Indemnité d'éviction : l'assignation en référé interrompt la prescription

Vous êtes propriétaire d'un local commercial à Autun, rue de la République, et votre locataire vous annonce son départ. Vous respirez, pensant pouvoir relouer plus cher. Mais voilà : il vous réclame une indemnité d'éviction de 80 000 €, sous prétexte que vous avez refusé le renouvellement de son bail. Vous lui opposez la prescription : « Votre demande est trop tardive, plus de deux ans ont passé depuis la fin du bail ! »

Mais qu'est-ce qui compte vraiment pour calculer ce délai ? Est-ce la date de la première lettre, celle de l'assignation, ou celle de l'ordonnance d'expertise ? Et si une procédure de référé a été engagée, cela suffit-il à « sauver » la demande ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 juillet 2009, répond clairement : oui, l'assignation en référé interrompt la prescription, et ce pendant toute la durée de l'instance, y compris jusqu'à l'ordonnance désignant un expert. Une décision qui change la donne pour des centaines de litiges chaque année.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme Y, locataire d'un local commercial à Chalon-sur-Saône, exploite une boutique de prêt-à-porter. Son bailleur, M. X, lui donne congé sans offre de renouvellement. Mme Y estime avoir droit à une indemnité d'éviction (compensation due au locataire évincé pour la perte de son fonds de commerce) et saisit le juge des référés en 2004 pour obtenir une expertise afin d'évaluer le montant dû. Le juge fait droit à sa demande et désigne un expert.

L'expert rend son rapport en 2005. En 2006, Mme Y assigne M. X au fond pour obtenir le paiement de l'indemnité. Problème : plus de deux ans se sont écoulés depuis la fin du bail. M. X invoque la prescription biennale (délai de deux ans) de l'article L. 145-60 du code de commerce. La cour d'appel de Dijon, dans un arrêt du 18 mars 2008, déclare la demande prescrite. Mme Y se pourvoit en cassation.

Devant la Cour de cassation, le débat porte sur un point technique : l'assignation en référé interrompt-elle la prescription ? M. X soutient que non, car la demande en référé n'est pas une demande en paiement. Mais la Haute juridiction lui donne tort.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation se fonde sur l'article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que : « Les actions nées du bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial se prescrivent par deux ans. » Ce texte vise notamment la demande en paiement de l'indemnité d'éviction. Mais que se passe-t-il quand une partie engage une procédure de référé (procédure d'urgence devant le président du tribunal) pour demander une expertise ?

La solution se trouve dans l'article 2241 du code civil (anciennement 2244), qui prévoit que : « La demande en justice interrompt le délai de prescription. » La Cour de cassation précise que l'assignation en référé constitue une demande en justice interruptive de prescription, et ce pendant toute la durée de l'instance, c'est-à-dire jusqu'à ce qu'il soit mis fin à l'instance par l'ordonnance désignant l'expert.

undefined dès lors que Mme Y a assigné en référé en 2004, le compteur de la prescription a été remis à zéro. Et tant que l'expertise n'était pas terminée, le délai ne courait pas. La cour d'appel avait donc tort de considérer que la demande était prescrite.

undefined, c'est que cet arrêt confirme une jurisprudence constante : l'action en référé, même si elle ne tend pas directement au paiement, interrompt la prescription dès lors qu'elle est une demande en justice. Mais attention : l'interruption ne vaut que pour la durée de l'instance. Une fois l'ordonnance rendue, le délai recommence à courir. Il faut donc agir vite après le rapport d'expertise.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le locataire commerçant : Si votre bailleur refuse de renouveler le bail, vous disposez de deux ans à compter de la fin du bail pour réclamer votre indemnité d'éviction. Mais si vous engagez une procédure de référé expertise, vous gagnez du temps : le délai est interrompu. Exemple : à Digoin, une boulangerie évincée a pu obtenir 120 000 € d'indemnité après une expertise, alors que le bailleur arguait de la prescription. L'assignation en référé avait été faite dans les deux ans, et le jugement au fond est intervenu après.

