参考判决： cc • N° 63-70.210 • 1965-03-12 • 查看判决 →
设想一下：您拥有位于Saint-Junien的一块土地已有三十年。有一天，市政府通知您，它将征收您部分土地用于建设一个公园。这块土地早已被城市规划（一种禁止在征收前建造的役权）"预留"。行政部门根据这一预留计算补偿金额——也就是说，价格非常低，因为这块土地无法进行任何建设。这合法吗？
这个问题，许多人都在问，无论是在Brive-la-Gaillarde还是其他地方。然而，自1965年以来，答案就很明确：土地的价值应如同从未受到该预留影响一样确定。换句话说，所有者不应因多年来阻碍其财产的城市规划措施而遭受价值贬损。
在一项著名判决中，法国最高法院裁定：预留用地的价格"对于受益的集体而言，应如同其不再受预留影响一样"确定。这是一个简单的规则，但其应用可以为被征收人节省数千欧元。
事实：一个每天都在发生的故事
在20世纪50年代，"Tanneries de France"公司在斯特拉斯堡拥有一块土地。该市在其城市规划中将这块土地列为"预留"用地，用于建设公共设施。1963年，市政府启动了征收程序以获取该土地。但双方在补偿金额上发生了分歧。
"Tanneries de France"公司认为，考虑到土地的位置和面积（约2000平方米），该土地价值150,000法郎（旧法郎）。而市政府则提出80,000法郎，理由是土地已被预留，其市场价值要低得多：因为城市规划预留禁止任何不符合规定的建设，没有人会购买该土地用于建设。
案件提交至科尔马上诉法院（征收分庭）。1963年7月，法官支持了市政府的观点：他们将补偿金额定为90,000法郎，考虑了预留因素。"Tanneries de France"公司向最高法院提起上诉。其论点是：城市规划预留不应减少补偿金额，否则集体将因其自身措施而受益，从而支付更少的钱。
法国最高法院在1965年3月12日的判决中撤销了科尔马的决定。它重申，根据1958年12月31日第58-1463号法令第28条（当时规范城市规划），"预留用地的价格对于受益的集体而言，应如同其不再受预留影响一样"确定。简而言之，我们必须像土地不受任何预留役权限制一样评估其价值，即使实际上并非如此。案件被发回另一法院重审。
法院的推理——详细解析
争议的核心是一个补偿公正性问题。当国家或市镇进行征收时，必须支付"公正且预先的"补偿（《人权宣言》第17条）。但是，如何计算一块被行政部门通过城市规划预留"冻结"的土地的价值呢？
法国最高法院给出了严格的回答：预留措施不得对所有者不利。法律依据是1958年12月31日法令第28条（现已编入《城市规划法典》第L. 211-1条及后续条款）。该条规定，预留用地的价格"应如同其不再受预留影响一样"确定。为什么？因为预留是行政部门单方面的决定，多年来冻结了财产。如果考虑这一因素，征收方将因其自身决定而支付更少，这违反了公共负担面前平等原则。
具体来说，法官必须根据土地在征收当日的市场价值进行评估，而不考虑预留。他们参考同一区域可比自由用地的交易。如果土地在预留前是可建造的，则视为可建造用地。如果是农业用地，则保留"自由"农业价值。
1965年的这项判决是对先前判例的确认。没有出现反转：法院只是适用了法律条文。但它具有巨大的实践意义：它阻止了集体通过利用城市规划预留来系统性地低估补偿金额。此后，这一规则一直保持不变。
这对您的实际影响
如果您是受到预留措施影响（例如用于未来道路、绿地、公共设施）的土地所有者，请注意，征收补偿不应按低价计算。您有权获得自由用地的价值。
以Brive-la-Gaillarde为例。一块500平方米的土地，可建造但被预留用于未来一所中学。其自由市场价值估计为200欧元/平方米，即100,000欧元。如果行政部门因预留而提出60欧元/平方米（30,000欧元），您可以要求100,000欧元。差额为70,000欧元。扣除律师和专家费用（通常为5,000至10,000欧元），净收益仍然可观。
对于买方：如果您购买了一块已被预留的土地，请核实卖方是否因价值贬损而获得了补偿。有时，集体会支付预留补偿（损害赔偿）。买方可以从中受益。
对于集体：这一判例要求您根据自由市场价值确定报价，否则征收法官（JEX）可能会确定更高的补偿金额，并产生额外费用。
如果您处于这种情况，您应该：请一位了解自由市场价格的房地产专家（或测绘专家）评估您的土地，收集该区域可比自由用地的销售文件，并在诉诸法官之前通过挂号信对初始报价提出异议。
避免此类纠纷的四点建议
- 从地方城市规划（PLU）中确认预留。 查阅您所在市镇的PLU（可在市政厅或在线获取）。如果您的土地位于AU区（待城市化区）并带有预留役权，请记录登记日期。日期越早，补偿金额可能越高（使用损害）。
- 未经专家意见，切勿签署补偿报价。 业主通常会接受第一个报价，认为无法协商。然而，独立的二次评估可能将补偿金额提高两到三倍。成本（1,500至3,000欧元）通常可从收益中收回。
- 保留所有证明土地自由价值的文件。 如果附近未预留的土地售价较高，请收集公证文件（通过土地登记服务）。法官依据近期交易。
- 在司法阶段之前聘请一位专门从事征收法的律师。 征收法官在对抗性程序后确定补偿金额。没有律师，您可能失去权利。在Saint-Junien和其他地方，律师也可以在诉讼前与集体协商达成友好协议。
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深入研究：相关判例及演变
1965年确立的规则已被后续判决采纳和细化。例如，法国最高法院裁定，补偿必须考虑土地在征收当日的"使用价值"，但始终不考虑预留（Civ. 3e, 1999年2月17日，第97-70.056号）。
另一项重要判决是最高行政法院（Conseil d'État）2005年7月27日第266573号判决，它将这一规则扩展至由国土协调纲要（SCOT）设立的预留役权。如今，所有城市规划文件都受到影响。
因此，趋势是稳定的：保护所有者免受公共权力造成的价值贬损。预计不会有任何反转，因为该原则具有宪法性（宪法委员会2016年12月8日第2016-739 DC号决定）。
您必须记住的要点
常见问题解答：
1. 主要规则是什么？ 预留用地的征收补偿应如同其不受任何预留影响一样，根据征收当日的市场价值计算。
2. 我可以拒绝集体的报价吗？ 可以。您有1个月的时间接受或拒绝通知的报价。如果拒绝，征收法官将确定补偿金额。如果预留被取消，您也可以请求中止诉讼。
3. 时效是多久？ 征收程序平均持续12至18个月。友好阶段（报价、谈判）需要4至6个月。司法阶段（诉诸法官）可能增加6至12个月。
4. 律师费用是多少？ 费用各不相同：简单程序固定费用2,000至5,000欧元，或超出初始报价部分的10%（结果费用）。一些律师提供45欧元的首次咨询。
5. 如果征收仅涉及部分土地该怎么办？ 如果剩余部分贬值超过10%，您可以请求全部征收（《征收法典》第L. 13-10条）。
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