Decisione di riferimento : cc • N° 16-15.012 • 2017-09-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Borgo, affittato a un artigiano da anni. Il contratto di locazione scade, volete riprendere i locali per installarvi vostro figlio. Notificate al vostro conduttore il rifiuto di rinnovo, ma gli proponete un'indennità di esclusione, come la legge vi obbliga. Solo che il vostro conduttore contesta l'importo. Fino a che punto può spingersi? Può, in attesa della decisione del tribunale, continuare a prevalersi dello status delle locazioni commerciali e rimanere nei locali? Questa domanda, molto reale, è stata risolta dalla Corte di cassazione con una sentenza del 7 settembre 2017 (n° 16-15.012). E la risposta è sottile.
Lo status delle locazioni commerciali (articoli L. 145-1 e seguenti del Codice del commercio) protegge il conduttore offrendogli un diritto al rinnovo o, in mancanza, un'indennità di esclusione. Ma non tutti ne hanno diritto: occorre in particolare gestire un fondo di commercio nei locali. A volte, il locatore contesta proprio questa condizione. Qui, il proprietario riteneva che il conduttore non avesse diritto allo status, e quindi nessuna indennità di esclusione. Tuttavia, egli stesso aveva proposto un'indennità. Contraddizione? Non per la Corte di cassazione, che ha reso una decisione piena di buon senso pratico.
In altre parole, un locatore può benissimo offrire un'indennità di esclusione per rispettare la procedura, continuando comunque a discutere il principio stesso del diritto all'indennità. Finché la giustizia non si è pronunciata definitivamente, il conduttore non può considerarsi definitivamente protetto dallo status. Questa decisione, resa nella circoscrizione della corte d'appello di Parigi, ma applicabile in tutta la Francia, ha conseguenze dirette per i proprietari e conduttori di Borgo, Lucciana o altrove. Analizziamola insieme.
I fatti: una storia come ne accadono ogni giorno
La vicenda inizia con una locazione commerciale classica. Un proprietario (una società a responsabilità limitata) concede in locazione un locale a un commerciante. Il contratto è stipulato per nove anni a decorrere dal 1° gennaio 1996. Alla scadenza, il locatore notifica il rifiuto di rinnovo, ma propone un'indennità di esclusione. Nulla di anomalo. Solo che il conduttore contesta l'importo di tale indennità, e la giustizia viene adita.
Ma non è tutto. Parallelamente, il locatore sostiene che il conduttore non ha diritto allo status delle locazioni commerciali, e quindi non ha diritto all'indennità di esclusione. Perché? Perché, secondo lui, il conduttore non gestisce realmente un fondo di commercio nei locali, o non soddisfa le condizioni legali. Insomma, il locatore è disposto a pagare un'indennità se dovuta, ma contesta il principio stesso del diritto all'indennità.
Il conduttore, invece, sostiene che il locatore, proponendo un'indennità, ha riconosciuto il suo diritto allo status. Non può, successivamente, tornare su tale riconoscimento. È ciò che si chiama estoppel (in diritto, il principio di coerenza). La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 30 marzo 2016, dà ragione al conduttore. Ma il locatore ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Ritiene che il fatto di offrire un'indennità di esclusione, dopo aver esercitato il diritto di opzione (la scelta di non rinnovare il contratto), non impedisce al locatore di contestare il diritto allo status. Perché? Perché l'offerta di indennità è fatta sotto condizione: è dovuta solo se il conduttore ha effettivamente diritto allo status. Finché questo punto non è risolto con una decisione definitiva, il locatore può legittimamente discuterlo.
In chiaro, il locatore non è precluso (impedito) dal sollevare questo motivo. La corte d'appello aveva commesso un errore nel ritenere che l'offerta di indennità valesse riconoscimento irrevocabile del diritto allo status. La causa è rinviata davanti a un'altra sezione della corte d'appello di Parigi per essere nuovamente giudicata.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sugli articoli L. 145-1 e L. 145-60 del Codice del commercio. Il primo definisce il campo di applicazione dello status delle locazioni commerciali: solo i locali in cui è gestito un fondo di commercio sono interessati. Il secondo prevede che il conduttore escluso ha diritto a un'indennità di esclusione se soddisfa le condizioni dello status.
Ma attenzione: il diritto all'indennità non è automatico. Presuppone che il conduttore provi di soddisfare tutte le condizioni (gestione di un fondo, iscrizione al registro del commercio, ecc.). Il locatore può contestare questo diritto, anche se ha proposto un'indennità. Perché? Perché l'offerta di indennità è una fase procedurale obbligatoria se il locatore vuole evitare la permanenza nei locali. Non vale riconoscimento definitivo del diritto.
La Corte distingue due fasi: la fase di offerta (il locatore propone un'indennità, ma con riserva) e la fase giudiziaria (il giudice fissa l'indennità e verifica il diritto allo status). Finché il giudice non si è pronunciato definitivamente, il locatore può contestare il principio stesso dell'indennità. È una questione di logica: non si può essere obbligati a pagare qualcosa se non si è certi che sia dovuto.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione è conforme alla giurisprudenza precedente. La Corte di cassazione non ha innovato qui, ha semplicemente ricordato un principio costante: l'offerta di indennità non è una rinuncia a contestare il diritto allo status. Invece, se il locatore paga volontariamente l'indennità senza riserve, allora potrebbe essere considerato come avente riconosciuto il diritto. Ma finché la causa è in giustizia, tutto è aperto.
Gli argomenti del conduttore sostenevano
