Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 99-18.073 • 2001-06-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Valognes, vermietet an einen Floristen. Der Mietvertrag neigt sich dem Ende zu, Sie verweigern die Verlängerung. Der Mieter fordert eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe (der Betrag, den der Vermieter zahlen muss, wenn er den Gewerbemietvertrag nicht verlängert). Das Berufungsgericht Caen setzt diese Entschädigung auf 50.000 € fest. Sie haben dann 15 Tage Zeit, um es sich anders zu überlegen und auf die Geschäftsaufgabe zu verzichten, indem Sie diesen Betrag zahlen. Wenn Sie jedoch nicht über das genaue Datum der Verkündung des Urteils informiert wurden, haben diese 15 Tage noch nicht zu laufen begonnen. Genau das hat der Kassationshof in diesem Urteil vom 13. Juni 2001 entschieden.
Diese Entscheidung, die Artikel 32 des Dekrets vom 30. September 1953 (jetzt Artikel L. 145-58 des Handelsgesetzbuchs) betrifft, beantwortet eine praktische Frage: Ab wann läuft die Frist zur Ausübung des Reurechts? Für vermietende Eigentümer ist dies eine entscheidende Frage: Ein Kalenderfehler kann Tausende von Euro kosten.
Aber was ändert sich genau? In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter diesem Urteil erzählen, die Argumentation der Richter erklären und Ihnen konkrete Ratschläge geben, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden. Ob Sie Eigentümer in Coutances, Mieter in Valognes oder Immobilienprofi sind, diese Entscheidung betrifft Sie.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Valognes, vermietet an Herrn Y, einen Gewerbetreibenden. 1993 verweigert der Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags. Gemäß dem Gesetz ruft der Mieter das Gericht an, um die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe festsetzen zu lassen (den Betrag, den der Eigentümer zahlen muss, wenn er den Mietvertrag nicht verlängert). Am 23. Mai 1995 erlässt das Berufungsgericht Caen ein Urteil, das diese Entschädigung auf einen bestimmten Betrag festsetzt.
Das Problem: Das Berufungsgericht hat sein Urteil am 23. Mai erlassen, aber der Eigentümer wurde über dieses Datum nicht informiert. Er erfährt es später und übt dann sein Reurecht aus (d.h. er entscheidet sich schließlich, die Entschädigung zu zahlen, um sein Lokal frei zu halten). Aber der Mieter bestreitet dies: Seiner Meinung nach war die 15-tägige Frist zur Ausübung dieses Rechts bereits abgelaufen.
Kurz gesagt: Hatte der Eigentümer noch das Recht, sich freizukaufen? Das Berufungsgericht Caen hatte ihm Recht gegeben, aber der Mieter legte Kassationsbeschwerde ein. Der Fall geht also bis zum Kassationshof, der entscheiden muss: Ab wann läuft die 15-tägige Frist?
Was nur wenige wissen: In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer ihr Reurecht verloren haben, weil sie einen Tag zu spät gehandelt haben. Hier ging es genau darum.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 32 des Dekrets vom 30. September 1953 (jetzt Artikel L. 145-58 des Handelsgesetzbuchs). Dieser Text sieht vor, dass der Vermieter innerhalb von 15 Tagen nach der Entscheidung, die die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe festsetzt, auf die Geschäftsaufgabe verzichten kann, indem er diese Entschädigung zahlt. Aber die Frage war: Beginnt diese 15-Tage-Frist mit der Verkündung der Entscheidung zu laufen oder erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Parteien Kenntnis davon erlangen?
Die Richter des Kassationshofs antworten: „Damit die Frist des Artikels 32 des Dekrets vom 30. September 1953, jetzt Artikel L. 145-58 des Handelsgesetzbuchs, laufen kann, müssen die Parteien Kenntnis von dem Datum erlangt haben, an dem die Entscheidung über die Festsetzung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe ergangen ist.“ Mit anderen Worten: Nicht das Datum der Verkündung ist entscheidend, sondern das Datum, an dem die Parteien von dieser Entscheidung erfahren.
Allerdings fügt der Gerichtshof eine zusätzliche Bedingung hinzu. Er präzisiert, dass „die Erfüllung der Formalität, mit der der Vorsitzende des Gerichts den Parteien das Datum der Verkündung der Entscheidung mitteilt, ausdrücklich erwähnt werden muss und nicht vermutet werden kann.“ Konkret bedeutet dies, dass die Geschäftsstelle nachweisen muss, dass die Parteien informiert wurden. Wenn diese Information nicht ausdrücklich in der Akte vermerkt ist, läuft die Frist nicht.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der Eigentümer keine Mitteilung über das Datum der Verkündung des Urteils vom 23. Mai 1995 erhalten hatte. Es hatte daraus geschlossen, dass die Frist noch nicht zu laufen begonnen hatte und das Reurecht daher rechtzeitig ausgeübt worden war. Der Kassationshof billigt diese Argumentation und weist die Beschwerde zurück.
Diese Entscheidung bestätigt eine für den Vermieter günstige Rechtsprechung, ist aber auch logisch: Wie kann man eine Frist einhalten, wenn man nicht weiß, wann sie beginnt?
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können nun beruhigt sein. Wenn Sie nicht ausdrücklich über das Datum der Entscheidung informiert wurden, können Sie nicht präkludiert werden. Aber Vorsicht: Sobald Sie Kenntnis von der Entscheidung haben (z.B. durch Mitteilung des gegnerischen Anwalts), läuft die Frist. Zögern Sie nicht zu handeln.
Für den gewerblichen Mieter: Diese Entscheidung ist für Sie weniger günstig. Sie können dem Eigentümer keine Frist entgegenhalten, die nicht ordnungsgemäß mitgeteilt wurde. Wenn Sie möchten, dass die Frist läuft, müssen Sie sicherstellen, dass die Entscheidung dem Vermieter auf sichere Weise zur Kenntnis gebracht wurde.
Konkretes Beispiel: In Coutances wurde das Reurecht eines Eigentümers angefochten, weil er 20 Tage nach der Verkündung eines Urteils gehandelt hatte. Da er jedoch keine Mitteilung über das Datum erhalten hatte, bestätigte das Berufungsgericht seinen Widerruf. Ohne dieses Urteil des Kassationshofs hätte er verloren.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden,
