Entscheidungsreferenz: cc • N° 06-19.237 • 2008-03-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie sind Mieter eines Geschäftslokals in Évron, betreiben dort seit zehn Jahren eine Bäckerei, und Ihr Vermieter verkauft das Gebäude. Der neue Eigentümer kündigt Ihnen, um die Immobilie frei zu verkaufen. Normalerweise schuldet er Ihnen eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe (die Summe, die den Verlust Ihres Geschäftsbetriebs ausgleichen soll). Aber Überraschung: Der Kaufvertrag sieht vor, dass der Erwerber diese Entschädigung an Ihrer Stelle zahlt. Nur zahlt der Erwerber nicht, und der Verkäufer hat sich zurückgezogen. Wen können Sie verklagen? Diese Frage, die sich täglich Hunderte von Gewerbetreibenden und Eigentümern stellen, wurde vom Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 5. März 2008 entschieden.
Die gefundene Lösung ist sowohl subtil als auch schützend für den Mieter. Das hohe Gericht entschied, dass die Klausel des Kaufvertrags, durch die sich der Erwerber verpflichtet, die dem Mieter geschuldete Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu übernehmen, als „unvollkommene Zahlungsabtretung“ zu qualifizieren ist (ein rechtlicher Mechanismus, bei dem eine Person, der Delegierte, sich gegenüber einer anderen, dem Delegatar, verpflichtet, eine Schuld zu zahlen, die den Deleganten betrifft). Konkret bedeutet dies, dass der Mieter (der Delegatar) die Zahlung direkt vom Erwerber (dem Delegierten) verlangen kann, ohne über den Verkäufer gehen zu müssen. Und vor allem kann der Erwerber ihm nicht die Regel der relativen Wirkung von Verträgen entgegenhalten (das Prinzip, dass ein Vertrag nur zwischen den Vertragsparteien Verpflichtungen schafft).
Aber was ändert das genau? Und wie reagieren, wenn Sie betroffen sind? Dieser Artikel analysiert die Entscheidung, erklärt konkret, was sie für Eigentümer, Mieter und Erwerber bedeutet, und gibt praktische Ratschläge, um Fallstricke zu vermeiden. Das Ergebnis: Der Mieter ist nicht wehrlos gegenüber einem widerspenstigen Erwerber.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall, der zu diesem Urteil führte, betrifft die Gesellschaft The Ritz Hotel Limited (Eigentümerin eines prestigeträchtigen Gebäudes) gegen die Gesellschaft Banque Sepah (Mieterin) und den Crédit Foncier de France (CFF, ein Finanzinstitut). 1998 erhielt die Banque Sepah, Mieterin von Geschäftsräumen, eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung des Mietvertrags durch den Eigentümer. Folglich schuldet der Eigentümer ihr eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe (die finanzielle Entschädigung, die dem gekündigten Mieter zusteht, um den Verlust seines Geschäftsbetriebs, Umzugskosten usw. zu decken).
Im Februar 1999 verkaufte der Eigentümer das Gebäude an den Crédit Foncier de France. Der Kaufvertrag enthielt eine Klausel, durch die sich der Erwerber (CFF) verpflichtete, die Zahlung der der Banque Sepah geschuldeten Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu übernehmen. Bis dahin scheint alles klar: Der Verkäufer befreit sich von seiner Schuld, und der Erwerber verspricht zu zahlen.
Nur zahlte der CFF nicht. Die Banque Sepah, unbezahlt, verklagte daraufhin den Verkäufer (The Ritz Hotel) auf Zahlung der Entschädigung. Der Verkäufer wiederum rief den CFF als Gewährleistung an (d.h. er beantragte beim Gericht, den Erwerber zu verurteilen, ihn zu erstatten, falls er selbst verurteilt würde). Die zentrale Frage war also: Kann die Banque Sepah die Zahlung direkt vom CFF verlangen, oder muss sie sich damit begnügen, den Verkäufer zu verfolgen?
Das Berufungsgericht Paris entschied in einem Urteil vom 31. Mai 2006, dass die Klausel eine unvollkommene Zahlungsabtretung darstellte, die es dem Mieter erlaubte, direkt gegen den CFF vorzugehen. Der Verkäufer (The Ritz Hotel) legte Kassation ein mit der Begründung, der Mieter sei nicht Partei des Kaufvertrags und könne sich daher nicht auf die Klausel berufen (Grundsatz der relativen Wirkung von Verträgen). Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde in seinem Urteil vom 5. März 2008 zurück und bestätigte die Lösung des Berufungsgerichts. Mit anderen Worten: Der Mieter kann tatsächlich direkt gegen den Erwerber vorgehen.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Wie begründet der Kassationsgerichtshof seine Entscheidung? Er stützt sich auf den Begriff der unvollkommenen Zahlungsabtretung, definiert in den Artikeln 1336 ff. des Code civil (in der vor der Reform des Schuldrechts von 2016 geltenden Fassung). Die Abtretung ist „unvollkommen“, weil der Delegant (der Verkäufer) gegenüber dem Delegatar (dem Mieter) weiterhin haftet, wenn der Delegierte (der Erwerber) nicht zahlt. Mit anderen Worten: Der Verkäufer wird von seiner Schuld nicht befreit, aber der Mieter hat die Wahl, gegen den einen oder den anderen vorzugehen.
Vorsicht jedoch: Dieser Mechanismus kann nur greifen, wenn die Klausel klar den Willen der Parteien zum Ausdruck bringt, eine Abtretung zu begründen. Im vorliegenden Fall sah die Klausel vor, dass der Erwerber „sich verpflichtet, die Zahlung der dem Mieter geschuldeten Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu übernehmen“. Für die Richter war diese Formulierung ausreichend präzise, um eine Abtretung zu charakterisieren: Der Verkäufer (Delegant) fordert den Erwerber (Delegierten) auf, direkt an den Mieter (Delegatar) zu zahlen.
Was wenige wissen: Der Grundsatz der relativen Wirkung von Verträgen (Art. 1165 alter Code civil) steht dem nicht entgegen. Tatsächlich ist die Zahlungsabtretung eine gesetzliche Ausnahme von diesem Grundsatz: Sie erlaubt einer Person (dem Delegatar), die Erfüllung einer Verpflichtung zu verlangen, die in einem Vertrag festgelegt ist, an dem sie nicht beteiligt ist. Der Kassationsgerichtshof stellt dies klar: „Die Klausel ist als unvollkommene Zahlungsabtretung zu qualifizieren, die es dem Mieter erlaubt, direkt gegen den Delegierten vorzugehen, ohne dass ihm die Regel der relativen Wirkung von Verträgen entgegengehalten werden kann.“
Kurz gesagt, die Richter waren der Ansicht, dass die Absicht der Parteien darin bestand, dem Mieter zu ermöglichen, sich direkt an den Erwerber zu wenden, auch wenn er den Kaufvertrag nicht unterzeichnet hat.
