Decisione di riferimento : cc • N° 98-20.228 • 2000-06-28 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete commercianti a Béziers, rue de la République. Il vostro locatore vi ha notificato una disdetta con rifiuto di rinnovo, che vi dà diritto a un'indennità di sfratto (la somma che il proprietario deve versarvi per risarcirvi della perdita del vostro fondo di commercio). Aspettate serenamente che la giustizia ne determini l'importo. Ma ecco che nel frattempo il vostro locatore viene posto in liquidazione giudiziale. Catastrofe! Il vostro credito per indennità, pur nato dalla disdetta, è perduto? E il vostro diritto di rimanere nei locali?
Questa domanda, che ogni anno si pongono centinaia di commercianti e proprietari, è stata risolta dalla Corte di Cassazione il 28 giugno 2000. La risposta è senza appello: se non dichiarate il vostro credito per indennità di sfratto nel passivo della liquidazione, anche se è ancora condizionale (cioè non ancora liquidato da un giudice), esso si estingue. E senza credito, niente più diritto di rimanere nei locali!
In questo articolo, vi racconterò la storia di questo caso, vi spiegherò il ragionamento dei giudici e, soprattutto, vi darò consigli concreti per evitare di trovarvi in questa situazione. Perché a Montpellier, Lattes o altrove, una disdetta con rifiuto di rinnovo seguita da una liquidazione giudiziale del locatore è una trappola pericolosa.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La società Max Tricots, un marchio di abbigliamento pronto, era conduttrice di locali commerciali a Montpellier. Il suo locatore le aveva notificato una disdetta con rifiuto di rinnovo il 31 dicembre 1993. Conformemente allo statuto delle locazioni commerciali (articoli L. 145-1 e seguenti del Codice di commercio), tale disdetta dava diritto, per il conduttore, a un'indennità di sfratto — un compenso finanziario per la perdita del fondo di commercio. L'importo di tale indennità non era ancora stato determinato; doveva essere stabilito dal giudice delle locazioni commerciali.
Ma il destino ha deciso diversamente. Il 15 febbraio 1994, cioè sei settimane dopo la disdetta, il locatore è stato posto in liquidazione giudiziale. La società Max Tricots non ha dichiarato il suo credito per indennità di sfratto nel passivo della liquidazione. Perché? Perché tale credito era condizionale: la sua stessa esistenza dipendeva dalla decisione del giudice e il suo importo non era ancora noto. Molti conduttori pensano, erroneamente, di non avere nulla da dichiarare finché il giudice non si è pronunciato.
Il liquidatore giudiziale, incaricato di realizzare gli attivi del locatore e di ripartire il ricavato tra i creditori, ha quindi chiesto al tribunale di dichiarare che la società Max Tricots non aveva più diritto all'indennità di sfratto, per mancata dichiarazione. Ha anche chiesto lo sfratto della conduttrice. La società Max Tricots ha resistito, sostenendo che il suo credito era sorto successivamente alla liquidazione (affermava che il fatto generatore era la sentenza che determinava l'indennità, e non la disdetta). Ma la corte d'appello di Montpellier, con sentenza del 18 giugno 1998, le ha dato torto. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso e confermato la sentenza della corte d'appello. Per comprendere la sua decisione, occorre tornare alla regola di base: in caso di liquidazione giudiziale, tutti i creditori del debitore (il locatore) devono dichiarare il proprio credito nel passivo, pena l'estinzione. È quanto prevede l'articolo L. 622-24 del Codice di commercio (già articolo 50 della legge del 25 gennaio 1985). Ma cos'è un credito? È un diritto di pretendere una somma di denaro da qualcuno.
La questione era quindi: in quale momento è sorto il credito per indennità di sfratto? È al momento della disdetta con rifiuto di rinnovo, o al momento della sentenza che ne determina l'importo?
La Corte di Cassazione ha risposto: il fatto generatore (l'evento che fa nascere il credito) è la disdetta con rifiuto di rinnovo. Infatti, è questa disdetta che, di per sé, priva il conduttore del diritto al rinnovo e gli dà diritto a un'indennità. Il giudice si limita a determinare il quantum (l'importo); non crea il diritto. In altre parole, dalla notifica della disdetta, il credito esiste in linea di principio, anche se il suo importo è ancora indeterminato.
In questo caso, la disdetta è stata notificata il 31 dicembre 1993, cioè prima dell'apertura della liquidazione giudiziale (15 febbraio 1994). Il credito era quindi sorto prima della liquidazione. Poco importa che fosse condizionale (subordinato a una determinazione giudiziale): doveva essere dichiarato. In difetto, si estingue per applicazione dell'articolo L. 622-24.
Quello che pochi sanno è che il conduttore che perde il suo credito per indennità perde anche il suo diritto di rimanere nei locali. Infatti, il diritto di rimanere è il corrispettivo dell'indennità: se il locatore non paga, il conduttore resta. Ma se l'indennità si estingue, questo diritto svanisce. La società Max Tricots si è quindi ritrovata sfrattabile.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete conduttori commerciali e il vostro locatore è in liquidazione giudiziale, dovete dichiarare il vostro credito per indennità di sfratto, anche se non è ancora determinato. Il termine per la dichiarazione è di due mesi dalla pubblicazione della sentenza di apertura nel Bodacc (Bollettino ufficiale degli annunci civili e commerciali). In pratica, dovete scrivere al mandatario giudiziale (il liquidatore) per indicare l'importo provvisorio del vostro credito o, in mancanza, una stima. Se non lo fate, perdete tutto.
Per i proprietari locatori, questa decisione è un'arma a doppio taglio.
