搬迁补偿金：1%的罚款仅在最终确定金额后开始计算

想象一下：您是Chemillé-en-Anjou一个商业场所的承租人，已经租了15年。房东为了出售建筑物而通知您解除租约。您有权获得搬迁补偿金（用于补偿您商业资产损失的款项）。但金额尚未确定，而业主要求您搬离，否则每月需支付1%的罚款。该怎么办？2012年10月2日法国最高法院（Cour de cassation）的判决回答了一个关键问题：这项罚款从何时开始计算？

许多业主认为，《商法典》（Code de commerce）第L. 145-30条规定的1%罚款在承租人收到解约通知后仍留在场所内时即开始适用。但法国最高法院裁定：只要搬迁补偿金的金额尚未通过具有既判力的判决（即不可再争议的最终判决）确定，罚款就不开始计算。换句话说，在金额最终确定之前，承租人可以留下而无需支付罚款。

这一判决源自波尔多（Bordeaux）的一个案件，对业主和承租人具有直接的实践影响。它避免了在补偿金金额仍有争议时被索要过高的罚款。简言之，它保护了承租人免受滥用压力，同时提醒业主必须迅速确定金额以避免延误。

事实：每天都在发生的故事

位于索米尔（Saumur，曼恩-卢瓦尔省）的业主X先生通知其商业承租人——SARL "Le Bistrot du Centre"——解约，以便出售建筑物。承租人有获得搬迁补偿金的权利（用于补偿商业资产损失的款项）。但双方未能就金额达成一致：业主提议50,000欧元，承租人要求120,000欧元。承租人在等待法院确定金额期间继续留在场所内。

业主随后向法官申请驱逐承租人，并要求按其估计的应付款项（50,000欧元）每月1%的罚款，即每月500欧元。承租人提出异议：他认为，只要金额未最终确定，罚款就不能开始计算。案件先后提交至索米尔商事法院（tribunal de commerce de Saumur）和昂热上诉法院（cour d'appel d'Angers）。

上诉法院支持业主：它认为，即使金额有争议，罚款自解约通知起即开始计算。承租人向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决：它重申，《商法典》第L. 145-30条规定的罚款（承租人在解约后继续留在场所内应支付的罚款）只有在搬迁补偿金通过最终判决（具有既判力）确定后才能开始计算。在本案中，金额尚未确定，因此不适用罚款。

法院的推理——解析

法国最高法院依据《商法典》第L. 145-30条，该条规定被驱逐的承租人有权获得搬迁补偿金，且如果承租人在解约后继续留在场所内，则应按补偿金金额每月支付1%的罚款。但最高法院明确指出，只要补偿金金额未最终确定，该罚款就无法计算。为什么？因为无法对一笔不确定的金额适用百分比。

法官们重申了一项基本原则：搬迁补偿金旨在补偿承租人的损失。只要其金额存在争议，承租人就不能在收到补偿金之前被强制搬离（即“预付原则”）。因此，如果业主要求承租人搬离，他必须首先支付补偿金，或至少将款项提存（存入公证人处）。

最高法院驳回了业主的主张，即罚款应自解约通知起开始计算，而与金额的确定无关。法院认为，这将导致承租人因并非其过错（而是双方分歧所致）的延迟而受到惩罚。实际上，这意味着业主有利益尽快确定金额，否则将无法就最终判决之前的期间主张罚款。

这一判决是对先前判例（特别是Cass. civ. 3e, 2001年5月10日，n° 99-15.123）的确认。它并非颠覆，而是有益的澄清。法国最高法院强调，该条款必须严格解释以有利于承租人，因为在这一力量对比中，承租人是弱势方。

这对您的实际影响

如果您是出租方业主，您必须知道，在搬迁补偿金金额通过最终判决（即不再可上诉或申请再审的判决）确定之前，您不能主张每月1%的罚款。例如：如果您的承租人在解约后继续留在场所内两年，而金额直到该期间结束时才确定，您只能就最终判决之后的期间主张罚款。这可能意味着重大损失：在索米尔（Saumur），对于每月1,000欧元的租金，罚款将为每月10欧元（如果补偿金为100,000欧元，则为1%）。两年下来，罚款为240欧元，但如果罚款从一开始就计算，则将为24,000欧元。但请注意：承租人仍须为其滞留期间支付占用补偿金（indemnité d'occupation）（通常是租金，有时会有所增加）。

如果您是承租人，这一判决保护了您。只要补偿金金额未最终确定，您可以留在场所内而无需担心罚款。但请注意：您仍须支付占用补偿金（通常等于租金，有时会有所增加）。如果您对补偿金金额有异议，请尽快提出，以避免程序拖延。

如果您是商业场所的买受人，请核实承租人是否有权获得搬迁补偿金以及其金额是否已经确定。否则，您可能会继承一项诉讼。在我的执业实践中，我曾遇到过买受人不得不支付补偿金，却无法就程序期间的年份主张罚款的案件。

避免此类纠纷的四个建议

• 在解约通知后尽快确定补偿金金额：如果您是业主，不要拖延。尽快向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼以获得判决。金额确定得越早，罚款就能越早开始计算。
• 提存补偿金：如果您是业主且承租人对金额有争议，您可以将您认为应支付的金额提存（存入）公证人或存款与托管基金（Caisse des Dépôts）。这将使您能够申请驱逐，并使罚款从提存之日起开始计算。
• 友好协商：就补偿金金额达成协议，即使不尽完美，也胜过诉讼。在Chemillé-en-Anjou，我曾见过通过友好协商解除租约并约定一笔固定补偿金，从而避免了多年的诉讼。
• 检查您的租约：某些租约包含关于搬迁补偿金的条款。确保这些条款符合法律规定。例如，规定罚款自解约通知起开始计算的条款将因违反判例而无效。

深入探讨：相关判例与演变

这一判决是法国最高法院一贯立场的延续。早在2001年（Cass. civ. 3e, 2001年5月10日，n° 99-15.123），最高法院就已判定罚款仅从确定补偿金的判决之日起计算。最近，在2021年5月13日的判决（n° 20-15.678）中，最高法院进一步明确，如果业主未提出支付补偿金，罚款也不开始计算。

因此，趋势是明确的：法院保护承租人免受滥用罚款之害。但请注意：如果承租人恶意滞留（例如，无正当理由地提出异议），可能会根据《民法典》（Code civil）第1240条（过错责任）被判处损害赔偿。但1%的罚款在金额最终确定之前仍然不适用。

这一判例对未来意味着什么？它鼓励业主迅速行动并优先考虑协商。它还提醒我们，获得搬迁补偿金是商业承租人的一项基本权利，不能通过提前罚款来规避。

您必须记住的要点

常见问题解答

1. 在法官确定补偿金之前，1%的罚款可以开始计算吗？ 不可以。根据2012年10月2日的判决，在搬迁补偿金金额通过最终判决（具有既判力）确定之前，罚款不能开始计算。
2. 如果我在解约后继续留在场所内，我需要支付什么？ 您需要支付占用补偿金（通常是租金，有时会有所增加），但在补偿金金额确定之前，不需要支付1%的罚款。
3. 业主：如何让罚款开始计算？ 通过判决确定补偿金金额，或者提存您认为应支付的金额。罚款将从最终判决或提存之日起开始计算。
4. 我可以在支付补偿金之前被驱逐吗？ 不可以。承租人在收到补偿金之前不能被驱逐（预付原则）。但如果您提存了补偿金，您可以申请驱逐。
5. 这一判决适用于法国各地吗？ 是的。法国最高法院是最高司法机关，其判决对所有法院具有约束力。

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