Referenzentscheidung: cc • Nr. 06-12.907 • 2007-05-31 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Toul, Rue de la République. Sie vermieten es seit zehn Jahren an einen Floristen. Eines Tages entscheiden Sie sich, den Mietvertrag nicht zu verlängern, um das Lokal zurückzunehmen. Sie bieten dem Mieter eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe an, ohne den Betrag zu nennen, in der Annahme, dass die Zeit für Sie arbeitet. Fataler Fehler: Der Mieter wartet zwei Jahre und verklagt Sie dann auf Zahlung einer Entschädigung. Sie glauben, die zweijährige Verjährung nach Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs (der eine zweijährige Frist für Klagen im Zusammenhang mit Gewerbemietverträgen vorsieht) einwenden zu können. Aber der Kassationsgerichtshof entscheidet in einem Urteil vom 31. Mai 2007 das Gegenteil: Die Verjährung läuft nur, wenn das Recht auf Entschädigung bestritten wird, nicht wenn der Vermieter es durch sein Angebot anerkannt hat. Mit anderen Worten: Ihr unbestimmtes Angebot hat die Verjährung unterbrochen. Diese Entscheidung, die relativ unbemerkt blieb, ist dennoch ein echter Schlag für Vermieter, die auf Zeitgewinn gehofft hatten. Wie reagieren?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Dupont, Eigentümer eines Geschäftslokals in Laxou, vermietet eine Bäckerei an die Gesellschaft „Au Pain Doré“. Im Jahr 2003 kündigt er den Mietvertrag mit Verweigerung der Verlängerung und bietet eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe an (eine Summe, die dem vertriebenen Mieter für den Verlust seines Geschäfts zusteht). Der Betrag wird nicht beziffert: Er bietet lediglich an, „die gesetzliche Entschädigung zu zahlen“. Der Mieter akzeptiert das Prinzip, bestreitet aber die Höhe. Ein Sachverständiger wird bestellt. Im Jahr 2005, während das Gutachten noch läuft, verklagt der Eigentümer den Mieter auf Feststellung der Verjährung der Klage auf Zahlung der Entschädigung. Er argumentiert, dass seit der Kündigung mehr als zwei Jahre vergangen seien und der Mieter nicht gerichtlich vorgegangen sei, um die Entschädigung zu erhalten. Das Handelsgericht Nancy gibt ihm recht. Der Mieter legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Nancy hebt das Urteil auf: Es entscheidet, dass die Verjährung nicht eingetreten sei, da das Recht auf Entschädigung nicht bestritten worden sei. Der Eigentümer legt Kassation ein. Das oberste Gericht bestätigt: Wenn der Vermieter die Entschädigung anbietet, auch ohne deren Höhe festzulegen, erkennt er das Recht des Mieters an, und die zweijährige Verjährung beginnt nicht zu laufen. Eine Wendung, die Präzedenzfall geschaffen hat.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt, dass „alle Klagen aus einem Gewerbemietvertrag nach zwei Jahren verjähren“. Er präzisiert jedoch eine wesentliche Bedingung: Diese Frist läuft erst ab dem Zeitpunkt, zu dem das Recht des Mieters auf die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe bestritten wird. Klar gesagt: Wenn der Vermieter eine Entschädigung anbietet, auch wenn sie vage ist, erkennt er das Recht an; die Verjährung ist „ausgesetzt“ oder beginnt vielmehr nicht, solange die Meinungsverschiedenheit nur die Höhe betrifft. Vorsicht jedoch: Wenn der Vermieter das Prinzip der Entschädigung selbst bestreitet (z.B. durch Verweigerung jeder Zahlung), läuft die zweijährige Frist ab der Kündigung. Was wenige wissen: Diese Lösung ist seit einem Urteil von 1998 ständige Rechtsprechung, aber das Urteil von 2007 verstärkt sie. Die Richter wiesen das Argument des Eigentümers zurück, dass das Fehlen einer gerichtlichen Entscheidung die Klage verjähren lasse. Sie befanden, dass das Entschädigungsangebot als Schuldanerkenntnis zu werten sei, was die Verjährung unterbreche. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter, die es gut meinten, einen Brief schickten mit dem Inhalt „Ich biete Ihnen eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe an“ ohne weitere Angaben, und sich dann in der Falle befanden: Der Mieter wartete vier Jahre, um Zahlung zu verlangen, und die Verjährung trat nicht ein.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag nicht verlängern möchten, machen Sie kein leichtfertiges Entschädigungsangebot. Ein Angebot, selbst ohne bezifferten Betrag, kann den Lauf der Verjährung verhindern und Sie einer Klage des Mieters noch Jahre später aussetzen. Konkretes Beispiel: In Laxou bietet ein Eigentümer eine Entschädigung von 10.000 € an; der Mieter lehnt ab und verlangt 50.000 €. Bestreitet der Eigentümer das Prinzip nicht, kann der Mieter auch nach 5 Jahren noch klagen. Für Mieter: Wenn Ihr Vermieter Ihnen eine Entschädigung anbietet, auch ohne Betrag, sind Sie sicher: Die Verjährung kann Ihnen nicht entgegengehalten werden. Aber zögern Sie nicht zu lange: Wenn der Vermieter widerruft und das Recht bestreitet, beginnt die Frist von neuem. Für Erwerber von Geschäften: Prüfen Sie, ob ein Räumungsverfahren läuft. Wenn der Verkäufer ein Entschädigungsangebot erhalten hat, bleibt das Recht auf Entschädigung gewahrt. Für Wohnungseigentümer: Wenig betroffen, aber wenn ein Geschäftslokal in Ihrer Eigentümergemeinschaft ist, seien Sie sich bewusst, dass der vermietende Eigentümer verspäteten Forderungen ausgesetzt sein kann. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie schnell einen Anwalt konsultieren, um zu prüfen, ob die Verjährung eingetreten ist oder nicht. Die Beträge sind oft hoch: In Toul kann eine Entschädigung für eine Bäckerei 100.000 € erreichen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Bieten Sie niemals eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe an, ohne den Betrag festzulegen: Ein vages Angebot bindet Sie und verhindert die Verjährung. Geben Sie immer eine Zahl an, auch wenn Sie später verhandeln.
- Wenn Sie das Recht auf Entschädigung bestreiten wollen, tun Sie dies schriftlich und unmissverständlich: Eine einfache Zahlungsverweigerung reicht aus, um die Verjährung in Gang zu setzen. Senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein an den Mieter.
- Überwachen Sie bei einem Sachverständigenverfahren die Fristen: Das Gutachten unterbricht die Verjährung nicht. Wenn das Recht bestritten wird, läuft die Frist weiter. Reichen Sie gegebenenfalls eine Klage ein, um die Verjährung zu unterbrechen.
- Konsultieren Sie einen auf Gewerbemietrecht spezialisierten Anwalt: Jeder Fall ist anders. In Toul und Laxou gibt es erfahrene Anwälte, die Ihnen helfen können, Ihre Rechte zu wahren. Zögern Sie nicht, denn die Fristen sind kurz.
