Résiliation de bail par le liquidateur : le bailleur n'est pas forclos s'il déclare sa créance dans les deux mois

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Canet-en-Roussillon, loué à une société qui exploite une boutique de souvenirs. Un jour, sans prévenir, le locataire est placé en un avocat en droit immobilier. Le liquidateur vous notifie la résiliation du bail. Vous vous précipitez pour déclarer votre créance (les loyers impayés, l'indemnité d'occupation…), mais vous apprenez que le délai d'un mois après la résiliation est déjà écoulé. Forclos ? Perdu ? Pas forcément. La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 mars 2013, a tranché en faveur des bailleurs : lorsque la résiliation est décidée par le liquidateur en application de l'un avocat en droit immobilier, le délai de déclaration de créance est celui de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), et non le délai spécifique d'un mois prévu à l'article R. 622-21, alinéa 2. le bailleur n'encourt pas la forclusion (perte du droit d'agir) s'il respecte ce délai de deux mois, même si le délai d'un mois est dépassé. Une décision qui change la donne pour des centaines de propriétaires.

Cette affaire, qui a débuté par un simple conflit locatif à Perpignan, a rebondi jusqu'à la plus haute juridiction. Elle illustre parfaitement la complexité des procédures collectives et l'importance de connaître les bons délais. En tant qu'avocate experte en droit immobilier, je vois régulièrement des bailleurs perdre leurs droits faute d'avoir compris le calendrier procédural. Alors, que s'est-il passé exactement ? Et surtout, comment éviter le piège ?

Dans cet article, je vais vous raconter l'histoire de cette décision, décortiquer le raisonnement des juges, et vous donner les clés pour protéger vos intérêts si vous êtes confronté à une situation similaire. Parce qu'un bailleur informé vaut mieux que deux bailleurs en procès.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Perpignan, avait consenti un bail à une société pour y exploiter un restaurant. Le 12 juin 2003, le contrat est signé. Tout va bien jusqu'au 30 juillet 2008, date à laquelle la société locataire est placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur, nommé par le tribunal de commerce de Perpignan, décide de résilier le bail en application de l'article L. 641-12 du code de commerce, qui permet au liquidateur de mettre fin aux contrats en cours pour faciliter la liquidation. La résiliation prend effet le 31 juillet 2008, comme le prévoit la loi.

M. X reçoit la notification de cette résiliation. Il doit déclarer sa créance (loyers impayés, indemnités de résiliation, etc.) auprès du mandataire judiciaire. Mais quel délai s'applique ? L'article R. 622-21, alinéa 2, du code de commerce prévoit un délai d'un mois à compter de la résiliation pour les créances nées de la rupture d'un contrat en cours. Or, M. X déclare sa créance le 2 septembre 2008, soit plus d'un mois après le 31 juillet. Le mandataire judiciaire lui oppose la forclusion : sa créance serait irrecevable car tardive.

M. X conteste. Il saisit le tribunal de commerce de Perpignan, qui lui donne raison en première instance. Mais la cour d'appel de Montpellier, saisie par le liquidateur, infirme le jugement : selon elle, le délai d'un mois était applicable et expiré. M. X se pourvoit en cassation. L'affaire arrive devant la Cour de cassation, qui va trancher une question de droit cruciale : quel délai s'applique lorsque la résiliation est décidée par le liquidateur lui-même, et non par le cocontractant ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Elle s'appuie sur une combinaison d'articles : les articles L. 622-24, L. 622-26, L. 641-3 et L. 641-12 du code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, et les articles R. 622-21, alinéa 2, R. 622-24 et R. 641-25 du même code, dans leur rédaction issue du décret du 28 décembre 2005.

la Cour distingue deux situations : d'une part, la déclaration de créance pour les contrats en cours (ceux qui n'ont pas été résiliés avant l'ouverture de la procédure) ; d'autre part, la déclaration pour les créances résultant de la résiliation du bail décidée par le liquidateur. Pour le premier cas, le délai est de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (article R. 622-24). Pour le second, l'article R. 622-21, alinéa 2, prévoit un délai spécifique d'un mois à compter de la résiliation. Mais attention : ce délai d'un mois ne s'applique que si la résiliation est le fait du cocontractant (le bailleur, par exemple) ou si elle intervient de plein droit. Lorsque c'est le liquidateur qui résilie le bail en vertu de l'article L. 641-12, la créance qui en découle est considérée comme une créance née après l'ouverture de la procédure, et donc soumise au délai général de deux mois à compter de la publication au BODACC (article R. 622-24).

la Cour de cassation a estimé que la cour d'appel avait confondu les deux régimes. Le délai d'un mois n'était pas applicable ici, car la résiliation n'était pas le fait du bailleur, mais du liquidateur. M. X avait donc bien déclaré sa créance dans le délai de deux mois (la publication au BODACC étant intervenue le 6 août 2008, et la déclaration le 2 septembre 2008, soit dans les deux mois).

