Immeuble frugifère : ce que la Cour de cassation a tranché en 2009

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un petit immeuble à Borgo, que vous louez depuis des années à un commerçant. Un jour, vous apprenez que le fonds de commerce qui y est exploité a été vendu sans que vous soyez consulté, et que le prix de vente englobe, selon vous, une partie de la valeur de votre immeuble. Vous vous interrogez : qui a droit aux loyers ? Qui peut vendre le fonds ? Et surtout, quels sont vos droits sur les revenus générés par votre bien ?

Cette question, pourtant simple en apparence, a divisé les tribunaux jusqu'à ce que la Cour de cassation y apporte une réponse claire dans un arrêt du 29 avril 2009. Elle a tranché : un immeuble susceptible d'être loué ou de produire des revenus est une chose frugifère par nature. Autrement dit, les loyers qu'il génère sont des fruits qui appartiennent à celui qui a le droit de les percevoir – généralement l'usufruitier, pas le nu-propriétaire.

Cette décision, rendue dans une affaire complexe où se mêlaient liquidation judiciaire, vente de fonds de commerce et interprétation d'un compromis, a des répercussions concrètes pour tous les acteurs de l'immobilier. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, un propriétaire à Borgo, avait donné son immeuble à bail à un commerçant qui y exploitait un fonds de commerce. Quelques années plus tard, le locataire est placé en liquidation judiciaire. Le liquidateur mandate alors un expert pour estimer la valeur du fonds de commerce, et le vend aux enchères. Le prix de vente inclut, selon M. X, une partie de la valeur de l'immeuble lui-même, car le fonds était indissociable des lieux. M. X conteste la vente et demande l'annulation du compromis signé entre le liquidateur et l'acquéreur.

Le tribunal de commerce, puis la cour d'appel, rejettent sa demande. Ils considèrent que le compromis a été valablement réitéré et qu'il n'y a pas eu de sommation de payer irrégulière. M. X se pourvoit en cassation. Il soutient que l'immeuble, étant frugifère (c'est-à-dire produisant des revenus), les loyers lui appartiennent et que la vente du fonds ne pouvait se faire sans son accord.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle estime que les juges du fond n'ont pas suffisamment examiné si l'immeuble était frugifère par nature, ce qui aurait pu changer la répartition des fruits (loyers) entre le propriétaire et le locataire ou le liquidateur. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 547 du Code civil, qui dispose que les fruits d'une chose appartiennent à son propriétaire, sauf exceptions. Or, la notion de fruit est ici centrale : un fruit est ce qu'une chose produit périodiquement sans que sa substance soit entamée. Pour un immeuble, les loyers sont des fruits civils (par opposition aux fruits naturels, comme les récoltes).

La haute juridiction précise que dès lors qu'un immeuble est susceptible d'être loué, il est frugifère par nature, indépendamment du fait qu'il soit effectivement loué ou non. Cela signifie que le simple potentiel de location suffit à le qualifier ainsi. Ce raisonnement s'inscrit dans une jurisprudence constante : la Cour de cassation avait déjà jugé en 2007 qu'un immeuble loué produit des fruits civils (Civ. 3e, 7 mars 2007, n° 05-21.809).

Dans cette affaire, la Cour reproche aux juges d'appel de ne pas avoir recherché si l'immeuble de M. X était frugifère. Si tel était le cas, les loyers perçus par le liquidateur auraient dû être restitués à M. X, et la vente du fonds de commerce, qui incluait implicitement la jouissance des lieux, aurait pu être contestée. La décision n'est pas un revirement, mais une confirmation et une clarification : le caractère frugifère d'un immeuble est une question de fait que les juges doivent examiner systématiquement.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Vous avez droit aux loyers, même si votre immeuble est en copropriété ou si un tiers gère le bien. En cas de vente du fonds de commerce, le prix ne doit pas inclure la valeur de l'immeuble. Si vous êtes usufruitier, vous percevez les fruits (loyers). Si vous êtes nu-propriétaire, vous n'y avez pas droit tant que l'usufruit dure. Exemple : à Lucciana, un propriétaire d'un immeuble de rapport de 200 000 € percevant 1 200 € par mois de loyers doit savoir que ces loyers sont des fruits lui appartenant. Si le locataire fait faillite, le liquidateur ne peut pas vendre le fonds en incluant la valeur locative.

Pour le locataire ou l'acquéreur : Si vous achetez un fonds de commerce, vérifiez que le vendeur est bien titulaire du droit au bail et que le propriétaire a été informé. Sinon, vous risquez de devoir restituer les loyers perçus indûment. Un exemple récent : un commerçant à Borgo a acheté un fonds sans vérifier le bail ; il a dû payer deux ans de loyers au propriétaire, soit 28 000 €.

Pour le copropriétaire : Les lots à usage locatif sont frugifères. En cas de division de la propriété (usufruit/nue-propriété), l'usufruitier a droit aux loyers. Si vous vendez votre nu-propriété, le prix tiendra compte de cette absence de fruits.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites rédiger un bail écrit et conforme : Un contrat de location précis, avec mention du caractère frugifère de l'immeuble, vous protégera en cas de litige. Indiquez clairement qui perçoit les loyers et à quelles conditions.
• Vérifiez la situation du fonds de commerce avant d'acheter : Consultez le registre du commerce, demandez au propriétaire une attestation sur l'honneur de non-opposition à la cession du bail. En cas de doute, faites appel à un avocat.
• En cas de liquidation judiciaire de votre locataire, déclarez votre créance : Les loyers impayés sont des fruits qui vous reviennent. Déclarez-les au mandataire judiciaire dans les deux mois suivant la publication du jugement.
• Si vous êtes usufruitier, exigez le paiement des loyers directement : Vous pouvez demander au locataire de vous verser les loyers, même si le nu-propriétaire s'en occupait auparavant. En cas de refus, saisissez le juge des référés.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision de 2009 s'inscrit dans une lignée d'arrêts qui ont précisé la notion de fruit immobilier. En 2007, la Cour de cassation avait déjà jugé que les loyers sont des fruits civils (Civ. 3e, 7 mars 2007, n° 05-21.809). Plus récemment, en 2014, elle a étendu cette logique aux parkings loués (Civ. 3e, 12 novembre 2014, n° 13-24.077).

La tendance est donc à une interprétation large de la notion de chose frugifère : tout bien qui peut produire un revenu locatif est considéré comme tel. Cela renforce la protection des propriétaires et des usufruitiers. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux examinent systématiquement ce caractère dans les litiges portant sur des immeubles loués. Les professionnels de l'immobilier (agents, notaires) doivent donc être vigilants lors des ventes de fonds de commerce ou de parts de SCI.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Qu'est-ce qu'une chose frugifère ? C'est un bien qui produit des fruits, comme des loyers ou des récoltes, sans se détériorer.
• Un immeuble vide est-il frugifère ? Oui, s'il est susceptible d'être loué (potentiel locatif).
• Qui a droit aux loyers ? L'usufruitier (ou le propriétaire s'il n'y a pas d'usufruit).
• Que faire si le locataire vend son fonds sans mon accord ? Vous pouvez contester la vente en justice et demander des dommages-intérêts.
• Quel délai pour agir ? En général, 5 ans à compter de la vente (prescription de droit commun).

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