Indemnité d'éviction et liquidation judiciaire : une créance à déclarer impérativement

Imaginez la scène : vous êtes commerçant à Béziers, rue de la République. Votre bailleur vous a délivré un congé avec refus de renouvellement, vous ouvrant droit à une indemnité d'éviction (la somme que le propriétaire doit vous verser pour vous dédommager de la perte de votre fonds de commerce). Vous attendez sereinement que justice fixe son montant. Mais voilà qu'entre-temps, votre bailleur est placé en liquidation judiciaire. Catastrophe ! Votre créance d'indemnité, pourtant née du congé, est-elle perdue ? Et votre droit au maintien dans les lieux ?

Cette question, que se posent chaque année des centaines de commerçants et de propriétaires, a été tranchée par la Cour de cassation le 28 juin 2000. La réponse est sans appel : si vous ne déclarez pas votre créance d'indemnité d'éviction au passif de la liquidation, même si elle est encore conditionnelle (c'est-à-dire non encore liquidée par un juge), elle est éteinte. Et sans créance, plus de maintien dans les lieux !

Dans cet article, je vais vous raconter l'histoire de cette affaire, vous expliquer le raisonnement des juges, et surtout vous donner des conseils concrets pour éviter de vous retrouver dans cette situation. Car à Montpellier, Lattes ou ailleurs, un congé avec refus de renouvellement suivi d'une liquidation judiciaire du bailleur est un piège redoutable.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

La société Max Tricots, une enseigne de prêt-à-porter, était locataire de locaux commerciaux à Montpellier. Son bailleur lui avait délivré un congé avec refus de renouvellement le 31 décembre 1993. Conformément au statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), ce congé ouvrait droit, pour le locataire, à une indemnité d'éviction — une compensation financière pour la perte du fonds de commerce. Le montant de cette indemnité n'était pas encore fixé ; il devait être déterminé par le juge des loyers commerciaux.

Mais le destin en a décidé autrement. Le 15 février 1994, soit six semaines après le congé, le bailleur a été placé en liquidation judiciaire. La société Max Tricots n'a pas déclaré sa créance d'indemnité d'éviction au passif de la liquidation. Pourquoi ? Parce que cette créance était conditionnelle : son existence même dépendait de la décision du juge, et son montant n'était pas encore connu. Beaucoup de locataires pensent, à tort, qu'ils n'ont rien à déclarer tant que le juge n'a pas statué.

Le liquidateur judiciaire, chargé de réaliser les actifs du bailleur et de répartir le produit entre les créanciers, a alors demandé au tribunal de dire que la société Max Tricots n'avait plus droit à l'indemnité d'éviction, faute de déclaration. Il a également demandé l'expulsion de la locataire. La société Max Tricots a résisté, arguant que sa créance était née postérieurement à la liquidation (elle soutenait que le fait générateur était le jugement fixant l'indemnité, et non le congé). Mais la cour d'appel de Montpellier, par un arrêt du 18 juin 1998, lui a donné tort. La société a alors formé un pourvoi en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et confirmé l'arrêt de la cour d'appel. Pour comprendre sa décision, il faut revenir à la règle de base : en cas de liquidation judiciaire, tous les créanciers du débiteur (le bailleur) doivent déclarer leur créance au passif, sous peine d'extinction. C'est ce que prévoit l'article L. 622-24 du Code de commerce (anciennement article 50 de la loi du 25 janvier 1985). Mais qu'est-ce qu'une créance ? C'est un droit de réclamer une somme d'argent à quelqu'un.

La question était donc : à quel moment la créance d'indemnité d'éviction est-elle née ? Est-ce au jour du congé avec refus de renouvellement, ou au jour du jugement qui en fixe le montant ?

La Cour de cassation a répondu : le fait générateur (l'événement qui fait naître la créance) est le congé avec refus de renouvellement. En effet, c'est ce congé qui, par lui-même, prive le locataire de son droit au renouvellement et lui ouvre droit à une indemnité. Le juge ne fait que fixer le quantum (le montant) ; il ne crée pas le droit. undefined, dès la notification du congé, la créance existe en principe, même si son montant est encore indéterminé.

