Referenzentscheidung: cc • Nr. 69-10.285 • 1970-11-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie wohnen seit zehn Jahren in einer ruhigen Parzellierung in Septèmes-les-Vallons. Sie haben Ihr Haus unter strikter Einhaltung der Teilungsurkunde gebaut, jenem Dokument, das die Bauregeln festlegt (Höhe, Abstand, Aussehen usw.). Eines Tages errichtet Ihr Nachbar einen Anbau, der die zulässigen Grenzen überschreitet, die Aussicht beeinträchtigt oder eine Belästigung darstellt. Sie fordern ihn zur Einhaltung auf, er weigert sich. Was tun? Die Frage, die sich jeder Eigentümer in dieser Situation stellt, lautet: Habe ich das Recht, gerichtlich vorzugehen und den Abriss zu verlangen? Die Antwort ist ja, und der Kassationsgerichtshof hat dies in einer Entscheidung von 1970 bekräftigt, die noch heute aktuell ist.
Diese Entscheidung stellt klar, dass die Tatsachenrichter, die die Realität von Verstößen gegen die Teilungsurkunde einer Parzellierung feststellen, die Klage eines Nachbarn auf Abriss der rechtswidrig errichteten Bauten nicht als unzulässig mangels Interesses abweisen können. Mit anderen Worten: Wenn das Gericht feststellt, dass Ihr Nachbar gegen die Regeln verstoßen hat, muss es Ihren Abrissantrag prüfen und darf ihn nicht mit der Begründung zurückweisen, Sie hätten kein Interesse an der Klage. Dies ist ein wesentlicher Schutz für die Miteigentümer einer Parzellierung.
Kurz gesagt: Diese Rechtsprechung garantiert, dass die Einhaltung der Regeln der Parzellierung ein ausreichender Grund für eine Klage ist. Es ist nicht nötig, einen besonderen Schaden nachzuweisen: Der Verstoß gegen die Teilungsurkunde verleiht Ihnen ein berechtigtes Interesse, die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands zu verlangen. Aber Vorsicht: Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass Sie automatisch gewinnen – Sie müssen den Verstoß beweisen und den Richter von dessen Realität überzeugen. Sehen wir uns gemeinsam die Einzelheiten dieses Falles an und was er für Sie ändert.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall unterlag eine Parzellierung einer Teilungsurkunde und einer Bauordnung (örtliches Dokument mit Bauregeln). Der Bebauungsplan sah einen Bereich mit „nicht geschlossener Bauweise“ vor, was bedeutet, dass die Häuser mit einem gewissen Abstand und ohne Grenzbebauung (nicht aneinandergebaut) errichtet werden mussten. Ein Eigentümer, nennen wir ihn Herrn X, baute eine Küche und ein Badezimmer, ohne die Vorschriften des Artikels 34 der Bauordnung einzuhalten. Sein Nachbar, Herr Y, verklagte Herrn X auf Abriss dieser Bauten.
Das Tribunal de grande instance (erstinstanzliches Gericht) erkannte an, dass Herr X tatsächlich gegen die Regeln verstoßen hatte: Der Bau hielt die vorgeschriebenen Abstände nicht ein. Die Richter erklärten die Klage von Herrn Y jedoch für unzulässig, da er kein Interesse an der Klage habe. Warum? Sie waren der Ansicht, dass der Bau nicht gegen Artikel 33 der Bauordnung verstoße, dass er Herrn Y keine Beeinträchtigung verursache und dass Herr Y „schlecht beraten“ sei, sich auf die Teilungsurkunde zu berufen, da er selbst diese in der Vergangenheit nicht eingehalten habe. Schließlich stellten sie fest, dass die Verwaltungsgenehmigungen (Baugenehmigung, Bauvorbescheid) erteilt worden waren.
Herr Y legte Berufung (Rechtsmittel beim Berufungsgericht) ein und erhob dann Revision (Rechtsmittel beim Kassationsgerichtshof). Die Frage war: Kann einem Nachbarn das Klagerecht entzogen werden, weil der Richter meint, er habe kein Interesse, obwohl der Verstoß festgestellt ist? Der Kassationsgerichtshof hob in seinem Urteil vom 5. November 1970 die Entscheidung der Tatsachenrichter auf. Er erinnerte daran, dass der Nachbar, sobald der Verstoß gegen die Teilungsurkunde anerkannt ist, ein berechtigtes Interesse hat, den Abriss zu verlangen, unabhängig davon, ob eine persönliche Beeinträchtigung vorliegt oder er selbst gegen die Regeln verstoßen hat. Das Interesse an der Klage ergibt sich bereits aus dem Verstoß gegen die Regeln der Parzellierung.
Die Begründung des Gerichts – im Einzelnen
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf den allgemeinen Grundsatz des Eigentumsrechts und auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Ersatz.“ Aber hier geht das Gericht noch weiter: Es ist der Auffassung, dass das Interesse an der Klage nicht von einem konkreten persönlichen Schaden abhängt. Der Verstoß gegen eine Bauvorschrift oder eine Teilungsurkunde in einer Parzellierung stellt als solcher eine Störung der Nachbarschaft dar, die jedem Miteigentümer der Parzellierung ein Klagerecht gibt.
Die Begründung der Tatsachenrichter war in mehrfacher Hinsicht angreifbar. Erstens hatten sie angenommen, Herr Y habe kein Interesse, weil der Bau ihm keine Beeinträchtigung verursache. Der Kassationsgerichtshof entgegnet jedoch, dass das Interesse an der Klage der Eigenschaft als Nachbar in einer Parzellierung innewohnt: Jeder Eigentümer hat ein Recht auf Einhaltung der gemeinsamen Regeln. Zweitens hatten die Tatsachenrichter an
