Decisione di riferimento: cc • N° 81-94.436 • 1982-10-11 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Vallauris, nella regione di Grasse, e decidete di acquistarlo tramite una società civile immobiliare (SCI) che controllate. Niente di eccezionale, penserete. Ma se questa acquisizione vi permette di prendere il controllo di una società che possiede diversi immobili, potreste essere tenuti a presentare una dichiarazione preventiva al Ministero dell'Economia e delle Finanze. La domanda che ogni proprietario straniero o investitore si pone è semplice: «Ho bisogno di un'autorizzazione per acquistare questo bene?». Questa decisione del 1982 del Consiglio costituzionale (la più alta giurisdizione francese per il controllo di conformità delle leggi) fornisce una risposta chiara: tutto dipende se l'operazione costituisce un «investimento diretto» ai sensi del decreto del 1967. In altre parole, un semplice acquisto da parte di un privato non è interessato, ma un'acquisizione di controllo di una società immobiliare lo è. Ma cosa cambia esattamente? Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia come tante
La vicenda trae origine da un'operazione di investimento che coinvolgeva una società intenzionata ad acquisire quote di un'altra società operante nel settore immobiliare in Francia. Il Sig. X, un investitore con base ad Antibes, aveva realizzato una struttura complessa per estendere il suo controllo su diverse SCI. La questione centrale era se tale operazione dovesse essere preceduta da un'autorizzazione del Ministro dell'Economia e delle Finanze, o se fosse sufficiente una semplice dichiarazione successiva. Il decreto n. 67-68 del 27 gennaio 1967, emanato in attuazione della legge del 28 dicembre 1966 relativa ai rapporti finanziari con l'estero, distingue infatti gli «investimenti diretti» (soggetti a dichiarazione preventiva o autorizzazione) dagli altri movimenti di capitali. La società in questione non aveva effettuato alcun adempimento preventivo. Il Ministero ha quindi avviato un procedimento, e la questione è giunta fino al Consiglio costituzionale. I giudici hanno dovuto decidere: l'acquisizione di quote sociali che consente di assumere o aumentare il controllo di una società immobiliare costituisce un investimento diretto?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il Consiglio costituzionale ha esaminato l'articolo 2 paragrafo 3 b) del decreto del 1967. Questo testo definisce l'investimento diretto come «tutte le operazioni quando, da sole o congiuntamente, concomitanti o successive, hanno l'effetto di permettere a una o più persone di assumere o aumentare il controllo di una società che esercita un'attività industriale, agricola, commerciale, finanziaria o immobiliare». In parole povere, non si tratta di un semplice acquisto di un bene, ma di un'operazione che conferisce il controllo di una società. Il Consiglio ha ritenuto che questa definizione sia sufficientemente precisa e non richieda un'autorizzazione preventiva sistematica. Il decreto prevede infatti due regimi: o un'autorizzazione preventiva (per le operazioni più sensibili), o una dichiarazione successiva all'operazione. La decisione conferma quindi che la costituzione di un investimento diretto in Francia è in linea di principio un'operazione che deve dar luogo a una dichiarazione, e se del caso a un'autorizzazione preventiva. Ma attenzione: il semplice fatto di acquisire un immobile tramite una società che già controllate non costituisce un investimento diretto se non aumenta il controllo. Ciò che pochi sanno è che il Consiglio ha anche precisato che la nozione di «attività immobiliare» include le SCI che gestiscono beni locativi. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui investitori stranieri hanno acquistato quote di SCI senza sapere che dovevano dichiarare l'operazione al Tesoro pubblico. I giudici hanno così respinto l'argomento della banca che sosteneva che le dichiarazioni successive fossero sufficienti. No, ha detto il Consiglio: se l'operazione è un investimento diretto, la dichiarazione deve essere preventiva, salvo che un testo particolare ne esoneri. In sintesi, questa decisione è una conferma della normativa esistente, ma chiarisce l'ambito delle operazioni interessate.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore ad Antibes o Vallauris, questa decisione ha implicazioni pratiche immediate. Se siete un investitore straniero (non residente fiscale in Francia) e desiderate acquisire una società che possiede diversi appartamenti, dovete verificare se l'operazione costituisce un investimento diretto. Ad esempio, se acquistate il 100% delle quote di una SCI che detiene un edificio di 10 unità ad Antibes, assumete il controllo di tale società. Dovrete quindi, prima della firma, richiedere un'autorizzazione al Ministero dell'Economia o effettuare una dichiarazione preventiva, a seconda dell'importo e della natura dell'operazione. Per un residente francese, la situazione è diversa: la normativa sugli investimenti diretti si applica principalmente ai non residenti. Ma attenzione: se siete un residente francese controllato da un non residente (ad esempio, una SCI il cui amministratore è francese ma i soci sono stranieri), potreste comunque essere soggetti agli obblighi di dichiarazione. In ogni caso, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare internazionale prima di procedere.
