Decisione di riferimento : cc • N° 08-15.741 • 2009-09-16 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Mont-de-Marsan. Il vostro conduttore, un fioraio installato da dieci anni, vi annuncia che desidera rinnovare il suo contratto di locazione. Ma voi avete altri progetti – vendere l'immobile, avviarvi la vostra attività. Esercitate il vostro diritto di opzione (la scelta di rifiutare il rinnovo) e gli versate un'indennità di esclusione (la somma dovuta per risarcirlo della sua partenza forzata). Problema: l'importo di questa indennità è contestato. Viene nominato un perito per valutarlo. A chi spettano le spese di questa perizia? A voi, locatore, o a lui, conduttore?
La questione può sembrare tecnica, ma ha conseguenze finanziarie dirette: una perizia costa spesso diverse migliaia di euro. La Corte di cassazione, con una sentenza del 16 settembre 2009 (n° 08-15.741), ha stabilito: solo le spese sostenute prima dell'esercizio del diritto di opzione sono a carico del locatore. Quelle sostenute dopo, in particolare per determinare l'indennità di esclusione e l'indennità di occupazione (canone dovuto durante la procedura), sono a carico del conduttore che contesta.
Questa decisione, resa dalla terza sezione civile, è un tassello essenziale del puzzle delle locazioni commerciali. Ricorda che il diritto di opzione non è una spada di Damocle finanziaria per il locatore, a condizione che si rispettino le fasi. Vediamo insieme i fatti, il ragionamento dei giudici e cosa cambia per voi, che siate proprietari a Mimizan o commercianti a Mont-de-Marsan.
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Mont-de-Marsan, concede in locazione un locale alla Sig.ra Y, che vi gestisce un negozio di abbigliamento. Nel 2005, la Sig.ra Y chiede il rinnovo del suo contratto di locazione. Il Sig. X, che desidera riprendere il locale per installarvi suo figlio, esercita il suo diritto di opzione: rifiuta il rinnovo e, conformemente all'articolo L. 145-57 del Codice del commercio, propone un'indennità di esclusione alla Sig.ra Y.
Ma la conduttrice contesta l'importo proposto. Cita in giudizio il Sig. X per far determinare l'indennità di esclusione e, nell'attesa, chiede un'indennità di occupazione (il canone che deve continuare a pagare durante la procedura). Il tribunale ordina una perizia per valutare tali importi. Le spese di perizia ammontano a 4.500 €.
La questione che si pone è: chi deve pagare queste spese? Il Sig. X, che ha rifiutato il rinnovo, o la Sig.ra Y, che ha contestato l'importo? Il tribunale di primo grado pone le spese a carico del Sig. X, ritenendo che il locatore che esercita il suo diritto di opzione debba sostenere tutte le spese relative all'esclusione. Il Sig. X propone appello. La corte d'appello conferma. Egli ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che l'articolo L. 145-57 del Codice del commercio pone a carico del locatore « le spese sostenute prima dell'esercizio del suo diritto di opzione ». Ora, la perizia ordinata per determinare l'indennità di esclusione e l'indennità di occupazione è successiva a tale diritto di opzione. Si tratta quindi di spese processuali che seguono la disciplina delle spese giudiziali (costi di giustizia) stabilita dal giudice, e non di un onere automatico del locatore.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, occorre tornare al testo di base: l'articolo L. 145-57 del Codice del commercio. Questo testo prevede che il locatore che rifiuta il rinnovo del contratto di locazione commerciale deve pagare al conduttore un'indennità di esclusione, destinata a riparare il pregiudizio subito (perdita dell'avviamento commerciale, spese di trasloco, ecc.). Aggiunge che « le spese sostenute dal conduttore in occasione dell'esercizio del diritto di opzione sono a carico del locatore ».
Ma cosa copre questa espressione « spese sostenute in occasione dell'esercizio del diritto di opzione »? Si tratta di tutte le spese relative all'esclusione, comprese quelle di una perizia successiva? O solo delle spese antecedenti alla scelta del locatore?
La Corte di cassazione opta per un'interpretazione restrittiva. Distingue due fasi:
- La fase pre-opzione: prima che il locatore eserciti il suo diritto di opzione, il conduttore può sostenere spese per preparare la sua domanda di rinnovo, consultare un avvocato, fare redigere un verbale di stato dei luoghi, ecc. Queste sono effettivamente a carico del locatore.
- La fase post-opzione: dopo il rifiuto di rinnovo, se il conduttore contesta l'importo dell'indennità, è necessaria una procedura giudiziaria. Le spese di tale procedura (onorari dell'avvocato, spese di perizia) non sono automaticamente a carico del locatore. Seguono il regime generale delle spese processuali (articolo 696 del Codice di procedura civile): è la parte soccombente a sostenerle, salvo diversa decisione del giudice.
In altre parole, la Corte ritiene che l'indennità di esclusione sia un credito (una somma dovuta) il cui importo può essere discusso. Se il conduttore rifiuta l'offerta del locatore e adisce il tribunale, è lui che avvia la procedura contenziosa. Le spese di tale procedura non sono quindi la conseguenza diretta del diritto di opzione, ma della contestazione.
Questo ragionamento si inserisce in un trend giurisprudenziale costante: la Corte di cassazione limita la portata dell'articolo L. 145-57 per evitare che il locatore sia tenuto a finanziare indefinitamente le contestazioni del conduttore. Ricorda che il diritto di opzione è un diritto discrezionale del locatore, ma il suo esercizio non deve trasformarsi in un onere eccessivo.
Attenzione tuttavia: la decisione non dice che il locatore non possa mai essere condannato alle spese di perizia. Dice semplicemente che non è automatico. Se
