Decisione di riferimento : cc • N° 96-13.373 • 1997-12-10 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Pont-à-Mousson e date congedo al vostro conduttore proponendogli un'indennità di esclusione (la somma dovuta per compensarlo della perdita della sua azienda commerciale). Il conduttore rimane nei locali senza pagare un'indennità di occupazione (un compenso per l'uso del locale dopo la fine del contratto di locazione). Passano anni e improvvisamente richiedete arretrati. Ma fino a quando potete farlo? È proprio questa la questione posta da questa decisione della Corte di Cassazione del 10 dicembre 1997.
In chiaro, i giudici hanno stabilito: il punto di partenza della prescrizione (il termine oltre il quale non si può più agire in giudizio) dell'azione per il pagamento dell'indennità di occupazione è fissato alla data di effetto del congedo, quando il locatore ha offerto un'indennità di esclusione e non ha mai contestato il diritto del conduttore a beneficiarne. In altre parole, se riconoscete che il vostro conduttore ha diritto a un'indennità di esclusione, non potete aspettare anni per richiedere le indennità di occupazione. Questa decisione, che sembra tecnica, ha conseguenze pratiche immense per proprietari e conduttori di locazioni commerciali.
Ma cosa cambia esattamente per voi, che siate a Toul o altrove? Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario di un locale commerciale a Pont-à-Mousson, dà congedo al suo conduttore, signor Y, offrendogli un'indennità di esclusione (il compenso legale dovuto al conduttore escluso per la perdita della sua azienda commerciale). Il congedo ha effetto a una certa data, ma il signor Y rimane nei locali senza pagare un'indennità di occupazione (la somma dovuta per l'uso del locale dopo la fine del contratto di locazione). Per diversi anni, il signor X non richiede nulla. Poi, improvvisamente, cita in giudizio il signor Y per il pagamento delle indennità di occupazione per tutto il periodo trascorso. Il signor Y eccepisce la prescrizione: secondo lui, l'azione è tardiva perché il termine ha iniziato a decorrere dal congedo.
Il tribunale, e poi la corte d'appello, danno ragione al signor Y: fissano il punto di partenza della prescrizione alla data di effetto del congedo, ritenendo che il signor X, offrendo l'indennità di esclusione, abbia riconosciuto il diritto del signor Y a tale indennità e non possa più tornare indietro. Il signor X ricorre in Cassazione, sostenendo che l'offerta di indennità di esclusione nel congedo è solo provvisoria (può essere rivista) e che la prescrizione non può decorrere finché il diritto all'indennità non sia definitivamente stabilito.
La Corte di Cassazione rigetta il suo ricorso. Ritiene che la corte d'appello abbia motivato la sua decisione rilevando che il signor X aveva offerto un'indennità di esclusione e non aveva mai successivamente contestato il diritto del conduttore a beneficiarne. Pertanto, il punto di partenza della prescrizione dell'azione per il pagamento dell'indennità di occupazione è proprio la data di effetto del congedo. Quello che pochi sanno è che questa decisione si basa su una logica semplice: se il locatore riconosce il diritto all'indennità di esclusione, non può far trascinare le cose per richiedere indennità di occupazione diversi anni dopo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per capire, bisogna tornare al quadro normativo. Gli articoli 20 e 33 del decreto del 30 settembre 1953 (oggi codificati nel Codice di commercio, in particolare l'articolo L.145-28) disciplinano il diritto all'indennità di esclusione del conduttore commerciale. Quando il locatore dà congedo senza un motivo grave, il conduttore ha diritto a un'indennità di esclusione, salvo eccezioni. Il locatore può offrire questa indennità nel congedo, ma tale offerta è provvisoria: può essere rivista giudizialmente.
In questa vicenda, la Corte di Cassazione (la più alta giurisdizione francese) ha convalidato il ragionamento della corte d'appello di Nancy. I giudici di merito avevano rilevato che il signor X (il locatore) aveva offerto un'indennità di esclusione nel congedo e che in nessun momento successivo aveva contestato il diritto del conduttore a tale indennità. Pertanto, il punto di partenza della prescrizione dell'azione per il pagamento dell'indennità di occupazione (che è dovuta a partire dalla fine del contratto di locazione) doveva essere fissato alla data di effetto del congedo.
Questo ragionamento si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (responsabilità extracontrattuale) per l'indennità di occupazione, ma anche sul principio dell'estoppel (non ci si può contraddire a danno altrui) implicito nel diritto francese. In chiaro, se riconoscete che il vostro conduttore ha diritto a un'indennità di esclusione, non potete aspettare anni per richiedere le indennità di occupazione senza che la prescrizione operi.
Attenzione però: questa decisione non significa che la prescrizione decorra sistematicamente dal congedo. Precisamente, è così quando il locatore ha offerto l'indennità di esclusione e non ha contestato il diritto del conduttore. Se il locatore contesta tale diritto (ad esempio, rifiutando l'indennità), il punto di partenza potrebbe essere diverso. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui la prescrizione era un vero rompicapo, perché le parti non sapevano quando il termine era iniziato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se date congedo al vostro conduttore commerciale offrendo un'indennità di esclusione, dovete essere vigili. Dalla data di effetto del congedo, il termine di prescrizione per richiedere le indennità di occupazione inizia a decorrere. In generale, questo termine è di 5 anni (prescrizione ordinaria, articolo 2224 del Codice civile). Se aspettate troppo, rischiate di perdere il diritto a richiedere le somme
