Decisione di riferimento : cc • N° 95-17.913 • 1997-04-30 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un locale commerciale a Bobigny, affittato a un commerciante da anni. Decidete di riprendere i locali per installarvi vostro figlio. Versate quindi un'indennità di esodo (la somma dovuta al conduttore per compensarlo della perdita della sua avviamento commerciale) — 50.000 €, una somma considerevole. Ma il conduttore non libera subito: aspetta che i subconduttori delle camere ammobiliate se ne vadano, il che richiede tre mesi in più. Furiosi, chiedete la restituzione dell'indennità. La domanda che ogni proprietario si pone: posso recuperare l'indennità se il conduttore tarda ad andarsene?
Questa decisione della Corte di cassazione del 30 aprile 1997 (n° 95-17.913) risponde chiaramente: no, se il conduttore non ha commesso alcuna negligenza. In parole povere, finché l'indennità non è pagata o consignata (depositata presso un terzo, come la Cassa dei Depositi e Prestiti), il conduttore ha il diritto di rimanere. E il tempo necessario per liberare i locali non può essergli rimproverato se ha agito rapidamente non appena informato della consignazione.
Ma allora, cosa fare se siete locatore e il vostro conduttore tarda? E se siete conduttore, come proteggervi? Addentriamoci nei dettagli di questa vicenda e le sue implicazioni pratiche per proprietari e conduttori di Créteil, Bobigny e altrove.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il sig. X, proprietario di un immobile a Bobigny, aveva affittato locali commerciali a due conduttori, i sigg. Ben Ahmed e El Houssain. Questi ultimi subaffittavano camere ammobiliate a degli occupanti. Il locatore, volendo riprendere i locali, ha ottenuto in giudizio il diritto di esodo (il diritto di porre fine alla locazione commerciale) e ha versato un'indennità di esodo ai conduttori.
Ma i conduttori non hanno liberato i locali immediatamente. Perché? Perché gli occupanti delle camere ammobiliate, protetti dallo statuto delle locazioni abitative, rifiutavano di andarsene. I conduttori hanno dovuto dare loro disdetta (risolvere la sublocazione) e, di fronte alla loro resistenza, hanno adito il giudice dell'urgenza (giudice d'urgenza) che ha concesso un termine di tre mesi agli occupanti per lasciare i locali.
Nel frattempo, il locatore, ritenendo che i conduttori tardassero abusivamente, ha chiesto in giudizio la restituzione dell'indennità di esodo, sostenendo che i conduttori avevano mancato al loro obbligo di liberare i locali entro un termine ragionevole. La corte d'appello ha respinto la domanda del locatore, e la Corte di cassazione ha confermato.
Il colpo di scena? Il locatore aveva anche chiesto un'indennità di occupazione (canone dovuto durante il periodo in cui il conduttore rimane senza diritto) a partire dal 1° gennaio successivo alla scadenza del termine di quindici giorni dopo il versamento dell'indennità. Ma la Corte ha ritenuto che il termine di tre mesi concesso dal giudice dell'urgenza non potesse essere imputato ai conduttori, poiché avevano agito senza negligenza dando disdetta non appena informati della consignazione dell'indennità.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di cassazione si basa sul principio secondo cui il conduttore esodato ha diritto di rimanere nei locali fino al pagamento effettivo o alla consignazione dell'indennità di esodo. Questo diritto è previsto dall'articolo L. 145-28 del Codice del commercio (che dispone che il conduttore può rimanere fino al versamento dell'indennità). In parole povere, finché il locatore non ha pagato o consignato l'indennità, il conduttore non è obbligato ad andarsene.
Ma in questa vicenda, l'indennità era stata versata. Allora perché i giudici hanno respinto la domanda del locatore? Perché il ritardo nella liberazione dei locali non era dovuto a una colpa dei conduttori, ma alla necessità di rispettare il termine concesso agli occupanti dal giudice dell'urgenza. La Corte ha ritenuto che i conduttori avessero dato disdetta agli occupanti non appena informati della consignazione dell'indennità, e che avessero riconsegnato le chiavi entro il termine legale. In altre parole, non avevano commesso alcuna negligenza.
Attenzione però: se il conduttore avesse tardato volontariamente, ad esempio non dando disdetta ai subconduttori o rifiutando di riconsegnare le chiavi, il risultato avrebbe potuto essere diverso. Quello che pochi sanno è che la Corte di cassazione verifica se il comportamento del conduttore è conforme a quello di un «buon padre di famiglia» (una nozione antica, ma ancora utilizzata, che significa agire con diligenza e ragionevolezza).
Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui locatori di Créteil hanno tentato di recuperare un'indennità di esodo perché il conduttore aveva impiegato sei mesi a liberare i locali, ma senza dimostrare una sua colpa. Risultato: hanno perso. La lezione è chiara: il locatore non può chiedere la restituzione dell'indennità se il ritardo è giustificato da circostanze indipendenti dalla volontà del conduttore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: Dovete assicurarvi che l'indennità di esodo sia consignata o pagata prima di esigere la liberazione dei locali. Se il conduttore tarda, non potete chiedere la restituzione dell'indennità a meno di provare una negligenza da parte sua. Esempio concreto: a Créteil, un locatore aveva versato 80.000 € di indennità di esodo, ma il conduttore aveva impiegato quattro mesi a liberare a causa di lavori di rimozione dell'amianto. Il tribunale ha rifiutato la restituzione, poiché il ritardo era giustificato.
Per il conduttore commerciale: Avete il diritto di rimanere nei locali fino al pagamento o alla consignazione dell'indennità. Se dei subconduttori
