上，它们只约束已表示同意的当事方，或作为共有分割地产人的权利继受人。《法国民法典》第1103条（原第1134条）宣告合同"对缔约方具有法律效力"（font la loi des parties），但该效力只在这些当事方之间产生。一个依据规约履行而取得财产的市镇，并不因此成为分割地产合同的一方。因此，旨在规范共有分割地产人相互关系的规则对其不具对抗力。
法国最高法院接着依据地方政府公产与私产各自特有的运作机制进行论证。该绿地一旦被纳入公共产权，便享有强化保护——不可转让性、不可因时效而消灭性。但一旦确认存在真实的解除使用功能（即该财产已不再实际服务于其分类所依据的集体用途），并依法完成正式公告的解除配置程序，且该程序在诉讼期限内未受质疑，该财产便转入市镇私产。而私产遵循普通财产法的一般规则：市镇可以像任何业主一样出售该财产，共有分割地产人——相对于该市镇财产而言属于第三方——不能援引对地方政府不具约束力的合同用途条款。
这是否与此前的判例相悖？并非如此：最高法院在城市规划法、公共财产法与分割地产合同法三者之间的协调关系上，确认并细化了此前已有雏形的立场。共有分割地产人一方则主张相反观点：对他们而言，规约确定的用途应随财产转让而存续，并作为附着于该财产的役权对市镇具有约束力。法国最高法院作出了相反的裁决，在解除配置决定未受任何诉讼挑战的前提下，赋予公共产权规则及解除配置程序优先地位。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是某分割地产中的地块业主，而该分割地产的共用空间已回让给市镇，您必须纳入一个关键认知：一旦这些空间成为市镇财产，您的规约便不再对其提供保护。您将无法援引该文件来阻止市镇对一块在您看来受分割地产规约保障的绿地或道路进行解除配置后再出售。
具体而言，如果某市政府——无论是在巴黎（Paris）还是其他地方——对源自旧分割地产的市镇地产启动解除配置程序，正是在这一时刻必须采取行动，而不是等到出售之后。在诉讼期限内（通常为该决定公告之日起两个月）对解除配置决定提起诉讼，是唯一真正有效的行动窗口。该期限一旦过期而未被质疑，该财产即可转让，后续的出售在此法律依据上几乎无法被推翻。
对于购买源自旧分割地产的市镇财产的买家而言——比方说，在巴黎大区某市镇以18万欧元购买一块500平方米的地块——应着重核实该财产的历史：是否经过正规的解除配置程序？该解除配置是否曾受到质疑？这些核查，往往被忽视，却比单纯阅读邻近分割地产的规约更能保障交易安全。
避免此类纠纷的四点建议
- 关注市政府公告的解除配置决定：定期查阅与您所在分割地产财产相关的市政会议决议登记簿。
- 在两个月内采取行动：针对解除配置决定的任何诉讼都必须在诉讼期限内提起，否则该决定将成为确定且不可推翻的行政行为。
- 购买前核实产权历史：若所购财产源自回让给市镇的旧分割地产，应要求公证人（notaire）追溯该财产的归类（classement）与解除配置（déclassement）历史。
- 不要指望规约能够约束地方政府：该文件规范的是共有分割地产人之间的关系，而非与已成为业主的市镇之间的关系。
- 在回让行为中预先设置保留条款：若您正在设立或管理某分割地产，应与市镇协商一项具有对抗力的用途条款，而非仅仅依赖规约本身。
深入分析：相关判例与发展趋势
本判决延续了关于分割地产回让给市镇财产法律地位的一贯判例方向，法院此前已多次指出，《法国城市规划法典》第L. 442-9条（涉及分割地产城市规划规则十年失效制度）并不自动对已回让共用设施的市镇所有权产生影响。同样，《法国城市规划法典》第R. 442-7条及第R. 442-8条规范共用设施管理，也确认此类管理适用一套独立制度，有别于约束共有分割地产人相互关系的合同法。
趋势十分明朗：各高级法院日益将已回让设施的命运——受公共财产法支配——与仍完全受规约约束的私有地块命运区分开来。对未来而言，这意味着共有分割地产人必须放弃规约能够"跟随"财产进入市镇产权的想法：此后的警惕重点应放在分类与解除配置的行政决定上，而非原始合同本身。
要点总结
- 市镇接收分割地产共用空间后是否成为共有分割地产人？ 根据本判决，答案是否定的：它相对于规约而言仍是第三方，规约对其不具对抗力。
- 规约能否阻止市镇出售一块绿地？ 不能，只要该财产已依法从公共产权解除配置并转入市镇私产。
- 质疑解除配置决定的恰当时机是什么？ 在诉讼期限内，通常为该决定公告之日起两个月——逾期后质疑将变得极为困难。
- 共有分割地产人能否在市镇出售财产后再提起诉讼？ 本判决表明，若事先的解除配置决定未能及时受到挑战，基于规约对出售行为提出的质疑将以失败告终。
- 购买源自分割地产的市镇财产的买家应核实什么？ 该财产的分类/解除配置历史，以及针对该决定不存在正在进行的诉讼。
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