Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-15.741 • 2009-09-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Mont-de-Marsan. Ihr Mieter, ein seit zehn Jahren ansässiger Blumenhändler, teilt Ihnen mit, dass er seinen Mietvertrag verlängern möchte. Aber Sie haben andere Pläne – das Objekt verkaufen, Ihr eigenes Geschäft dort eröffnen. Sie üben Ihr Optionsrecht aus (die Wahl, die Verlängerung zu verweigern) und zahlen ihm eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe (den Betrag, der für die erzwungene Räumung geschuldet wird). Problem: Die Höhe dieser Entschädigung wird bestritten. Ein Gutachter wird bestellt, um sie zu bewerten. Wer trägt die Kosten dieses Gutachtens? Sie als Vermieter oder er als Mieter?
Die Frage mag technisch erscheinen, hat aber direkte finanzielle Auswirkungen: Ein Gutachten kostet oft mehrere tausend Euro. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 16. September 2009 (Nr. 08-15.741) entschieden: Nur die Kosten, die vor Ausübung des Optionsrechts entstanden sind, trägt der Vermieter. Die danach entstandenen Kosten, insbesondere zur Festsetzung der Entschädigung für Geschäftsaufgabe und der Nutzungsentschädigung (während des Verfahrens geschuldete Miete), trägt der Mieter, der sie bestreitet.
Diese Entscheidung der dritten Zivilkammer ist ein wesentlicher Bestandteil des Puzzles der Gewerbemietverträge. Sie erinnert daran, dass das Optionsrecht für den Vermieter kein Damoklesschwert finanzieller Art ist, sofern die Schritte eingehalten werden. Lassen Sie uns gemeinsam die Fakten, die Argumentation der Richter und die Auswirkungen für Sie betrachten, ob Sie nun Eigentümer in Mimizan oder Gewerbetreibender in Mont-de-Marsan sind.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Mont-de-Marsan, vermietet ein Lokal an Frau Y, die dort ein Bekleidungsgeschäft betreibt. Im Jahr 2005 beantragt Frau Y die Verlängerung ihres Mietvertrags. Herr X, der das Lokal für seinen Sohn übernehmen möchte, übt sein Optionsrecht aus: Er verweigert die Verlängerung und bietet Frau Y gemäß Artikel L. 145-57 des Handelsgesetzbuchs eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe an.
Doch die Mieterin bestreitet die angebotene Höhe. Sie verklagt Herrn X, um die Entschädigung für Geschäftsaufgabe festsetzen zu lassen, und fordert bis dahin eine Nutzungsentschädigung (die Miete, die sie während des Verfahrens weiterzahlen muss). Das Gericht ordnet ein Gutachten zur Bewertung dieser Beträge an. Die Gutachterkosten belaufen sich auf 4.500 €.
Es stellt sich die Frage: Wer muss diese Kosten tragen? Herr X, der die Verlängerung verweigert hat, oder Frau Y, die die Höhe bestritten hat? Das erstinstanzliche Gericht legt die Kosten Herrn X auf, da der Vermieter, der sein Optionsrecht ausübt, alle mit der Geschäftsaufgabe verbundenen Kosten tragen müsse. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt. Er legt Revision ein.
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf. Er erinnert daran, dass Artikel L. 145-57 des Handelsgesetzbuchs dem Vermieter „die vor Ausübung seines Optionsrechts entstandenen Kosten“ auferlegt. Das Gutachten zur Festsetzung der Entschädigung für Geschäftsaufgabe und der Nutzungsentschädigung ist jedoch nach diesem Optionsrecht angeordnet worden. Es handelt sich daher um Verfahrenskosten, die dem Schicksal der Kosten (Gerichtskosten) unterliegen, das der Richter festlegt, und nicht um eine automatische Belastung des Vermieters.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf den zugrunde liegenden Text zurückkommen: Artikel L. 145-57 des Handelsgesetzbuchs. Diese Vorschrift sieht vor, dass der Vermieter, der die Verlängerung des Gewerbemietvertrags verweigert, dem Mieter eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe zahlen muss, die den erlittenen Schaden (Verlust des Geschäftswerts, Umzugskosten usw.) ausgleichen soll. Sie fügt hinzu, dass „die Kosten, die dem Mieter im Zusammenhang mit der Ausübung des Optionsrechts entstehen, vom Vermieter zu tragen sind“.
Was umfasst dieser Ausdruck „Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung des Optionsrechts“? Handelt es sich um alle mit der Geschäftsaufgabe verbundenen Kosten, einschließlich der eines späteren Gutachtens? Oder nur um Kosten vor der Wahl des Vermieters?
Der Kassationshof entscheidet sich für eine enge Auslegung. Er unterscheidet zwei Phasen:
- Die Vor-Optionsphase: Bevor der Vermieter sein Optionsrecht ausübt, kann der Mieter Kosten für die Vorbereitung seines Verlängerungsantrags, die Konsultation eines Anwalts, die Erstellung eines Zustandsberichts usw. aufwenden. Diese sind tatsächlich vom Vermieter zu tragen.
- Die Nach-Optionsphase: Nach der Verweigerung der Verlängerung, wenn der Mieter die Höhe der Entschädigung bestreitet, ist ein gerichtliches Verfahren erforderlich. Die Kosten dieses Verfahrens (Anwaltshonorare, Gutachterkosten) fallen nicht automatisch dem Vermieter zur Last. Sie unterliegen der allgemeinen Regelung der Kosten (Artikel 696 der Zivilprozessordnung): Die unterliegende Partei trägt sie, sofern der Richter nichts anderes bestimmt.
Mit anderen Worten: Der Gerichtshof ist der Ansicht, dass die Entschädigung für Geschäftsaufgabe eine Forderung (ein geschuldeter Betrag) ist, deren Höhe streitig sein kann. Lehnt der Mieter das Angebot des Vermieters ab und ruft das Gericht an, so leitet er das streitige Verfahren ein. Die Kosten dieses Verfahrens sind daher nicht die direkte Folge des Optionsrechts, sondern der Anfechtung.
Diese Argumentation fügt sich in eine ständige Rechtsprechungstendenz ein: Der Kassationshof beschränkt die Tragweite des Artikels L. 145-57, um zu vermeiden, dass der Vermieter die Anfechtungen des Mieters auf unbestimmte Zeit finanzieren muss. Er erinnert daran, dass das Optionsrecht ein Ermessensrecht des Vermieters ist, dessen Ausübung jedoch nicht zu einer übermäßigen Belastung werden darf.
Vorsicht jedoch: Die Entscheidung besagt nicht, dass der Vermieter niemals zu den Gutachterkosten verurteilt werden kann. Sie besagt lediglich, dass dies nicht automatisch geschieht. Wenn
