Referenzentscheidung: cc • Nr. 15-27.148 • 2016-12-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Saint-Vincent-de-Tyrosse, die an ein Bekleidungsgeschäft vermietet ist. Der Mietvertrag sieht eine jährliche Indexierung der Miete auf der Grundlage des Baukostenindex (ICC) vor. Drei Jahre lang wenden Sie brav die Indexierung an, und Ihr Mieter zahlt die indexierte Miete ohne Murren. Aber zum Zeitpunkt der dreijährlichen Anpassung stellen Sie fest, dass die Miete im Vergleich zur ursprünglichen Miete um 15 % gestiegen ist. Sie denken sich: „Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, die Miete an den Mietwert anzupassen, angesichts der explodierenden Preise in der Gegend.“ Aber Vorsicht: Das Gesetz legt eine Schwelle fest, die nicht überschritten werden darf, um eine Anpassung verlangen zu können. Und diese Schwelle wird nicht unbedingt so berechnet, wie Sie denken. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 15. Dezember 2016 (Nr. 15-27.148) entschieden: Um zu prüfen, ob die indexierte Miete um mindestens 10 % gegenüber der ursprünglichen Miete gestiegen ist, ist der zuvor durch die Parteivereinbarung festgelegte Preis (ohne Indexierung) mit der Miete zu vergleichen, die sich aus der Anwendung der Indexierungsklausel ergibt, und nicht mit der tatsächlich gezahlten Miete. Mit anderen Worten: Eventuelle Indexierungsfehler oder höhere freiwillige Zahlungen werden nicht berücksichtigt. Diese Unterscheidung ist für jeden Vermieter oder Mieter eines Gewerbemietvertrags von entscheidender Bedeutung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft einen Gewerbemietvertrag über Räumlichkeiten in der Pariser Region, aber die Argumentation gilt für alle Gewerbemietverträge in Frankreich, auch im Bezirk Mont-de-Marsan. Herr X, Eigentümer, und die Gesellschaft Y, Mieterin, hatten 1997 einen Mietvertrag mit einer anfänglichen Jahresmiete von 8.141.844,91 Euro (ein hoher Betrag, aber das Prinzip bleibt für eine Miete von 10.000 € gleich) abgeschlossen. Im Jahr 2007 schlossen sie eine Zusatzvereinbarung, die die Miete ab dem 1. Januar 2007 auf denselben Betrag festlegte. Der Mietvertrag sieht eine jährliche Indexierung auf der Grundlage des ICC vor. Mehrere Jahre lang zahlt der Mieter eine indexierte Miete, aber in Wirklichkeit wird die Indexierungsklausel unregelmäßig angewandt: Der Basisindex ist nicht der richtige, und die gezahlte Miete übersteigt das, was eine korrekte Anwendung der Klausel vorgesehen hätte. Im Jahr 2010 ist der Eigentümer der Ansicht, dass die Miete um mehr als 10 % gegenüber der ursprünglichen Miete gestiegen ist (aufgrund der aufeinanderfolgenden Indexierungen) und verlangt eine Anpassung der Miete an den Mietwert (d. h. eine an den Markt angepasste Miete). Der Mieter widerspricht: Seiner Ansicht nach wird die 10 %-Schwelle nicht erreicht, weil die ursprüngliche Miete mit der tatsächlich gezahlten Miete verglichen werden müsse, die höher sei als die Miete, die sich aus einer ordnungsgemäßen Indexierung ergebe. Das Gericht gibt dem Eigentümer in erster Instanz recht, aber das Berufungsgericht hebt das Urteil auf. Der Eigentümer legt Kassation ein. Die dem Kassationshof vorgelegte Frage lautet also: Welche Miete ist für die Beurteilung der dreijährlichen Anpassungsschwelle heranzuziehen? Die tatsächlich gezahlte Miete oder die Miete, die sich aus einer korrekten Anwendung der Indexierungsklausel ergeben würde?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 15. Dezember 2016 das Berufungsurteil auf und gibt dem Eigentümer recht. Warum? Weil Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuchs (der die dreijährliche Anpassung der Miete ermöglicht, wenn die ursprüngliche Miete aufgrund der Indexierung um mehr als 10 % abgewichen ist) streng auszulegen ist. Der Wortlaut lautet: „Wurde die Miete aufgrund von Indexierungsklauseln angepasst, kann der Antrag auf Anpassung nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren ab dem Datum des Inkrafttretens des Mietvertrags oder der letzten vertraglichen Anpassung gestellt werden, wenn die Änderung des Referenzindexes zu einer Änderung der Miete um mindestens 10 % gegenüber dem zuvor durch die Parteivereinbarung festgelegten Preis geführt hat.“ Der Kassationshof stellt klar, dass der „zuvor durch die Parteivereinbarung festgelegte Preis“ die ursprüngliche Miete oder die zuletzt vertraglich angepasste Miete (ohne Indexierung) ist. Und die „Miete, die sich aus der Anwendung der Indexierungsklausel ergibt“, ist die Miete, die sich aus der ordnungsgemäßen Anwendung dieser Klausel ergibt, d. h. unter Verwendung der im Vertrag vorgesehenen Indizes. Es spielt keine Rolle, ob der Mieter eine höhere Miete gezahlt hat (aus Versehen oder Großzügigkeit): Entscheidend ist die mathematische Miete aus der Indexierung. Mit anderen Worten: Wenn die ordnungsgemäße Indexierung eine Miete von 8.952.000 € ergibt (also +10 % gegenüber der ursprünglichen Miete von 8.141.844,91 €), ist die Schwelle überschritten, selbst wenn der Mieter 9.000.000 € gezahlt hat. Diese Lösung ist logisch: Der Mieter soll sich nicht auf eigene Zahlungsfehler berufen können, um die Anpassung zu blockieren. Aber Vorsicht: Wenn der Vermieter eine fehlerhafte Indexierung vorgenommen hat, kann der Mieter die Rückzahlung der Überzahlungen verlangen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ein Vermieter in Capbreton die Miete auf der Grundlage eines veralteten Indexes indexiert hatte, was die Miete künstlich in die Höhe trieb. Der Mieter hat gezahlt, ohne zu widersprechen, aber später die Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge verlangt. In diesem Fall ist die Anpassungsschwelle möglicherweise nicht erreicht, wenn die ordnungsgemäße Indexierung eine geringere Steigerung ergeben hätte. Es ist daher wichtig, die Indexierungsklausel genau zu überwachen und sicherzustellen, dass sie korrekt angewandt wird.
