Decisione di riferimento : cc • N° 15-18.456 • 2016-09-22 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Hayange, affittato da dieci anni a un artigiano. Il contratto di locazione scade, volete recuperare i locali per installarvi la vostra attività. Rifiutate il rinnovo, ma il conduttore chiede un'indennità di avviamento di diverse decine di migliaia di euro. Solo che, controllando i suoi documenti, scoprite che non è iscritto al registro delle imprese e delle società (RCS) per l'attività che esercita nel vostro locale. Ha diritto a questa indennità? La domanda che si pone ogni proprietario: posso evitare questa formalità? La risposta è chiara: no, e la decisione della Corte di Cassazione del 22 settembre 2016 (n° 15-18.456) lo conferma, con un'importante precisazione: il locatore non deve nemmeno mettere in mora il conduttore prima di negargli il diritto allo status.
I fatti: una storia come tante
In questa vicenda, la società Y... era conduttrice di un locale commerciale adibito alla vendita di abbigliamento. Il proprietario, il signor X., le ha notificato un rifiuto di rinnovo del contratto di locazione il 29 settembre 2010, con offerta di un'indennità di avviamento. La conduttrice ha contestato tale rifiuto, ritenendo di avere diritto allo status delle locazioni commerciali e quindi a un'indennità. Ma il proprietario ha sollevato un vizio di forma: la società non era iscritta al RCS per l'attività esercitata nei locali locati. Tuttavia, era regolarmente iscritta al RCS, ma per un'attività diversa. La Corte d'Appello di Metz aveva dato ragione alla conduttrice, ritenendo che il locatore avrebbe dovuto prima metterla in mora per regolarizzare la sua situazione prima di negarle il diritto allo status. La Corte di Cassazione ha cassato questa sentenza: il locatore non è tenuto a inviare una diffida preliminare. L'assenza di iscrizione per l'attività esercitata è sufficiente a privare il conduttore del diritto al rinnovo e all'indennità di avviamento.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-1 del Codice del commercio, che subordina il beneficio dello status delle locazioni commerciali all'iscrizione del conduttore al registro delle imprese e delle società (RCS) o al repertorio delle imprese artigiane. Ma attenzione: tale iscrizione deve essere effettuata «per l'attività esercitata nei locali locati». In altre parole, non si tratta di una semplice formalità amministrativa. Un commerciante iscritto per la vendita di mobili non potrà invocare lo status se in realtà esercita un'attività di ristorazione nel locale. In breve, la condizione è duplice: essere iscritti, e esserlo per l'attività corretta. Ciò che pochi sanno è che il difetto di iscrizione per l'attività reale può essere opposto in qualsiasi momento dal locatore, senza che questi sia tenuto a inviare un avvertimento preliminare. La Corte di Cassazione ha stabilito che la negazione del diritto allo status non deve essere preceduta da una diffida, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d'Appello. I giudici hanno considerato che la condizione di iscrizione è una condizione di fondo, e non una semplice formalità di regolarizzazione. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui conduttori di Saint-Avold hanno perso il diritto all'indennità perché avevano omesso di dichiarare un cambiamento di attività al RCS. Il rigore della giurisprudenza è costante: la Corte di Cassazione ricorda qui che non esiste un «periodo di grazia».
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: potete ora rifiutare il rinnovo del contratto di locazione senza dover provare una diffida preliminare. Se il vostro conduttore non è iscritto per l'attività che esercita realmente, non dovrete versargli alcuna indennità di avviamento. Attenzione però a verificare bene l'estratto Kbis (per una società) o il repertorio delle imprese artigiane (per un artigiano) prima di avviare una procedura. Esempio concreto: a Saint-Avold, un locatore ha risparmiato 45.000 € di indennità dimostrando che il suo conduttore, iscritto come «parrucchiere», esercitava in realtà un'attività estetica senza dichiarazione.
Per il conduttore commerciale: dovete assicurarvi che la vostra iscrizione corrisponda esattamente all'attività esercitata nei locali. Se cambiate attività, anche parzialmente, dovete aggiornare la vostra iscrizione al RCS. Altrimenti, rischiate di perdere ogni diritto al rinnovo e all'indennità di avviamento. È una trappola classica: pensate di essere in regola perché avete un numero SIRET, ma se l'attività dichiarata non corrisponde, siete vulnerabili.
Per l'acquirente di un fondo di commercio: prima di acquistare, verificate l'iscrizione del venditore. Se è errata, il diritto al contratto di locazione potrebbe essere contestato e il valore del fondo ne risulterebbe ridotto.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Verificate l'estratto Kbis del vostro conduttore ogni anno: chiedetegli di fornirvi un Kbis aggiornato e confrontate l'attività dichiarata con quella effettivamente esercitata. Una semplice visita dei locali può bastare per rilevare una discordanza.
- In caso di dubbio, inviate una lettera raccomandata con richiesta di giustificativo: anche se la diffida non è obbligatoria, può costituire una prova utile in caso di contenzioso. Chiedete al conduttore di regolarizzare entro 30 giorni.
- Per i conduttori, dichiarate ogni cambiamento di attività alla cancelleria del tribunale di commercio: entro 15 giorni dall'inizio della nuova attività. Il costo è modesto (circa 20 €) e vi evita