Dans cette affaire, le congé a été délivré le 31 décembre 1993, soit avant l'ouverture de la liquidation judiciaire (15 février 1994). La créance était donc née avant la liquidation. Peu importe qu'elle soit conditionnelle (subordonnée à une fixation judiciaire) : elle devait être déclarée. À défaut, elle est éteinte par application de l'article L. 622-24.

undefined, c'est que le locataire qui perd sa créance d'indemnité perd aussi son droit au maintien dans les lieux. En effet, le droit au maintien est la contrepartie de l'indemnité : si le bailleur ne paie pas, le locataire reste. Mais si l'indemnité est éteinte, ce droit s'évanouit. La société Max Tricots s'est donc retrouvée expulsable.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes locataire commercial et que votre bailleur est en liquidation judiciaire, vous devez déclarer votre créance d'indemnité d'éviction, même si elle n'est pas encore fixée. Le délai de déclaration est de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). En pratique, vous devez écrire au mandataire judiciaire (le liquidateur) pour indiquer le montant provisionnel de votre créance, ou à défaut, une estimation. Si vous ne le faites pas, vous perdez tout.

Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est une arme à double tranchant. Si vous êtes en liquidation, vos locataires doivent déclarer leurs créances. Mais attention : vous ne pouvez pas vous servir de cette règle pour échapper à votre obligation de payer l'indemnité d'éviction si le locataire a bien déclaré.

Prenons un exemple concret à Lattes : un commerçant, locataire d'un local de 100 m², reçoit un congé avec refus de renouvellement. L'indemnité d'éviction est estimée à 80 000 € (valeur du fonds). Le bailleur est placé en liquidation judiciaire trois mois plus tard. Si le locataire ne déclare pas sa créance dans les deux mois suivant la publication de la liquidation, il perd son droit à l'indemnité et doit quitter les lieux. Une perte sèche de 80 000 €, sans parler du préjudice commercial.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires ont cru, à tort, que leur créance était « automatique » et qu'ils n'avaient rien à faire. Résultat : expulsion, perte du fonds de commerce, et aucune indemnité. Ne commettez pas cette erreur.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Déclarez votre créance dès que vous avez connaissance de la liquidation judiciaire de votre bailleur. Ne tardez pas : le délai de deux mois court à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc. Même si le montant n'est pas encore fixé, vous devez déclarer à titre provisionnel.
• Conservez tous les documents relatifs à votre bail et au congé. Bail, congé avec refus de renouvellement, correspondances avec le bailleur, expertises… Tout cela vous sera utile pour justifier votre créance auprès du liquidateur.
• Si vous êtes propriétaire bailleur, informez vos locataires de votre situation. En cas de liquidation judiciaire, le liquidateur publie l'ouverture au Bodacc, mais il est prudent d'en avertir directement vos locataires pour éviter les contestations.
• Consultez un avocat spécialisé dès que vous recevez un congé avec refus de renouvellement. Un professionnel pourra anticiper les risques de défaillance du bailleur et vous conseiller sur les démarches à suivre, notamment la déclaration de créance en cas de procédure collective.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de la Cour de cassation s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà, dans un arrêt du 16 décembre 1992 (n° 90-21.708), la Cour avait jugé que l'indemnité d'éviction naît du congé et non de la décision judiciaire qui en fixe le montant. L'arrêt de 2000 confirme et précifie cette règle dans le contexte de la liquidation judiciaire.

Depuis, la Cour de cassation a également eu l'occasion de se prononcer sur des situations voisines. Par exemple, dans un arrêt du 13 janvier 2015 (n° 13-25.567), elle a jugé que la créance d'indemnité d'éviction doit être déclarée même lorsque le congé a été délivré après l'ouverture de la procédure collective, à condition que le bailleur ait autorisé le congé. La tendance est donc à une protection renforcée des créanciers déclarants, au détriment de ceux qui négligent la déclaration.

Pour l'avenir, il est probable que les tribunaux resteront stricts sur l'obligation de déclaration. La seule exception possible serait si le congé était nul ou si le locataire n'avait pas droit à indemnité (par exemple en cas de faute grave). Mais dans la grande majorité des cas, la déclaration est impérative.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Q : Dois-je déclarer ma créance d'indemnité d'éviction si le montant n'est pas encore fixé par le juge ?
  R : Oui, absolument. La créance naît du congé, pas du jugement. Déclarez-la à titre provisionnel.
• Q : Quel est le délai pour déclarer ?
  R : Deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire au Bodacc.
• Q : Que se passe-t-il si j'oublie de déclarer ?
  R : Votre créance est éteinte. Vous perdez le droit à l'indemnité d'éviction et vous pouvez être expulsé.
• Q : Puis-je me maintenir dans les lieux sans avoir déclaré ?
  R : Non, le droit au maintien est lié à l'indemnité. Sans indemnité, vous devez quitter les lieux.
• Q : Que faire si le liquidateur conteste ma créance ?
  R : Saisissez le juge-commissaire de la liquidation pour faire admettre votre créance. Un avocat peut vous assister.

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