参考判决： cc • N° 69-70.210 • 1970-04-23 • 查看判决 →
设想一下：您是Le Cannet（位于格拉斯腹地）一块土地的业主。多年来，您缴纳房产税，维护地块，或许还希望有一天能为您的孩子建造一所房屋。但是，地方城市计划（PLU，即规定您所在市镇建筑规则的文档）将您的土地归类为“未划拨区域”或“仅可建土地总面积的5%”。换句话说，您几乎什么也做不了。有一天，市镇决定优先购买这块土地，用于建设公共设施（学校、道路、公园）。您收到一份补偿金要约，该要约考虑了这种极低的可建性。结果：要约价值极低，有时比土地在没有保留限制时的价值低10倍。怎么办？最高法院1970年的这项判决为您提供了决定性的法律武器。简而言之，法官们表示：保留用地的价格，相对于征用方（即剥夺您财产的公共机构），应如同该保留不存在一样确定。为什么？因为正是公共机构本身施加了城市规划限制。它不能以此为由来支付更少的费用。请牢记这个日期：1970年4月23日。这项判决至今仍然有效，并适用于整个法国，包括我执业的格拉斯和蒙德马桑辖区。
事实：一个每天都会发生的故事
我们在巴黎大区，但此案也可能发生在Sophia-Antipolis或Le Cannet。X先生是巴黎大区规划方案覆盖区域内一块土地的业主。该方案将其地块归类为“未划拨区域”，这意味着可建性非常有限：仅可建总面积的5%，且仅用于满足特定需求的建筑。换句话说，该土地的市场价值非常低，因为它几乎不可建。随后启动了征用程序（公共机构以公共利益为由强制您出售财产，例如建设基础设施）。公共机构基于这种降低的可建性提出补偿金。X先生提出异议：他认为补偿金应如同土地未受此保留地役权（城市规划地役权，即地方城市计划施加的限制）影响一样计算。双方完全分歧。案件一直上诉到法国最高司法法院——最高法院。初审法官（大审法院、上诉法院）此前支持公共机构，认为价值应考虑限制。但最高法院撤销了该判决：它认为价格应如同保留不存在一样确定。换句话说，为了评估损害（业主因征用遭受的损失），必须从土地占用成为既成事实之日起，但忽略土地上的保留地役权。这是一个对业主非常有利的转向（判例变更）。
法院的推理——剖析
最高法院依据一个基本原则：公共负担平等原则。该原则源于1789年《人权宣言》（第17条），规定任何人不得在没有公正且事先补偿的情况下被剥夺财产。如果公共机构施加了城市规划限制（如保留），它不能进一步利用该限制来减少征用补偿金。这对业主来说将是双重惩罚。具体而言，法官推理如下：为了确定价格，必须询问如果土地未受保留限制，其价值几何。将之与同一区域、无任何地役权的类似土地进行比较。例如，在Sophia-Antipolis，一块可建土地每平方米价值300欧元，而一块受限于5%可建保留的土地仅值每平方米50欧元。公共机构不能基于其自身施加的限制提出50欧元。最高法院明确指出，即使保留是在征用生效时的规划方案之前设立，此规则也适用。但请注意：这不是对完全所有权价值的全额补偿，而是中和保留影响的补偿。简而言之，业主获得的补偿金接近如果土地从未被保留时本应获得的金额。这一解决方案在后来的若干判决中得到确认，包括最高法院1973年6月4日（第72-70.074号）的类似判决。鲜为人知的是，这一判例也适用于其他城市规划地役权，例如非建筑地役权（禁止建造）或道路预留。在我的实践中，我遇到过Le Cannet的业主因不知晓此判决而接受了不足额要约的案件。
对您的实际影响——具体来说
如果您是受城市规划保留（不可建区域、有限可建区域、公共道路预留地等）限制的土地业主，且公共机构启动了征用程序，您必须坚决要求补偿金在排除保留的情况下计算。举一个数字示例：在Sophia-Antipolis，一块1000平方米的可建土地价值约20万欧元。如果市镇将其宣布为未来道路的预留地，价值降至4万欧元。基于此的补偿金要约将是4万欧元。借助1970年的判决，您可以提出异议并获得接近20万欧元的补偿金，即多出16万欧元。对于出租业主（您将土地出租给农民或经营者），租金损失也必须根据排除保留的价值进行补偿。对于购买者（您明知是保留用地但以低价购买），如果您已经支付了考虑保留的价格，则判例不允许您要求额外补偿。但如果您是被征用者，您可以要求适用此规则。如何应对？如果您收到补偿金要约，在咨询专业律师之前不要接受。您有两个月的时间向征用法官（负责确定补偿金的法官）提出异议。逾期后，要约成为最终决定。注意：公共机构可能试图通过援引其他理由来规避该规则。因此，您的律师必须证明保留是由公共机构本身施加的，并且其效果是降低价值。
避免此类纠纷的四个建议
- 保留所有城市规划文件：一旦您得知您的土地有保留（例如，通过城市规划证明、PLU或土地使用规划），请妥善保管证明文件。它们将用于证明限制的日期和来源。
- 未经法律意见，切勿签署任何补偿金要约：即使要约看似合理，也请律师分析。仅一次签署可能使您丧失所有后续救济。
- 在期限内提出异议：如果要约不令您满意，请在收到要约通知后两个月内向征用法官提起诉讼。一旦期限届满，您将失去对金额提出异议的权利。
- 请专家评估土地排除保留的价值：在任何谈判之前，请房地产专家估算您的土地如同无任何地役权时的价值。该报告将是您案卷中的关键文件。
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深化：相关判例与演变
1970年的判决已得到后续多项判决的确认。例如，最高法院在1973年6月4日（第72-70.074号）判决中裁定，同一原则适用于道路预留地役权。更近期，最高法院在2017年11月22日（第16-25.142号）判决中重申，征用补偿金必须考虑所有行政地役权，但由征用公共机构本身施加的除外。趋势是一致的：法官保护业主免受公共权力的滥用。但请注意：如果保留是由国家或不同于征用方的其他公共机构设立的，则规则可能不适用。因此，必须准确识别地役权的设立者。在格拉斯辖区，我曾见过征用市镇并非施加保留的市镇（例如，省）的案例。在这种情况下，业主不能援引1970年的判决。这就是为什么逐案分析必不可少。
您必须牢记的要点
常见问题解答：
1. 如果我收到针对保留用地的低额补偿金要约，该怎么办？
不要签署任何文件。在两个月内咨询专业律师，向征用法官提出异议。您可以基于1970年的判决，要求补偿金如同保留不存在一样计算。
2. 我可以以排除保留的价格将土地出售给个人吗？
不可以，该规则仅适用于征用情况。如果您出售给个人，价格将自由协商，但买方会考虑保留。判例仅保护业主免受公共机构的侵害。
3. 采取行动的期限是多久？
自收到补偿金要约通知之日起有两个月期限提出异议。逾期后，要约成为最终决定，您不能再要求追加补偿。
4. 此规则是否适用于所有类型的城市规划保留？
是的，适用于由征用公共机构本身施加的所有保留，无论是公共道路预留、不可建区域还是可建性限制。
5. 向征用法官提出异议的费用是多少？
律师费各不相同，但与Zakine律师的首次30分钟咨询费用为45欧元。程序费用可能在1000至3000欧元之间，具体取决于复杂程度，但争议金额通常远高于此（数万欧元）。
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