Décision de référence : cc • N° 24-10.578 • 2026-02-12
Imaginez un instant : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Charleville-Mézières, loué à un fleuriste depuis vingt ans. Vous souhaitez récupérer votre bien pour y installer votre fils, et vous délivrez un congé avec offre d'indemnité d'éviction. Le locataire ne bouge pas, vous échangez des courriers, il vous demande des pièces pour chiffrer l'indemnité, vous les fournissez. Deux ans passent. Et là, surprise : le locataire vous assigne pour obtenir une indemnité d'éviction, mais vous réalisez que le délai de deux ans est dépassé. Que se passe-t-il ? Cette décision de la Cour de cassation du 12 février 2026 (n° 24-10.578) apporte une réponse claire, et elle va en surprendre plus d'un.
La question que se pose chaque propriétaire bailleur est simple : « Mon locataire peut-il encore réclamer une indemnité d'éviction si j'ai été de mauvaise foi ou si j'ai reconnu son droit ? » La réponse est non. Et c'est là que le bât blesse.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le délai de deux ans pour saisir le tribunal court à compter de la date du congé, et que rien — pas même la mauvaise foi du bailleur — ne peut l'interrompre ou le suspendre. Passé ce délai, le locataire perd son droit à indemnité et devient occupant sans droit ni titre. Une expulsion peut alors être demandée en référé. Décryptons ensemble cette décision qui change la donne pour les baux commerciaux.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme X sont propriétaires d'un local commercial à Épernay, loué à la SARL « Champagne et Fleurs » depuis 2005. En 2020, ils décident de reprendre le local pour y installer leur propre activité de vente de vins. Ils délivrent un congé avec offre d'indemnité d'éviction à leur locataire, conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce (qui régit le droit de reprise du bailleur). Le congé fixe la date de départ au 31 décembre 2020.
Le locataire ne quitte pas les lieux. Il engage des discussions avec le bailleur pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction (la somme due au locataire pour le préjudice subi du fait de l'éviction). Le bailleur, par courrier, reconnaît le droit à indemnité et demande au locataire de lui fournir des éléments pour chiffrer l'indemnité. Le locataire s'exécute, transmet ses comptes, attend. Mais rien ne se passe : le bailleur ne répond pas, et le locataire n'engage aucune action en justice avant le 31 décembre 2022, soit deux ans après la date du congé.
En janvier 2023, le locataire saisit le tribunal de commerce de Reims pour obtenir la fixation de l'indemnité d'éviction. Le bailleur oppose la prescription : l'action est tardive, le délai de deux ans est dépassé. Le locataire rétorque que le bailleur a reconnu son droit à indemnité, ce qui interrompt la prescription, et que sa mauvaise foi (en ne répondant pas) justifie une suspension du délai.
Le tribunal de commerce donne raison au bailleur. Le locataire fait appel. La cour d'appel de Reims, dans un arrêt du 12 janvier 2024, infirme le jugement : elle estime que le bailleur a reconnu le droit à indemnité du preneur (ce qui interrompt la prescription) et qu'en tout état de cause, l'occupation du locataire n'est pas abusive tant que l'indemnité n'est pas fixée. Le bailleur se pourvoit en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Son raisonnement tient en deux points essentiels.
Premièrement, le délai de deux ans est un délai de prescription extinctive, pas un délai de forclusion. Autrement dit, c'est un délai qui éteint l'action elle-même, et qui court à compter de la date du congé, que le bailleur ait ou non proposé une indemnité. L'article L. 145-9 du code de commerce dispose que le locataire doit, à peine de perdre son droit à indemnité, saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai ne peut être interrompu que par une action en justice, et non par une simple reconnaissance de droit. La cour d'appel avait considéré que la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur interrompait la prescription, mais la Cour de cassation rappelle que seuls les actes émanant du créancier (le locataire) peuvent interrompre la prescription, pas ceux du débiteur (le bailleur).
Deuxièmement, la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause de suspension de la prescription. Le locataire invoquait le fait que le bailleur avait « fait traîner » les choses en ne répondant pas à ses demandes de chiffrage. Mais la Cour de cassation est ferme : la mauvaise foi ne figure pas dans la liste légale des causes de suspension de la prescription (article 2234 du code civil). Le locataire devait agir dans les deux ans, quelles que soient les manœuvres du bailleur.
En conséquence, à compter du 1er janvier 2023, le locataire n'a plus aucun droit d'occupation : il est occupant sans droit ni titre. Cette situation constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile (qui permet au juge des référés d'ordonner des mesures pour faire cesser un trouble). Le bailleur peut donc obtenir l'expulsion en référé, sans attendre un jugement au fond.
Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 15 juin 2017, n° 16-18.590 ; Cass. 3e civ., 10 mars 2021, n° 20-13.247). Elle ne crée pas de revirement, mais elle verrouille une porte que certains locataires tentaient d'ouvrir en invoquant la mauvaise foi du bailleur.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est une sécurité. Si vous délivrez un congé avec offre d'indemnité d'éviction, vous savez que le locataire a deux ans pour agir. S'il ne le fait pas, vous pouvez récup
