Decisione di riferimento : cc • N° 20-19.340 • 2021-10-13 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Cournon-d'Auvergne, nella zona commerciale del Cœur de Cournon, un commerciante gestisce da quindici anni un negozio di abbigliamento. Il suo contratto di locazione commerciale giunge a scadenza e il proprietario decide di non rinnovarlo. Il commerciante viene escluso. Si rilocalizza in un locale equivalente, a Riom, a pochi chilometri di distanza. Ma il giudice, per fissare l'indennità di esclusione (la somma dovuta dal proprietario per compensare la perdita dell'avviamento commerciale), constata che il nuovo canone è identico al precedente. Ne deduce che il valore del diritto al canone (il diritto di rimanere nei locali) è nullo, e quindi che l'indennità di esclusione si limita alle spese di trasloco e di reinstallazione. Il commerciante è furioso: ha perso la sua clientela, la sua posizione strategica e tutto ciò che aveva costruito in quindici anni. La domanda che si pone ogni proprietario locatore: si può davvero ridurre l'indennità di esclusione a zero se il conduttore trova un canone equivalente altrove? La risposta della Corte di Cassazione è chiara: no. Con una sentenza del 13 ottobre 2021 (n° 20-19.340), cassa la decisione dei giudici di merito che avevano annullato il valore del diritto al canone su questo solo criterio.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Un locatore, proprietario di un locale commerciale a Cournon-d'Auvergne, dà disdetta senza offerta di rinnovo al suo conduttore, un commerciante. Il conduttore deve lasciare i locali. Trova un nuovo locale a Riom, a circa 10 km, in una zona di attività comparabile. Il canone annuo del nuovo locale è di 24.000 €, esattamente lo stesso che pagava prima. Il commerciante richiede un'indennità di esclusione di 80.000 €, inclusivo del valore del diritto al canone (stimato in 60.000 €) e di indennità accessorie (spese di trasloco, di reinstallazione, disturbo commerciale). Il locatore contesta: poiché il canone è identico, il diritto al canone non ha alcun valore, sostiene. La corte d'appello gli dà ragione: fissa l'indennità di esclusione a soli 20.000 €, rifiutando qualsiasi indennità per la perdita del diritto al canone. Il conduttore ricorre in cassazione. Sostiene che il valore del diritto al canone non dipende solo dal differenziale di canone, ma anche dal valore dell'avviamento commerciale, dalla posizione, dalla clientela. La Corte di Cassazione esamina il caso. Ricorda che l'indennità di esclusione deve risarcire integralmente il pregiudizio causato dal mancato rinnovo (articolo L. 145-14 del Codice del commercio). Questo pregiudizio comprende in particolare il valore del diritto al canone, che è un elemento immateriale dell'avviamento commerciale. Ora, questo valore non si riduce a un differenziale di canone. Si valuta in funzione di numerosi parametri: situazione del locale, flusso di clientela, concorrenza, potenziale di sviluppo. Nel caso di specie, il commerciante aveva una clientela fedele a Cournon-d'Auvergne, che ha perso trasferendosi a Riom. Anche se il canone è identico, il valore del diritto al canone non è nullo. La Corte cassa la sentenza d'appello e rinvia il caso dinanzi a un'altra corte.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento legale di questa decisione è l'articolo L. 145-14 del Codice del commercio, che dispone che il conduttore escluso ha diritto a un'indennità di esclusione pari al pregiudizio causato dal mancato rinnovo. In parole povere, il proprietario che rifiuta di rinnovare il contratto deve compensare integralmente la perdita subita dal commerciante. La giurisprudenza ha sempre precisato che questa indennità comprende il valore del diritto al canone, cioè il valore del diritto di rimanere nei locali, che è un elemento dell'avviamento commerciale. In altre parole, il diritto al canone ha un valore patrimoniale proprio, indipendente dal livello del canone. Nella sentenza del 13 ottobre 2021, la Corte di Cassazione ricorda che questo valore non può essere fissato a zero per il solo motivo che non vi è differenziale di canone tra il vecchio e il nuovo locale. Censura il ragionamento semplicistico della corte d'appello. I giudici di merito avevano considerato che, poiché il commerciante paga lo stesso canone, non ha subito alcuna perdita di valore locativo, quindi il diritto al canone è nullo. Ma la Corte suprema oppone loro che il valore del diritto al canone si apprezza in concreto, tenendo conto di tutti gli elementi che influenzano il valore dell'avviamento commerciale: la posizione, la clientela, la notorietà, le prospettive di evoluzione. Non è una semplice comparazione di canoni. Attenzione però: ciò non significa che l'indennità sia sempre elevata. Ma non può essere meccanicamente ridotta a zero. Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una tendenza protettiva del conduttore commerciale. La Corte di Cassazione ha già stabilito, ad esempio, che il diritto al canone esiste anche in assenza di disdetta, quando vi è un'esclusione di fatto (Cass. 3e civ., 17 marzo 2016, n° 14-29.031). Qui, conferma che la valutazione del pregiudizio non deve essere schematica. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i locatori pensavano di poter esonerarsi da qualsiasi indennità offrendo un canone equivalente altrove. Questa sentenza ricorda loro che non è così semplice.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni dirette per tre profili: i proprietari locatori, i conduttori commercianti e gli acquirenti di avviamenti commerciali. Per il proprietario locatore: se intendete non rinnovare un contratto di locazione commerciale, dovete anticipare un'indennità di esclusione che può essere significativa, anche se il conduttore trova un canone equivalente altrove. Non contate su un differenziale di canone nullo per ridurre l'indennità a zero. Dovrete