Pour le propriétaire bailleur : Méfiez-vous : une simple assignation en référé suffit à interrompre la prescription. Ne comptez pas sur l'écoulement du temps pour échapper à l'indemnité. Vérifiez si une procédure de référé a été engagée. Si oui, le délai est suspendu jusqu'à l'ordonnance d'expertise. Il vous faudra négocier ou plaider au fond.

Pour l'acquéreur d'un fonds de commerce : Lorsque vous achetez un fonds, vérifiez les délais de prescription. Un vendeur qui a laissé passer deux ans sans agir après un refus de renouvellement pourrait perdre son droit à indemnité. Mais si une procédure de référé a été lancée, le délai est interrompu : le droit à indemnité existe encore. À Autun, un repreneur de bar-tabac a ainsi pu bénéficier d'une indemnité de 90 000 € grâce à cette jurisprudence.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez toutes les dates-clés : Notez la date du congé, de l'assignation, de l'ordonnance d'expertise et du rapport. Un simple oubli peut faire perdre le droit à indemnité.
• N'attendez pas la fin de l'expertise pour agir au fond : Dès que le rapport d'expertise est déposé, saisissez le tribunal dans les deux mois pour être sûr de ne pas dépasser le délai global.
• Faites constater l'interruption par un avocat : Vérifiez que l'assignation en référé a bien été signifiée au bailleur avant l'expiration du délai de deux ans. Un avocat spécialisé en droit commercial (comme Maître Zakine) peut vous assister.
• En cas de doute, agissez en référé : Si vous approchez de la fin du délai de prescription, même sans connaître le montant exact de l'indemnité, demandez une expertise en référé. Cela interrompt la prescription et vous laisse le temps de préparer votre dossier.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant cet arrêt, certaines cours d'appel considéraient que l'assignation en référé n'interrompait la prescription que si elle tendait directement au paiement de l'indemnité. La Cour de cassation a mis fin à cette incertitude en 2009, en suivant la logique de son arrêt du 14 février 2006 (n° 04-16.429), qui avait déjà admis l'interruption par une demande d'expertise en matière de construction.

Depuis, la jurisprudence est stable : toute demande en justice, quelle qu'elle soit, interrompt la prescription, à condition qu'elle émane du titulaire du droit. Attention toutefois : l'interruption ne profite qu'à l'action qui a été intentée. Une demande en référé pour une autre cause (par exemple, une demande de provision) n'interrompt pas la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires avaient perdu leur droit faute d'avoir assigné en référé avant l'expiration des deux ans. Une fois le délai passé, il est trop tard. Cette décision rappelle donc l'importance d'une réaction rapide.

Checklist avant d'agir

FAQ : Questions que vous vous posez

1. Comment savoir si mon indemnité d'éviction est prescrite ? Calculez deux ans à compter de la date de fin du bail (ou de la date de la décision définitive refusant le renouvellement). Si vous avez engagé une procédure de référé, le délai a été interrompu et repart à zéro après l'ordonnance.

2. Puis-je encore agir si l'expertise est terminée depuis plus de deux ans ? Oui, si vous avez assigné en référé dans le délai initial. L'interruption dure jusqu'à l'ordonnance. Ensuite, vous avez deux ans à compter de l'ordonnance pour agir au fond.

3. Que faire si mon bailleur refuse de payer l'indemnité ? Saisissez le tribunal judiciaire dans les deux ans suivant la fin du bail ou l'ordonnance de référé. N'attendez pas : une expertise amiable ne suffit pas à interrompre la prescription.

4. L'assignation en référé doit-elle être signifiée avant la fin du bail ? Non : elle doit l'être avant l'expiration du délai de deux ans à compter de la fin du bail. Mais mieux vaut agir tôt.

5. Un simple courrier recommandé interrompt-il la prescription ? Non. Seule une demande en justice (assignation, requête) interrompt la prescription. Un courrier, même avec accusé de réception, ne suffit pas.

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