参考判决： cc • N° 00-17.781 • 2002-02-06 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在戛纳（Cannes）购买了一套公寓，位于一栋1970年代的共有产权建筑中。相邻的地块是一间小单间公寓，已经空置多年。您向业主提议购买以扩大您的客厅。双方达成协议，资金支付，您拆除了隔墙。一切看似完美。但几个月后，物业管理员写信给您：这个地块合并从未正式化。您必须进行整改，否则将面临与其他共有人的纠纷。如此简单的操作怎么会变成法律难题呢？
答案就在法国最高法院2002年2月6日的一项判决（第00-17.781号）中。这项决定虽然公众了解不多，但确立了一条黄金法则：将一个共有部分地块并入另一个地块，必须修改共有规章和划分说明（EDD）。简而言之，仅靠砌墙是不够的：法律必须跟进。
在本文中，我将为您讲述这项判决背后的故事，解释其推理过程，并给出实用要点，避免您陷入同样境地。无论您是出租业主、买受人还是共有人，这些规则都与您直接相关。
案情：每天都会发生的故事
X先生和Y女士是一栋受共有产权制度约束（1965年7月10日法律）的建筑中两个地块的业主。第一个地块是一套公寓，第二个是一个商业场所。有一天，他们决定合并这两个地块：他们拆除了隔墙，重新布置空间，将其改造成一个大住宅。随后他们将整体出售给Z先生。一切看似合规。
但几年后，纠纷爆发。另一共有人A先生质疑这次合并。他认为地块合并未遵守共有产权规则。案件提交至格拉斯（Grasse）大审法院，随后上诉至艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院。法官支持A先生：合并无效，因为未伴随修改共有规章和划分说明。
买受人Z先生向最高法院提起上诉。他辩称工程完全合法，且共有规章并未禁止此类改造。但最高法院在2002年2月6日的判决中驳回了他的上诉。法院确认，将一个地块并入另一个地块必须修改共有规章和划分说明，无论工程是否已经完成。
此案说明了一个常见陷阱：人们认为只要购买相邻地块并施工即可，但共有产权法要求额外的手续。在勒卡内（Le Cannet），我见过一个类似案例，业主合并了两个地块却未告知物业管理员。结果：共有人联合会提起诉讼要求恢复原状，律师费5000欧元，诉讼耗时一年。
法院推理——详解
最高法院依据共有产权法规，特别是1967年10月14日法令第71条（现已编入1965年法律第8-1条）。该条款规定，任何对地块分配或构成的修改，都必须通过修改共有规章和划分说明的文件来确认。为什么？因为共有规章是建筑的基本章程：它定义了每个共有人的权利和义务，特别是每个地块的共有份额（Tantièmes）。如果合并两个地块，共有份额必须重新计算和分配。
法官在此重申了一项基本原则：修改共有规章和划分说明是合并有效的条件，而不仅仅是形式手续。换句话说，只要这些文件没有更新，合并就在法律上不存在。最高法院驳回了Z先生的论点，即工程足以构成合并。法院明确指出：“即使改造未伴随共有规章的修改，也无关紧要。” 由此，法院确认了既定判例：形式优于实质。
但请注意：这项判决并未创造新的判例转向。它属于一系列保护共有产权法律安全的判决。鲜为人知的是，未进行修改可能导致销售无效或恢复原状的诉讼。在我的执业中，我遇到过一些案件，买受人购买了合并后的地块，却发现该房产“不合规”，无法轻易转售或抵押。
对您的实际影响
如果您是尼斯（Nice）或戛纳的出租业主，当您考虑合并两个地块时，这项判决就与您相关。例如，您在同一栋建筑中拥有一套50平方米的公寓和一间20平方米的单间公寓。您想将它们一起出租，作为一套70平方米的大住宅。如果不修改共有规章和划分说明，这项操作在法律上是有风险的。一旦被检查，物业管理员可能要求恢复原状，您的租户可能失去合法租赁权（租约无效）。
对于买受人而言，务必谨慎。在购买看似合并后的地块之前，请要求查看最新的共有规章和划分说明。如果原始地块仍然单独列出，请警惕：合并可能未正式化。在勒卡内，一对夫妇购买了一套“扩建”的公寓，但没有核实这些文件。六个月后，物业管理员要求恢复隔墙，工程费用达15000欧元。
对于共有人而言，这项判决是一种保护：它防止邻居未经业主大会（AG）同意单方面修改地块分配。实际上，修改共有规章需要业主大会按照第26条（全体共有人投票多数）作出决定。没有这项决议，合并无效。
总之：如果您处于这种情况，您必须咨询专门从事房地产法的律师，以确认手续是否已完成。诉讼时效很短：无效诉讼自合并之日起10年内提出（1965年法律第42条）。
避免此类纠纷的四条建议
- 在合并地块之前，请查阅共有规章：检查是否禁止或限制地块合并。某些旧规章包含限制性条款。
- 请在业主大会上投票通过共有规章的修改：您需要获得第26条规定的多数（全体共有人的多数票）。请与测量师合作准备修改草案，重新计算共有份额。
- 请公证人制定新的划分说明：该文件必须在土地公示部门（原抵押登记处）公示。未公示则修改对第三方不产生效力。
- 保留所有授权的记录：保存业主大会纪要、修改文件和公示证明。在转售时，公证人会要求这些文件。
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深入探讨：相关判例与演变
最高法院在随后的多项判决中重申了这一原则。例如，在2004年5月12日的判决（第02-18.784号）中，法院判定，即使共用部分未作修改，也需修改划分说明。同样，艾克斯-普罗旺斯上诉法院在2020年1月23日的判决中，宣布未修改共有规章的地块合并无效，并责令违规共有人自费恢复原状。
我们观察到法院越来越严格：他们不仅要求修改文件，还要求公示。否则，合并被视为不存在。未来，法官很可能继续保护共有产权的法律安全，而牺牲擅自改造的利益。
这意味着：不要指望物业管理员宽容或邻居不反应。诉讼风险是真实存在的，特别是如果共有人认为其权利受到损害（例如，合并改变了其费用分摊份额）。
实践中的操作
常见问题：
问：我可以在未经业主大会同意的情况下合并两个地块吗？
答：不可以，因为修改共有规章需要业主大会按第26条多数通过。如果未经同意擅自合并，合并无效，可在10年内被质疑。
问：如果我已经合并了地块但未办理手续怎么办？
答：必须尽快整改。召开业主大会，投票通过修改，然后请公证人制定新的划分说明。注意：如果超过10年期限，整改可能更复杂。
问：整改费用是多少？
答：根据复杂程度，测量师、公证人和律师费用约2000至5000欧元。不整改的风险是可能面临诉讼，费用可达10000欧元或更多。
问：我可以在未修改的情况下出售合并后的地块吗？
答：可以，但有风险。公证人通常要求提供最新文件。如果合并未正式化，销售可能延迟或被取消。
问：如果邻居未经授权合并地块怎么办？
答：您可以向物业管理员报告，后者应召开业主大会进行整改或提起诉讼。您也可以单独行动，请求宣告合并无效，并在遭受损害（例如费用增加）时要求赔偿。
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