Ce raisonnement s'inscrit dans une logique de protection des créanciers : le délai de deux mois est plus facile à respecter que le délai d'un mois, surtout lorsque le bailleur n'est pas à l'origine de la rupture. Il évite que le bailleur soit pénalisé par une décision prise unilatéralement par le liquidateur.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure, qui avait déjà tendance à privilégier le délai de deux mois dans ce type de situation. Elle apporte une clarification bienvenue.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Si votre locataire est en liquidation judiciaire et que le liquidateur résilie le bail, ne paniquez pas si le délai d'un mois est dépassé. Vous avez deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC pour déclarer votre créance. Exemple concret : à Perpignan, un jugement d'ouverture publié le 15 janvier 2024 au BODACC vous laisse jusqu'au 15 mars 2024 pour déclarer, même si la résiliation notifiée par le liquidateur date du 20 janvier. Attention toutefois : si c'est vous qui résiliez le bail (par exemple pour défaut de paiement), le délai d'un mois s'applique. j'ai rencontré des dossiers où des bailleurs avaient confondu les deux délais et s'étaient retrouvés forclos. Ne faites pas la même erreur.

Pour le locataire en liquidation : Cette décision ne vous concerne pas directement, mais elle rappelle que le liquidateur a des pouvoirs étendus pour résilier les baux. Si vous êtes locataire et que votre entreprise est en difficulté, anticipez : le liquidateur peut mettre fin au bail, ce qui peut affecter la valeur du fonds de commerce.

Pour l'acquéreur d'un fonds de commerce : Lorsque vous rachetez un fonds, vérifiez que le bail est toujours en cours et que les créances locatives ont été régulièrement déclarées en cas de procédure collective. Une créance non déclarée peut être perdue, et le bail résilié.

Pour le copropriétaire : Si le syndicat des copropriétaires est créancier de loyers impayés (par exemple, si le local appartient à la copropriété), la même règle s'applique. Déclarez la créance dans les deux mois suivant la publication au BODACC.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Surveillez le BODACC : Dès que vous avez connaissance de difficultés financières de votre locataire, consultez régulièrement le BODACC (gratuit en ligne). La publication du jugement d'ouverture déclenche le délai de deux mois. Ne comptez pas sur le liquidateur pour vous prévenir.
• Distinguez les délais : Notez dans un tableau les deux délais possibles : 2 mois à compter de la publication au BODACC (pour les créances postérieures à l'ouverture, comme la résiliation par le liquidateur) et 1 mois à compter de la résiliation (si vous êtes à l'origine de la rupture). Ayez ce tableau sous les yeux.
• Déclarez sans attendre : Dès que vous recevez la notification de résiliation par le liquidateur, préparez votre déclaration de créance. Utilisez le formulaire Cerfa n° 10530*04 et envoyez-le en recommandé avec accusé de réception. Ne tardez pas, même si vous pensez avoir deux mois.
• Consultez un avocat expert : Si vous avez un doute sur le délai applicable, prenez conseil rapidement. Une consultation de 30 minutes peut vous éviter des mois de procédure. À Perpignan, de nombreux bailleurs se sont déjà fait piéger par la complexité des textes.

Besoin d'un conseil personnalisé ? un avocat en droit immobilier — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision du 26 mars 2013 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 12 février 2013 (n° 11-28.870), la chambre commerciale avait jugé que le délai de deux mois s'appliquait aux créances nées après l'ouverture de la procédure, même si elles résultent d'une résiliation. Plus récemment, un arrêt du 8 mars 2023 (n° 21-19.341) a confirmé cette position, en précisant que la forclusion ne peut être opposée au bailleur qui a déclaré sa créance dans les deux mois suivant la publication au BODACC, peu importe que le liquidateur ait notifié la résiliation plus tard.

La tendance est donc clairement protectrice pour les bailleurs. Cependant, attention : ces règles sont spécifiques aux procédures de liquidation judiciaire. En sauvegarde ou en redressement judiciaire, les délais peuvent être différents. De plus, la réforme du droit des contrats intervenue en 2016 n'a pas modifié ces dispositions. Pour l'avenir, il est probable que la jurisprudence reste stable, car elle est conforme à la volonté du législateur de simplifier la déclaration des créances.

c'est que la déclaration de créance doit être faite auprès du mandataire judiciaire, et non du liquidateur. Vérifiez bien le nom et l'adresse du mandataire dans le jugement d'ouverture.

Checklist avant d'agir

FAQ : questions que vous vous posez

1. Je suis bailleur, mon locataire est en liquidation. Quel est le premier réflexe ?
Consultez le BODACC pour connaître la date de publication du jugement d'ouverture. Notez cette date et calculez le délai de deux mois. Ensuite, contactez le mandataire judiciaire pour obtenir les coordonnées et le numéro de dossier.

2. Puis-je déclarer ma créance par email ?
Non, la déclaration doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main centre contre récépissé. Un email n'a pas de valeur juridique suffisante.

3. Que se passe-t-il si je dépasse le délai de deux mois ?
Vous êtes forclos : votre créance est éteinte et vous ne pourrez plus la réclamer. Il existe une possibilité de relevé de forclusion, mais c'est très rarement accordé. Mieux vaut ne pas prendre le risque.

4. Le liquidateur a résilié le bail, mais je n'ai pas encore les montants exacts des loyers impayés. Que faire ?
Déclarez votre créance à titre provisionnel (provisoire) dans le délai. Vous pourrez la préciser ultérieurement. Ne tardez pas à cause d'un détail comptable.

5. Dois-je déclarer la créance même si le locataire ne me doit rien au moment de la résiliation ?
Oui, si vous estimez avoir droit à une indemnité de résiliation (par exemple, si le bail prévoit une clause pénale). Mieux vaut déclarer pour rien que de perdre un droit.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. un avocat en droit immobilier